试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策

2015-03-18郑州万达广场商业管理有限公司二七分公司王志锋

财经界(学术版) 2015年16期

郑州万达广场商业管理有限公司二七分公司王志锋

营改增是国家适应经济发展推行的一项重要税制改革，旨在减少重复征税降低企业负担。营改增对房地产行业影响较大，房企财务管理部门要善于发现涉税问题新变化，积极应对，采取新的会计核算方法及税收筹划策略，推动财务工作顺利过渡，企业稳健发展。

一、营改增对我国房地产税收的影响分析

房地产行业涉及到开发、买卖、自持房产租赁等环节，涉及税种：房产税、契税、土地增值税、土地使用税、营业税、营业税金及附加、印花税、企业所得税等。房地产行业税负繁重，宏观角度看，我国房地产税收占房地产GDP的比重呈逐年上升趋势，到2012年所占比重已达到42%。其中营业税占据房地产行业税收结构的首要地位，占整体税负的40%以上。实施营改增，对改变房企税负结构有重大影响。

二、营改增后房地产行业财务管理的新问题

(一)新税种税负测试与评估

营业税属于价内税，价内税形式具有隐蔽性，而实际上价内税加重行业税负，也是影响房屋价格的因素之一。同时价内税还容易出现重复征收的特点。增值税是价外税，国家税务总局制定符合行业的税率，企业合理筹划，会在一定程度上减轻企业税费负担。所以营改增之后税负的测算和评估结果，直接影响企业的税金支出、这也是房地产行业财务管理的难点所在。

(二)税负筹划

营改增后想要合理合法地降低税负、增加资金流动性、更好的完成利润指标、增强竞争力，就需要财务部门对增值税纳税筹划，这也是当前房地产行业财务工作重点之一。

(三)发票管理方式变化

营改增之后，税金核算方式有所改变，原核算方式是：收入额（或者收入差额）×税率=税金金额。改增之后增值税纳税额=本期销项税额-本期进项税额。核算方式的变化导致发票使用管理变化。房企销售房屋、自持房产租赁等收入开具增值税销项发票，而要少缴增值税，成本费用发生时就要取得增值税进项发票，财务核算发票种类较营改增前有很大变动，税务部门对增值税专用发票的管控比较严格，企业要适应新发票核算管理的变化。

(四)企业内部控制风险点的变化

营改增后内控出现新的风险点，这也是财务管理重点。会计核算方式的变化要求房企财务人员及业务部门学习相关新知识及专业技能。同时也给管理者带来新挑战，财务人员要站在更高层次上分析企业各项利弊关系，将风险因素控制在企业能够承受范围，合理筹划税费支出，制定有利企业发展的税金预算。让企业在盈利的同时增强自身竞争力。

三、营改增后房地产财务管理新问题的对策思考

针对以上营改增后财务管理新问题，进行分析思考，找出相应对策、改进工作方法促进企业的健康发展。

(一)加强培训转变观念

企业财务人员对近期纳税情况做一个系统规划，尽可能科学合理地降低税负。财务人员对国家的税务政策及时了解，税收理论和实务操作都要涉猎，积极提高专业素质。企业帮助财务人员成长，对他们进行有效实用的培训，充实专业技能，尽快适应新的核算方式及新的税收方式。原结算模式较为简单，营改增后要求财务增设增值税明细科目及辅助核算，据年度收入预算额控制每月销项发票开具额，据年度税金预算额控制每月进项税票认证额。

营改增后，增值税专用发票的使用和管理切实关系到企业自身利益，如：建筑材料采购时，供应商可能是小企业，导致采购时没有发票或者不是增值税专用发票，就使材料进项税无法抵扣，增加企业税负。针对这样情况尽量选择有实力的供应商，发生成本费用时能提供增值税专用发票。

加强发票管理，实行专人专管，规范发票开具流程，将专用发票与普通发票分开保管。

(二)税收合理筹划

本文分别在增值税率为17%和11%的两种情况下，以公式计算的方式，对房地产行业的营改增税负情况进行测算，具体如下。

1、增值税税率17%

首先将S假设为应收收入，以N作为可抵扣成本占应税收入的所占比例，营改增实施前，应缴纳营业税为5%S（不考虑城建税及相应的附加税，下同），营改增后，进项税额为[S/(1+17%)]×N×17%，销项税额为[S/(1+17%)]×17%，应缴纳增值税A为[S/(1+17%)]×17%-[S/(1+17%)]×N×17%，即0.145S×（1-N）。

假设令应缴纳营业税与应缴纳增值税相等，那么税负率相同时的临界值也就是5%S=0.145S×（1-N），N为0.655，由此得出如可抵扣成本所占应税收入比例大65.5%这一临界值时，增值税与营业税的税负率是一致的，都是5%。

据以下公式，进一步得出不同成本比例下的应税收入比例，以及相应的增值税率，应纳增值税A为0.145S×（1-N），整理得，A/S（税负率）=0.145（1-N）。通过这一公式求得N为10%，税负率为13.1%；N为20%时，税负率为11.6%；N为30%时，税负率为10.2%；N为40%时，税负率为8.7%；N为50%时，税负率为7.3%；N为60%时，税负率为5.8%；N为70%时，税负率为4.4%；N为80%时，税负率为2.9%。

2、增值税税率11%

假设增值税为11%时，其余条件不变，也可根据以上方法得出应缴纳营业税和应缴纳增值税相同时的临界值，即5%S=0.099S×（1-N），N=0.495，通过应缴纳增值税A为0.099S×（1-N），整理得A/S（税负率）为0.099（1-N），同理可通过不同成本所占比得出增值税的税负率。

通过以上计算结果看出，如增值税适用税率定为17%，那么成本与总收入比达到65.5%这一临界值时，增值税税率为5%，和营业税税率相同，但如果成本与总收入比低于65.5%，则营业税税率会显著低于增值税税率，甚至可低于数倍，如成本所占比超过70%，这时增值税税率才会出现减幅。

当增值税税率为11%时，成本所占比如果达到49.5%这一临界点时，增值税税率为5%，和营业税税率相同，但如果成本与总收入比低于49.5%，营业税税率则会显著低于增值税税率，甚至可低于数倍，如果成本所占比超过49.5%，这时增值税税率才会出现减幅。

据以上测算分析看出，如成本所占比在临界值以下，那么增值税税率会比营业税税率高。所以实施营改增，要对增值税的税率进行科学优化制定。着重防控因营改增而使税负增加的情况。笔者建议，在增值税税率设置上，可否考虑按房地产细分行业，实施差别税率，以期达到结构性减税的效果。

(三)完善企业内部控制制度

实施营改增后，房企税负受可抵扣进项税额大小的影响。在采购阶段，采购合同要明确对方提供增值税专用发票，尽可能在取得专用发票后支付款项，避免因合同纠纷等问题无法得到进项发票，无法抵扣进项税额多负担税费。采购过程中，会涉及个体供应商，很容易出现现金直接交易的情况，这种方式不符合财务内控制度，为避免偷逃税嫌疑，建议尽量通过银行对公账户方式进行钱款交易。

企业开发过程中，重视成本控制，加强成本费用凭据管理，这些凭证是计算企业所得税和土地增值税时主要凭据。此外还要充分掌握销售合同中关于折扣付款方式等方面的约定。

营改增后，主管税务机关由地税变为国税，纳税申报时间、送缴的税务资料也发生相应变化，企业应按照国家法律政策要求及时纳税、留存各项税务资料。