2014年楼市月历

于洋

“时光很不客气，从来不会等谁。”转眼间，2014年已经过去了，回首这一年房地产业发生的那些事，总能让人心潮澎湃。

从年初的“遇冷”，到2月杭州开始的降价潮起，到“金三银四”的爽约，到绿城“易主”、房价“普跌”、政府“救市”，再到“9·30房贷新政”、年底回暖，这—年的房地产市场，有太多值得玩味的故事了。

岁末年初，本期地产策划，将以月历形式，逐月回顾青岛以及全国楼市这不平静的一年。

January 1

关键词：

成交“遇冷”、“楼市分化”

对于房地产市场而言，2014年的春节，着实有点冷。

根据中指院对2014年1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。

以青岛为例，在2013年楼市“暖冬”的影响下，2014年的青岛楼市延续2013年年末的强劲势头，1月份青岛楼市成交量虽然过万，但相较2013年12月份仍有小幅下滑。

青岛网上房地产统计数据显示，2014年1月青岛新房成交10138套，成交面积达1050716平方米。新房成交量与2013年基本持平，环比上月下跌36.02%，成交面积同比增长2.02%，环比上月下跌33.71%。

对此，业内人士普遍认为，一直以来，春节假期都是房地产市场营销的淡季，大多数城市成交量较上月出现明显回落，纯属意料之中。

可值得一提的是，在价格上，楼市则呈现出一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降的趋势。“楼市分化”已渐渐成为房企共识。

而这一点从“进军三四线城市，到逃回北上广”，品牌房企的布局调整中便可窥一斑。

February 2

关键词：

降价潮起、信贷收紧

马年楼市的第一波降价发生在1.5线城市杭州，恐怕出乎了很多人的意料。

2月18日开始，两个位于杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘，先后做出了大幅调整。德信·北海公园宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时，该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进，曝出折后起价11800元/平方米，均价为13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。久违的楼市降价声音，迅速引爆市场。

而几乎与杭州降价同时，还传出兴业银行停贷传闻。虽然之前五大行及多家股份制银行都表示，房地产信贷政策没有变化，但从其对市场的影响来看，外部对中国楼市的信心在那时候已经开始动摇。

中金公司发布的报告就曾表示，2014年银行对房地产业的信贷政策较2013年已有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。

放眼青岛，自年后楼市一直处于波动状态，尽管各家银行均否认有停贷现象，但整体看来，年初房贷利率不仅逆势上涨，且额度紧张：首套房基准利率8.5折优惠消失的同时，9折优惠也难寻踪迹，保留利率优惠的银行已经越来越少，各银行房贷利率普遍上浮。

据了解，余额宝、微信理财通等互联网理财产品吸引了大量资金进入，这些资金多数为从银行中“搬家”过来。这使得银行备感压力。业内人士表示，随着利率市场化的推进，银行竞争格局将更激烈，多数银行都选择继续挤压房贷占比，使得2014年贷款买房变得不再容易。

自此，房地产市场一片风声鹤唳。王石等行业意见领袖更是发出了“2014年形势不妙”的声音。

March 3

关键词：

公积金新政、库存危机

除了利率普遍上涨，让刚需一族更揪心的是，个人住房公积金贷款政策的进一步收紧。

以青岛为例，自2014年3月10日起，建立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内连续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格，而此前标准为6个月。此外60万元的最高贷款额只有借款人及配偶均符合申贷缴存条件才有可能享受到，仅本人符合申贷的，购买新房贷款额最高为36万元。公积金的进一步收紧无疑提高了消费者的购房门槛。

事实上，公积金的收紧毕竟是楼市中的个案，不具有普遍性，对全国房地产市场影响有限，但库存危机的爆发则覆盖全国主要城市，影响力可想而知。

3月，克而瑞20城楼市存量排名出炉，其中青岛楼市存量达1504.1万平方米，居第一位。紧接着的是上海990万平方米、广州738万平方米，第四位的北京楼市存量为703万平方米。而常住人口仅有800多万的青岛，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，存销比达17个月。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升，库存压力不言而喻。

全国楼市大量的库存积压现状，迅速引起了业内外人士的广泛关注，库存危机一触即发。在限购限贷将进一步从紧的市场预期下，传统楼市黄金期“金三”自然难逃“走下坡路”的命运。

April 4

关键词：

以价换量、持币观望

“金三”不约，4月间的楼市小阳春同样很难出现。

中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，4月全国1 00个城市（新建）住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，但值得一提的是，涨幅较上月缩小0.28个百分点。

在多方因素影响下，4月房地产市场表现“旺季不旺”，全国住宅均价与3月基本持平。而市场的低迷也进一步加剧了消费者持币观望的态势。

其实，进入2014年以来，青岛楼市一直处于不温不火的状态，各月成交均同比下降。4月青岛楼市成交套数和成交面积环比3月均出现不同程度的下滑。

据搜房网统计数据显示，4月份青岛新房成交7468套，环比微降2.65%，同比下降18.34%；青岛住宅成交6189套，环比微降3.40%，同比下降27.40%。此外，在新房和住宅的成交面积方面，4月青岛楼市出现全线下降的现象，其中新房成交面积环比下降5.2l%，同比下降21.44%；住宅成交面积环比下降3.96%。

一言以蔽之，房地产市场表现欠佳。在开发房企迫于资金回款和去化压力的背景下，平价开盘、打折促销等“以价换量”手法顺理成章地成为了市场主流。但与此同时，购房者对后市降价预期继续升温，进一步观望并放缓入市。

May 5

关键词：

“跌”字当头、绿城“易主”

有业内人士直言，5月份的全国楼市最热门的话题莫过于哪里的楼盘又降价，房价还会不会继续跌，而这也直接导致不少购房者观望情绪增多。

从全国房地产整体情况看，经过数月的楼市低迷之后，价格回落已经成为普遍趋势。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，5月份，全国100个城市新建住宅的平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%。这是2012年6月以来，该价格连续环比上涨23个月后，首次环比下跌。

据青岛网上房地产统计数据显示，5月份，青岛新建商品房共成交7332套，比4月少卖了136套，其中新建住宅共成交6066套，总成交面积606906平方米，环比小幅下跌2%；二手房共成交2215套，环比与同比跌幅均超一成。

楼市成交惨淡。在库存累积及资金链绷紧的压力之下，部分开发商开始选择降价以回笼资金。但也不乏坚持不降价策略的开发企业，比如绿城。就连2008年房地产处于调整最困难的时候，绿城董事长宋卫平仍坚持“绿城不降价”，哪怕后期卖掉一些土地储备或者项目。而这也让绿城在外界眼中，成为一个“拒不降价”的典范。

2014年5月，同样面临市场危机，绿城还是坚持“不降价”，只是这次卖的不是项目而是公司。

5月22日晚，融创中国公开宣布，斥资62.98亿港元收购绿城中国24.313%的股份。收购完成后，融创中国将与九龙仓并列成为绿城中国第一大股东。自2015年3月1日起，孙宏斌将担任绿城中国董事会主席一职。

可众所周知的是，融创与绿城的蜜月期并不长。

June 6

关键词：

房价“掉头”、政府“救市”

统计数据显示，2014年6月青岛新建商品住宅价格环比下跌0.6%，与5月份相比跌幅扩大0.5个百分点，连续第二个月出现房价下滑。与2013年6月相比，今年6月青岛房价同比上涨4.8%，虽然仍在上涨，但涨幅却“缩”了1.6个百分点。

而青岛显然不是“孤独行走”，全国众多城市房价都呈现掉头向下的趋势。

在国家统计局发布的2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中不难看出，整个市场局势彻底扭转，房价下跌成为主流。数据显示，70个城市中，新建商品房环比下调城市达到了55个，二手房环比下调城市达到了52个。房价下调城市明显增加。

众多业内专家普遍认为，在信贷环境无明显改善的情况下，房企唯有选择降价让利，才能实现资金回笼，进而在淡市中调整扩充土地或项目储备。尤其对于所处区域竞争较大的项目，率先开展价格调整方能抢占先机。

从6月份开始，房价便进入下行轨道，不断探底。然而，房价“掉头”并不能一举扭转楼市低迷，市场萎靡不振，地方政府更是心急如焚。

6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处官网发布文件放开限购，居民购买商品住房（含二套住房）在办理手续时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门不再对购房人的房屋套数进行查询。不过，上述文件于6月25日下午被呼市以“打印错误”为由从官网上撤掉。

当时市场预计，呼市此举很可能是类似于沈阳的“一日游”，原因是触碰了取消限购这条敏感红线。

不过，在26日晚间，呼和浩特房地产开发监督管理处发表“更正声明”称：将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”，并重新发布了该文件。

有分析人士指出，尽管全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购。

至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。此后，“救市”追随者络绎不绝，各地政府均开始松绑限购。

July 7

关键词：

一线城市首跌、青岛成交首涨

在严峻的形势之下，房企的去库存化全面铺开，降价跑量持续升温。

数据显示，与6月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有64个。7月，一线城市价格指数也首次全面下跌。

但值得一提的是，7月，青岛的交易量在降价的市场作用下首次上涨。

根据青岛网上房地产数据显示，7月岛城新建商品房共成交787 5套，总成交面积837746平方米，与6月相比上涨两成多。其中新建住宅共成交6188套，总成交面积638223平方米，住宅成交量环比增长19%。从同比数据来看，新房成交量出现今年以来的首次上涨，比去年7月同比多卖了68套。自进入2014年，每个月的新房成交量与上一年同期相比都在下降，与201 3年上半年的火爆场面形成鲜明对比。此次，交易量的首次上涨着实让低迷的楼市看到了希望。

而在7月的最后一天，市国土资源和房屋管理局发布消息，对黄岛、城阳及高新区完全放开限购，对另外四个区144平方米以上的户型放开限购。这一重磅消息的发布使得相对平静的楼市掀起了一阵阵波澜。

August 8

关键词：

限购松绑、成交“逆袭”

数据显示，8月全国100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/平方米，环比连续第4个月下跌。连续多年增长的房企业绩也转头向下，超半数企业上半年业绩下跌，20大标杆房企中净利润率低于10%者超过一半。

面对惨淡的市场现状，地方政府持续松绑楼市，8月份，一二线城市的房地产销售也呈现企稳趋势。其中，青岛楼市成交量更是上演“逆袭”的戏码。

毋庸置疑，8月1日，青岛市部分放开楼市限购令，对楼市来说是个不小的利好。

据青岛网上房地产数据显示，青岛8月新建商品房共成交10545套，总成交面积1053844平方米，与7月相比上涨34%，这是自今年2月份以来新房成交量首次超过万套、新房成交面积首次突破百万平方米。从同比数据来看，今年的新房成交量彻底“逆袭”，新房成交量远超去年同期。

Seplember 9

关键词：

限购放开、“9·30新政”

8月，刚刚部分放开限购的青岛楼市，进入9月，又一次迎来政策利好。

据青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博消息，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。自此，实施了三年半的青岛楼市限购全部被放开。

统计数据显示，青岛9月新建商品房共成交10469套，总成交面积1026369平方米，连续第二个月新房成交量超过万套。

而纵观全国，在地方政府主导的“救市”下，开发企业以此为契机，抓紧“以价换量”，降价幅度进一步加大，房地产市场开始出现积极变化，各地成交量企稳，库存上升幅度趋缓，消化周期趋于稳定，开发商拿地热情逐渐恢复。

好消息总是接踵而至。在9月的最后一天，央行和银监会联合发文，重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。“新政”指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

“9·30新政”一出，市场预期发生明显改变，原本持币观望的购房者纷纷准备入市。尽管后来我们发现，在种种原因促使下，七折利率并未出现在市场中，但其仍撬动了购房者敏感的神经，改变了市场预期。

October 10

关键词：

楼市回暖、老宋意欲重返、“大炮”退休

国家统计局数据显示，10月份，全国商品房销售面积和销售金额的降幅均比前9个月有所收窄。其中，成交面积降幅收窄0.8个百分点，销售额降幅收窄1个百分点。

10月份单月数据表明，商品房销售面积当月达11362万平方米，降幅比9月减缓8.7个百分点；商品房销售额超过7000亿元，降幅比9月减缓8.2个百分点。

从数据来看，频繁的利好政策未能转化为实际效益，但房地产市场销售数据转暖已是不争的事实。楼市回暖的预期已然形成。

就在这样的时间节点上，10月21日晚，任志强，又称“任大炮”，北京市华远地产股份有限公司的原董事长，发微博证实自己退休的消息。多年来，房地产的每一个时间点、每一个大事件发生，都能听到他的声音。起初，听闻他的退休难免有些伤感。可不久，我们便发现他是“人退嘴不退”。如今，仍能听见他关于楼市的看法与评论。

而与任志强离开企业不同，10月29日，“宋卫平将重返绿城”的消息开始传开，原因据说是宋卫平接到了太多老业主的投诉电话。从10月底传出宋卫平意欲重返绿城时起，“融绿并购之争”就成为地产行业最大的话题。直至年底，宋卫平还钱回归，中国交通建设集团进入方暂时告一段落。但新的剧情，还将继续发展下去。毕竟融绿平台还在，绕不开的姻缘，自少不了新的剧情。而日后种种，恐怕没人能说得清楚。

November 11

关键词：

双十一“触网”、“央妈”降息

中国指数研究院公布百城房价指数显示，2014年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌。但大城市房价已企稳回升，楼市成交量也在攀升。

以青岛为例，根据青岛市网上房地产统计，11月份青岛新房成交10670套，其中住宅成交9146套；11月二手房成交2269套，环比上升16.36%。数据显示，新房、二手房成交均环比上涨，其中，新房成交量更是创今年单月新高。

业内人士认为，相比往年“猫冬”月份，11月份成交明显受到系列政策的叠加影响，在经过了“限购解除，限贷放松，利率优惠”三大阶段之后，购房者从观望转向入市，大城市房价再跌可能性极小。但需要注意的是，年内大部分城市高库存的现状仍未改变，“去库存”仍是楼市主旋律。

在这种情况下，为了拓宽销售渠道的开发企业纷纷“触网”。2014年被称为房地产互联网元年。在互联网浪潮席卷之下，房地产与互联网也开始频繁接触建立诸多联系。各大房企纷纷联手京东、淘宝等网络平台，为自己行业探索出新的“玩法”。尽管目前二者的结合仅仅停留在营销方面，但日后不排除互联网将像改造其他行业一样改造房地产业。

而就在企业积极去库存的同时，“央妈”也出手了。11月21日，央行两年之后再度降息，5年以上的贷款利率从此前的6.55%下调至6.15%。以贷款100万元，20年还清、等额本息还款为例，降息后，一个月可以少还234元。

然而，政策的效果显现需要时间，因此，对于11月份楼市的提振效果十分有限，但政策叠加效应对日后房地产销售产生的积极影响是显而易见的。

December 12

关键词：

预期逆转、不动产登记、万达上市、去行政化

限购限贷政策松绑、降息政策效力持续，加之，在房价环比跌幅持续收窄的态势下，部分购房者担忧未来房价出现止跌反弹的态势，所以在年底积极入市。使得12月前20日楼市成交行情较好。

据悉，截止到12月20日，全国20个典型城市中，有18个即九成城市出现了成交环比上升。一、二、三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别约为28%、12%和34%。一线城市改善型需求释放较明显，带动楼市成交量上升。

以青岛为例，据房价点评网青岛机构数据中心统计，12月22日-12月28日，青岛市新房成交2883套，成交面积30.90万平方米，环比分别上升26.34%，29.53%。其中商品住宅共计成交2613套，成交面积27.28万平方米，环比分别上升27.03%，26.16%。

有分析人士指出，一方面，受此前央行“9·30新政”及首套认定标准放开的直接性利好影响，刚改型置业人群在四季度末期的房贷市场中持续入市，继续占据房贷成交量的主导地位。另一方面，央行年底意外降息的政策利好促使二手房价格逐渐企稳回升，也引发了大批首次置业群体年末抄底购房的心态，带动改善与首次置业人群的购房意愿升温。全年积压的购买力在年末最后一个月得到充分释放，使得12月份的房贷成交量持续走高，预计12月成交将创2014年月度新高。

而借着年末楼市成交上涨的东风，12月23日，万达集团董事长王健林去港交所敲钟了，尽管未能超越马云夺回中国财富榜第一把交椅，但万达商业地产正式在H股挂牌交易，总融资规模为42.7亿美元，成为香港近三年来最大规模的IPO。有分析认为，这样的认购业绩在港股目前平淡表现的前提下比较难得，证明了市场对于万达商业地产上市期待已久且预期良好。而这背后，自然离不开全国楼市的暖风吹拂。

可就在大家感受楼市暖冬的时候，不动产登记来了。近日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

对此，青岛房价点评网高级分析师张斌认为，对于不动产统一登记的作用，不少人认为会带来抛售，从而直接影响房价。其实影响的只是部分特殊房产，比如不明权属或非法财产，数量所占比例很小，且多为高端或投资性物业，对市场整体价格影响不大。另外，长期看只是实现技术平台，为未来征收房地产税奠定基础。无需担心市场会有大幅的波动。

其实，相较于不动产登记，更让业内人士担忧的是房地产业的未来。12月11日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，会议敲定了2015年经济工作的5项主要任务。值得一提的是，以往热点的“调控”和“房价”等词汇消失不见了。不难看出，房地产市场去行政化已成必然。但如此一来，地产开发商却不淡定了。SOH0中国董事长潘石屹酸溜溜地说：“地产商很失落，感觉行业走到了尽头。”

回顾2014年跌宕起伏的楼市变化，着实让人对其未来的发展揪着一颗心，难道真得如潘石屹所言？答案显而易见，在中国城镇化的大背景下，地产商仍有较大的发展空间，只是可以肯定的是，日子将一天不如一天，机会和风险并存。那么，未来的路究竟该如何走？

其实，潘石屹早已有了想法，因为“对前景看不清楚”，“在这个动荡的时候，我们还是采用最保守的办法，保持理性很重要。”