我国投资性房地产计量模式选择及原因分析

张雪雨 程娟

【摘要】根据财政部2006年2月27日发布的《企业会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称CAS3）中的规定，我国投资性房地产的后续计量方法既可以选择成本模式，也可以选择公允价值模式，但经过调查发现，目前我国沪深两市具有投资性房地产项目的企业中，只有不足5%的企业后续计量采用了公允价值的模式，因此，针对这一现象，本文分析了影响投资性房地产选择公允价值计量模式的因素。

【关键词】投资性房地产  成本计量  公允价值计量

财政部在2006年2月27日发布的CAS3中对投资性房地产的计量模式进行了明确的规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

一、成本模式与公允价值模式的运用现状

从来自于CSMAR财务报表数据库来看，2007年～2012年6年间，持有投资性房地产的上市公司中采用公允价值模式计量的上市公司数目不到5%。具体来看，2007年持有投资性房地产的上市公司中有14家采用公允价值模式计量，占比为2.24%，2008年该比例上升为2.9%，2009年到2011年该比例保持在3%～3.5%之间，2012年该比例上升为4.13%。

该现状与我们对公允价值计量模式的分析存在较大差异。与成本模式相比，公允计量因其能提高会计信息质量而备受推崇，并且在前面已经分析，在房地产价格总体趋势上涨的情况下，公允价值计量将大幅提高其账面价值，增加当期利润。公允价值计量理应受到实务界和理论界的重用。基于此，我们不禁要思考，是什么原因影响了公允价值计量模式的普遍应用？

二、影响投资性房地产计量模式选择的因素分析

（一）上市公司信息披露的成本

2006年2月我国财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》中，在计量属性中增加了公允价值计量属性的定义：在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或负债清偿的金额计量。

2014年1月26日，财政部为了适应社会主义市场经济发展需要，同时促使我国会计准则与国际会计准则进一步接轨，根据《企业会计准则——基本准则》，财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（以下简称CAS39），并自2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。在CAS39准则中，对公允价值做出了明确规定：公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

不管是06年《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义，还是CAS39中对公允价值的定义，企业在实际操作中通常都采用三种途径：一是聘请专门的评估机构进行评估;二是公司参照同类房地产交易价格确定;三是公司根据政府机构发布的房地产调查报告确定。而在2011年采用公允价值计量模式的企业中，50%的企业都聘请了专门的评估机构评估，可见，公允价值的确定需要上市公司支付不小的评估费用或者信息收集费用。而采用成本计量模式，几乎没有额外的披露成本。

（二）公司管理层的态度

公允价值模式受房地产市场周期的影响，会给企业的利润带来较大的波动。具体来说，当房地产市场行情较好时，采用公允价值模式计量，将使资产和利润同时增加，反之，当房地产市场行情疲软时，若继续采用公允价值模式计量，则受公允价值变动损益的影响，使资产的账面价值及利润同时减少，影响财务报表的美观，造成投资者抛售股票。

虽然我国房地产市场总体价格处于平稳上升趋势，但从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，即使在2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不再调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求等。

基于此，一旦受政府宏观调控政策的影响，将会造成房价大幅下跌，企业利润必然会产生很大的波动，进而影响到公司的业绩、高管的薪酬奖励以及股票的市场表现。因而管理层出于自身利益考虑，往往不愿意利润有较大的波动，利润的较大波动会给投资者造成公司经营不稳定的判断，从而质疑管理层的经营能力，因此，公司管理层对公允价值计量模式持保留态度，谨慎地以成本模式计量投资性房地产。

（三）特殊目的的需求

主要包括融资需求以及盈余管理的需求。

由于近年来房价持续攀升，采用公允价值模式计量以后，将在短期内改善上市公司的资本结构，使上市公司的融资能力得到提升。例如2010年金隅股份将投资性房地产的后续计量从成本模式转化为公允价值模式，当年短期借款占总资产的比例从3.54%上升为11.54%。由此可见，当企业对外有融资需求时，将促使投资性房地产后续计量模式发生转变。

现代公司治理的典型模式是所有权与管理权分离，管理者能够直接控制企业的经营管理，而所有者因为不参与企业的经营，获得公司信息不如管理者直接全面。从而使得公司实质上受控于管理者;另一方面，关系到管理层切身利益的薪酬、期权、升职、奖励等制度的设计往往基于公司经营绩效。当绩效达不到董事会要求时，管理层为获取私有收益，有动机对盈余进行操作。此时，投资性房地产公允价值计量模式有可能成为管理层进行盈余操作的一种手段。

三、小结

通过对投资性房地产两种后续计量模式在我国应用现状以及对影响两种模式选择的因素的分析，可以得出以下结论：

一是上市公司中持有投资性房地产的企业后续计量中采用公允价值模式的企业数量不足5%，但该数量呈上升趋势。

二是投资性房地产企业计量模式选择主要受披露成本、管理层的态度、企业融资需求以及盈余管理需求等因素的影响。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[s].

[2]曹晓雪，湛丹妮，杨阳，投资性房地产公允价值计量模式应用研究[J].吉林省经济管理干部学院学报，2011（1）.

[3]财政部.企业会计准则第39号——公允价值计量[s]