宅基地使用权如何转让才有效

益阳市中级人民法院(413000) 张勇

法律顾问

宅基地使用权如何转让才有效

益阳市中级人民法院(413000) 张勇

【案例】某村村民张某一家3口原先住在农村的老房子里，2015年初全家搬到县城居住，并将老房子卖给了邻村的李某，双方签订了房屋买卖合同。村委会得知后认为农村宅基地属于村集体所有，张某转让房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了农村集体经济组织的利益，因此双方签订的合同无效。那么，张某的宅基地使用权如何转让才有效？

【评析】当前，农村宅基地使用权的有效转让必须同时具备以下条件：①必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”②受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。③转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡(镇)国土资源管理所、县(市)国土资源管理局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡(镇)国土资源管理所逐宗落实到户。④宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。

本案中，张某转让的对象李某属于其他村村民，且在转让的过程中，未征得本村集体组织同意及审核，故而张某和李某所签订的转让合同是无效的。