楼市进入“白银时代”

文│本刊记者 陈 芬

降息有利于房地产公司去库存，但行业平稳发展的态势或将不变。

无可否认，2014年对于房地产行业而言是个下行拐点。据统计局数据，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月上涨。与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。

在市场持续了多月的低迷之后，终于迎来了一场甘霖，2014年11月21日央行发布降息政策。之后，房地产市场交易迎来了小高峰，整个房地产行业进入“暖冬”行情。

政策刺激楼市回温

据有关数据显示，截至2014年11月29 日，11月重点城市日均成交套数环比增长15%，同比增长6%。其中，在2014年11月24日至11月30日这一周，广州、深圳、上海和北京四地的交易面积环比增长分别为14%、16%、17%和31%。

经过多月的平缓升温之后，房地产市场的回暖速度正在加快，这主要源于房地产市场调整的不断加深。

2014年6月份以来，各地政府就开始取消限购，不断放松调控。尤其是2014年9月末以来出台的一系列利好政策，更被认为是激活市场的主要因素。9月30日，两部委出台信贷新政，提出对于首套房“认房不认贷”的标准，并重申最低利率优惠。10月中旬，三部门出台政策，降低公积金贷款购房门槛。10月29日，国务院常务会议提出“稳定住房消费”的说法。11月21日，央行宣布降息。与此同时，在多数城市已经对松绑或取消“限购令”的基础上，各地陆续发布了多项产业和区域发展政策，其中不少条款对房地产业构成利好。

一系列托市政策的出台，主要目的在于刺激经济，但在客观上利好了房地产，尤其是提振了市场信心。降息以来，“去库存”成为了房地产公司最为重要的诉求，在各项政策利好的叠加作用下，市场成交量缓慢回暖的形势短期内或持续。

平稳发展趋势确立

对于此次楼市的些微回温，也有专家认为，房地产行业其实已经接近顶峰，平稳发展的趋势已基本确立，当下降息对供求关系并不会产生实质的影响。

以北京万科橙小区的一套92平米、总价216万的期房为例。2014年7月签订购房合同，首付款30%，剩余部分为银行贷款，贷款利率为6.5%，按照30年的还款期限，每月月供为8500元。而在2014年11月21日央行调低利率之后，贷款利率变为6.15%，月供则下降为7900元。降息后的房贷大为减少。

在2014年年底时，为冲业绩，房地产商不会贸然提升价格。很多楼盘按兵不动，出量为主，房价大幅上升或下降的情况出现的概率都不大。降息等系列措施后，房贷减少，刺激了客户看房的热情。

据国家统计局数据，2014年1-10月，全国商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8个百分点。上述数据明显高于2010年、2011年和2012年同期水平。

虽然数据上看起来相对乐观，但整体市场供需关系已经发生逆转，供大于求形势明显。今年以来，住建部经过多轮调研，已经对整体房地产市场做出了“供大于求”的判断，已出台的政策方向也以“去库存”为主。

另一方面，一线城市的成交量背后，有一定“水分”支撑。据悉，北京房地产成交量虽然维持在高位，但相当一部分成交量由自住型商品房所贡献。今年北京入市的自住型商品房已超过5万套。按照今年成交量，自住房将可能占据北京商品房成交近1/4的比重，成为支撑北京楼市的重要力量。

2015 年或刺激需求

任何行业都有起步、发展、成熟和衰退四大阶段，至于房地产，经历前期疯长与泥沙俱下现在慢慢进入成熟期。

从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前“黄金十年”的发展机会和丰厚利润空间，传统住宅市场已经走向“白银时代”。对于房企来说，地产黄金年代房企主题词是“滚动做大”，如今，则强调“做强和有质量的增长”。潘石屹则表示，“白银”二字只是个生动的比喻，更专业的说法应该是行业平均利润率开始下降，目前每年以平均1个点的利润率在下降，这是一个“很恐怖”的趋势。

过去拿地就挣钱，卖房子像卖白菜，闭着眼售罄的时代早过去了，现在是“高库存时代”部分城市房子大量积压过剩，信息对称时代客户更挑剔，交易更透明，成本高涨的时代里土地、建筑、人工、利息、成本都在上涨，竞争加剧。拿地门槛更高、项目成本更高，销售利润更低——房企稍微不注意，就一毛钱赚不到。

●在目前严重过剩的商业地产领域中，谁先建立“商业全盘运营能力，资产管理能力”，谁就成为领导者。

报道称，经过长时间调研后，智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。

分析人士指出，这些政策是否真正落地，2015年1月可能会有定论。理由在于：一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在分析2015年经济形势作出判断的基础上，也将定调房地产政策。

一些机构指出，在数据向好的背后，一线城市面临的供应缺口仍然较大，对政策利好有着迫切需求。按照政策落地和企业决策周期，市场可能在2015年3-4月才会真正有所体现。

哪些房企能存活

行业大佬潘石屹认为，在将来，房地产行业将面临市场和产品的分化，一二线城市集聚的优质地产商会更多。当下住宅市场已经接近天花板，未来房地产住宅销售额每年都会在10万亿元左右高位横盘，而商业地产目前严重过剩，深度洗牌只是时间的问题，这个过程中谁先建立“商业全盘运营能力，资产管理能力”，谁将在商业地产领域成为领导者。

2014年至少有7家千亿元规模的房企，对于这些巨型房企，他们对地产各种核心要素、资源的获取能力已经有极强“吸附”能力，内部产品、服务、成本、运营、营销等协同都达到较好的水准，潘石屹认为，这些企业早已不在乎规模爆发式增长，他们更早进军国际市场，也是一种航母必须有的“远见”和“开辟新市场”。而对于100亿到500亿元规模的房企而言，则不建议国际化战略，一则会把战线拉的过长，管理成本加剧，二则中国有52.7%的城镇化的地产市场，可以精耕几个区域。

未来哪些房企能活得很好？潘石屹也做了总结。第一是超大的规模型房企，未来规模型房企都会形成自己独特的商业模式，盈利模式，都会形成在战略差异化的同时，同步实现资源、人才、组织的配套差异化策略与能力。第二是区域市场的老大，这指的是中型本地房企做到区域老大，做深也会活得不差，比如类似目前100多亿元规模的河南建业。第三是商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产、文化地产、物流地产等等行业前五名的细分房企。万科规模再大，目前也只是住宅领域最大，不可能所有领域都最大，所以其他业态提前耕耘的细分房企，只要抓住机会在细分领域形成专业壁垒与规模效应，依旧能对抗地产巨鳄，比如华夏幸福抓产业地产，华侨城抓旅游地产。第四是轻资产模式的企业，轻资产强调用更少的钱，用其他渠道的资金入股，“股+债”，而自己则用很少的钱和优秀的专业能力、运营能力、管理能力与大资本对接，这种企业也能生存下来。

北上广深四城市历年新建商品住宅均价（元/平方米）