影响土地价格的因素分析

胡文立

【摘要】本文旨在《资本论》的视角下，分析影响土地价格的因素及土地价格变动产生的影响，并以此给出政策性意见。本文首先分析了土地价格与地租、利息率的关系，并具体说明了利息率和地租变动对土地价格的决定性影响。其次分析了供求关系和周边地区如何对土地价格产生影响。最后，根据促使土地价格上涨原因的不同实质的分析，给出了对经济稳定健康发展的建议。

【关键词】土地价格 地租 利息率

一、引言

马克思在《资本论》第三卷中地租理论成立的前提是土地私有，目前中国土地改革方向正是让土地归个人所有。但是当前土地价格上涨问题已成为社会关注的焦点。私人土地投资者最关心的是土地升值带来的利润问题，而政府主要关注的是土地价格上涨过快对民生的影响。因此利用《资本论》中的地租理论解释我国土地改革中的问题，并对此提出建设性意见显得十分重要。

二、土地价格的形成

根据《资本论》第三卷第六篇，土地不是劳动的产品，没有价值，但是土地具有使用价值，通过转让使用价值可以获得一定的收入。因此，土地是资本化的特殊商品，资本能够固定在土地上。

地租是土地所有者出租一块土地而每年得到的一定货币额，土地所有者获得土地的所有权，而把土地的使用权让渡给租地农场主。租地农场主为了得到在土地这个特殊场所使用自己资本的许可，就必须要在一定期限内（比如每年）按照契约规定支付给土地所有者一定的货币额，否则土地所有者宁愿土地荒废。这个出租一块土地而每年得到的一定货币额就是地租，地租是土地所有权在经济上借以实现增殖价值的形式。

任何一定的货币收入都可以资本化，都可以看作一个想象资本的利息。土地是资本化的特殊商品，地租也可以看作是某个资本的利息。假定一个资本家用4000镑购买的土地每年可获得200镑地租，那就相当于这4000镑每年得到5%的平均年利息，不论他是把这4000镑直接借出去或者是以土地形式租出去而获得租金，得到的收益是一样的。这就是一个4000镑的资本按5%比例增殖。在这个假定下，二十年内地产的收入，可以补偿这一地产的购买价格。所以，土地的购买价格是按年收益的若干倍来计算的。

实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的按一般利息率计算的地租的购买价格，可以得到公式：地租=土地价格×利息率。公式变形可得：土地价格=地租/利息率。由此可知，地租和利息率是影响土地价格的决定性因素。

三、利息率和地租决定土地价格

（一）利息率影响土地价格

假定地租是一个不变量，土地价格的涨落同利息率的涨落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么200镑的年地租代表的资本的年增殖额，就从4000镑增至5000镑。如果利息率由5%下降至4%，结果相反。

商品的价值是由生产其所耗费的社会必要劳动时间决定的。所以，个别资本家会想方设法提高自己的个别劳动生产率，缩短个别劳动生产时间，使之小于社会必要劳动时间，从而获得超额剩余价值。这时等量资本投入不同的生产部门得到的利润是不同的，所以把资本投入利润率较低生产部门的资本家会把资本转而投入利润率较高的生产部门。这样投资于不同生产部门的资本家之间为了获得较高利润率会展开竞争。通过竞争，不同的利润率最终会趋同为一般利润率，形成平均利润率。由于社会平均资本有机构成会逐步提高，在剩余价值率不变的情况下，同量预付资本所获得的利润率必然减少，平均利润率会下降。平均利润率存在着下降的趋势，这是资本主义的客观经济规律。

利润率下降趋势决定了利息率也有下降趋势。所以，在地租不变的情况下，土地价格客观呈现出上涨的趋势。

（二）地租影响土地价格

由土地价格=地租/利息率公式可知，土地价格与地租成正比。这里的地租通常指级差地租。级差地租是与土地的不同等级相联系而产生的地租，由农产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润构成的。

土地自然肥力、土地位置的不同，会导致等量资本投入等面积的各级土地产生的结果不同。

1.土地的自然肥力。不同的土地自然肥力不同，所以在不同肥力条件的土地上，雇佣工人的劳动生产率不同，即投入相同的劳动量，得到的劳动成果不一样。租种土壤肥力好的优等土地，雇佣工人的劳动生产率高，产量高，单位农产品的个别生产价格低;而租种条件较差的土地，劳动生产率低，产量少，单位农产品的个别生产价格高。农产品也要按照社会生产价格出售，因此那些租种条件好的土地的农业资本家就能获得超额利润，条件不好的土地租种者不能获得平均利润，会争相租种优等土地。

但优等土地的数量有限，不同条件的土地都会得到利用。所以，“在农业生产中一切同类产品的价格取决于生产中使用劳动量最多的产品的价格”，即只能以劣等地的个别生产价格来决定农产品的社会生产价格。这样，耕种优等地和中等地的农业资本家不仅能够获得平均利润，还能够获得超额剩余价值。相对于劣质土地，他们愿意用更高的土地价格来换取更优质土地的使用权，即自然肥力高的土地价格高，自然肥力低的土地价格低。土地价格与肥力相关。

2.土地的位置。同样肥力和产量的土地，由于距市场远近不同其土地价格也会不同。距离市场较远的土地，其生产的农产品的运输需要耗费更多的运输费用，个别价格高;距离市场近的，运输农产品需要的运输费用少，个别价格低。个别价格低的农业资本家具有竞争优势，在获得平均利润的同时能够得到超额剩余价值。因此，距离市场近的土地价格高，距离市场远的土地价格低。

以上，土地的自然肥力和土地的位置，通过影响级差地租I，影响了土地的价格。但级差地租II的变化也对土地价格有所影响。

3.投入的固定资本。级差地租II以级差地租I为前提，二者在实质上是一致的，都是由个别生产价格和社会生产价格之间的超额利润转化而成的。但不同于级差地租I，级差地租II是由于在同一块土地上连续增加投资的劳动生产率不同而产生的级差地租。

随着土地的开发，土地所凝结的固定资本越来越多，引起价格上涨。这就是级差地租II对土地价格的影响。为什么土地会凝结固定资本呢？在这里我们要区分一下纯粹的土地和凝结了人类劳动的土地。

纯粹的自然的土地是资本化的“特殊商品”，是不能用劳动时间来衡量的，但是它本身的肥力和位置、社会上的利息率会影响这种资本化商品的价格。人类可以在纯粹的土地上劳动，形成凝结人类劳动的土地，这种无差别的人类劳动成为投入土地的资本，可以通过劳动时间来衡量。一块已经耕种的土地比一块具有同样自然性质的未耕种土地价值高。[5]

租地农场主租种土地所有者土地，必然希望产出品的个别价格低于社会价格，以获得超额剩余价值。这种投入资本有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等;有的是比较长期的，如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营建筑物等。[6]投入土地长期的固定资本大部分是由租地农场主投入的，可是当契约租期一满，在土地上进行过的各种改良就变为土地所有者的财产。所以土地所有者会力图缩短租期。随着经济发展，假设利息率不变，土地的价格就会不断上涨。

四、政策与建议

土地价格升高过快可能会影响民生。一方面土地价格上涨引起房价快速上涨，居民购房负担过重，抑制其他消费，导致国内需求不足;另一方面，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。因此，国家需要采取措施来抑制土地价格的过快增长。

对于由平均利润率下降引起的土地价格上涨，应该在一定程度上给予鼓励和提倡，利用好市场杠杆，鼓励实体经济发展。但同时也要保障好民生，防止贫富差距过大。为此政府可以加强廉租房建设，进行棚户区来改造安置居民，同时增加普通商品房供给，满足居民住房消费的合理需求。

但针对投机引发的土地价格上涨，政府要落实好房地产调控政策，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作等行为，促进房地产市场长期稳定健康发展。