财务评估视角下的酒店项目投资研究※——以浙江世贸君澜酒店管理有限公司为例

王寅秋

（浙江旅游职业学院，浙江 杭州 311231）

财务评估视角下的酒店项目投资研究※
——以浙江世贸君澜酒店管理有限公司为例

王寅秋

（浙江旅游职业学院，浙江 杭州 311231）

上海地区酒店竞争日趋白热化，酒店生存与发展面临严峻挑战。本文基于项目投资的财务评估理论，以A酒店为例，从建设投资估算、利润估算、盈利估算角度对浙江世贸君澜酒店有限公司投资的A酒店的管理建设进行财务估算分析，这对财务评估体系在国内的发展运用具有一定的借鉴价值。

财务评估；项目投资；酒店管理

一、引言

开展酒店项目财务评估对全方位了解与把握酒店经营管理现状具有显著作用，是酒店保持竞争力及实现可持续发展的重要抓手，本文以浙江世贸君澜酒店管理有限公司为例，从项目财务评估角度着手，来分析投资估算、利润估算、盈利估算对酒店管理建设的作用，以期对国内酒店进行财务评估提供一定的参考。

二、文献述评

（一）国内外研究现状

项目财务评估最早出现于资本主义国家，它的发展有三个时间阶段，即1960年之前、1960年到1970年及 1970年至今。C.Zopunidis,A.pouliezos （1991）通过财务指标分析的办法，对各企业的财务进行评估，形成企业获利能力以及发展状况的预测。伍德沃德（1995）对于投资理论开展了敏感度分析，得出其是财务评估组成部分的结论。泰勒（2003）利用现代技术对于新能源替代任务的探究，其探究过程中运用了财务评估方法。相比之下，我国对于财务评估的研究晚于西方资本主义国家。王小荣（2005）按照房地产行业的特征，采用定性定量的综合财务评估方法对某处企业开发的公寓进行财务评估。田民（2009）根据旅游业的发展状态针对建成的旅游设施的盈利效果开展财务评估，并且以此给出具体的相关评价与财务分析。

（二）财务评估相关理论基础

1、项目评估的概念

什么是项目？项目是一项任务、一件工作、一个目标，即在规定时间内根据既定目标按时间按计划完成相应的任务。任务重点是实施的流程，因此我们说这个概念具有动态特征。通常情况下，我们可以将这项工作的运行流程视为一定程度的物流、信息流以及资金流的运转和流动过程。根据任务的物质形态，项目运作通常体现为原材料、电子仪器和半成品等产品的投入、产出，故我们将项目运作定义为一种综合实物产出的过程。

2、财务评估的意义

在进行财务评估时，同时也要注意有关利益对象和各个不同个体之间的利益平衡，要做到满足各方的基本利益与要求。针对上面所说的各项基本条件，财务评估的意义表现于下面三个方面：

首先，进行财务评估可以表现估量对象获利方式以及偿还方式，不仅可以判断对象因为投资所得到的有关利润又可以表现出评估对象资金来源的可靠性、可操作性，最终为股东的资本作出理论保证。其次，进行财务评估能够为企业的成本控制带来信息支持，这些信息包括对象投资所需资金、规模安排以及计划方案，为财务评价对象提供关键性的参数。最后，进行财务评估能够为对象可能出现的风险作出一定的假设，避免因为财务风险给评估对象造成过大的损失。

（三）项目评估的现金流量

项目的现金流量为估算对象在统计期间内所产生的与项目本身相关的总体现金流入以及流出，而其基本要素包括：投资、营业成本、销售收入、应交税金、成本费用以及利润等重要经济因素。估算对象的投资是为了达到特定目标所计划设定的须要提前垫付的资金的总数，其中包含固定资产投资、长期资产投资、短期资产投资以及建设过程中资本化资产的总和。

三、A酒店项目投资研究

（一）项目建设的必要性分析

上海地区的旅游业发展状况良好，对于酒店的需求量逐渐增高，建立设施齐全、能够满足消费者各项需求的酒店是上海市继续发展、综合发展的当务之急。浙江世贸公司在上海建设A酒店不管在必要性还是可行性上都具有一定的理论依据、实施依据。

（二）项目现状

A酒店投资者为浙江世贸君澜酒店管理公司公司，酒店计划建设面积为25000平方米，计划楼层高度为15层，整体来讲是一个拥有750间客房的豪华酒店。并且，酒店计划建设中餐厅、西餐厅和会议厅各两个，平均面积1300平方米，接待能力为平均500人；计划建设商业或自用房3层，可供出租给其他商人，计划3000平方米。

（三）收集信息开展财务估算

1、建设投资估算

根据现在国内的物价水平和消费水平以及各个建筑设施的完工情况、酒店宾馆开发情况，对A酒店的项目投资开展了建设期间的投资预算。

A酒店计划三年建成，完工时间为2014年年底。2012年主要对土地的投资成本进行分析，2013年主要进行财务规划以及各种费用的支付，2014年主要进行消防系统、安全设施、酒店治理配备、营业成本以及房间配套设施的购买等二期建设，详见表1。

根据上面数据能够发现，浙江世贸公司在2012年投资约9600万元，2013年约需资金27000万元，2014年约需投资43210万元，总计投资80054万元。

2、资金筹集

自筹资金主要为A酒店持有资本的30%，总计26500万元左右，并且投资的方式是现金支付。这一部分钱款的用途是预付土地、设施费用以及建筑师的设计费用等完工所需工程款。到2014年，已经投进资金约9700万元，剩余自有资金16800万元。除了这一部分的钱款，其余部分为银行存款，这笔钱会根据工程的完工情况陆续给付。

银行借款大约有61400万余元。依照酒店的完工程度，2013年总计需要投入资金39974万元，除了已经支付的用于各项成本费用开支的9700万元之外，还须支付2300万元。浙江世贸君澜酒店管理有限公司预计于2014年6月彻底缴清全部资金。

表1 建设期财务评估（单位：万元）

3、盈利估算

（1）作出假设

假设A酒店能够一直经营下去；假设A酒店没有重大事故发生并且不会受到其他原因的干扰而停业；假设国内整体经济环境不会出现重大的改变。

（2）一般假设

A酒店所得税税率是25%，并且A酒店盈利水平保持不变。

（3）A酒店营业收入估算

①A酒店客房收入估算

参考调查资料，上海市7家五星级酒店房价表如表2所示：

表2 2012年上海市酒店房间价格 （单位：元）

上海静安希尔顿饭店营业收入具体内容见表3：

表3 上海静安希尔顿饭店营业收入汇总表 （单位：万元）

按照表2反映的情况，我们可以发现上海市五星级酒店在2012年的房价大概在1000元上下浮动，参照表3可以发现，上海静安希尔顿饭店于2012年-2014年的入住率处于55%到85%范围内，淡季和旺季的区内在20%之间，全年平均房间单价维持在正常房价的70%左右，假设为720元上下。

如果这样来计算，假设全年平均房价为720元，全年入住率为60%，那么，酒店的客房收入为760*365*720*0.6=11983.68万元。

②A酒店餐饮业收入估算

假设酒店全部餐位是2450个，按照每日每人两餐来算，并且在吃喝上的消费为一人100元一天，入座率为40%，则餐饮业的收入经过计算，是7154万元。

③A酒店其他收入估算

假设其他收入为年均1200万元。

④A酒店全年收入估算

全年收入=年房间收入+年餐饮收入+年其他项目收入，经过累计相加计算，得出全年总计盈利大概在20000万元左右。

（4）A酒店年营运成本

年营运成本=营业成本+营业成本+管理费用+其他成本，即年营运成本总额大概在13000万元左右，具体内容见表4。

表4 营运成本汇总表 （单位：万元）

（5）A酒店财务费用估算

A酒店的经济成本费用中一大部分由贷款利息构成，此工程任务计划贷款61410万元，贷款时间为5年，刚开始的2年根据工程进度断断续续放款，第3年A酒店营业后再进行大份额的还款。第一年依照已经投入资金百分之七十并依据银行当年贷款利率计提，得出财务费用金额约为1740万元；第二年依照上年还款余额来计算，经济成本大概为3300万元；第三年按照递减5000万元来计提财务费用。

（6）A酒店企业所得税

根据以上数据，A酒店的企业所得税在扣除各个项目成本费用和营业税金等项目后，以营业利润7160万元、所得税率25%计算，得出所得税约为1000万元左右。

（7）A酒店预计年净利润

A酒店税后年净利润=年销售收入-总成本-营业税-财务费用-企业所得税，由此公式可得，A酒店预计年净利润在3000万元左右，具体利润见表5：

表5 A酒店预计利润表 （单位：万元）

（四）不确定性分析

不确定分析的主要内容就是当出现干扰各项经济利润的因素时，预测分析出可能导致情况变化的因素以及可能出现的变化，为投资管理者提供有效的信息服务。在进行不确定分析时，可以采用盈亏平衡法，这种方法是建立在A酒店长期经营发展基础上的。一般来说，运用盈亏平衡法的关键目的为，以便找到能够使酒店整体利润是零的收入，即使A酒店没有获得利润但是也不会发生亏损。盈亏平衡法就是要找到这个利润为零的平衡点，有助于A酒店管理人员作出相关的财务决策。

四、结论

对项目进行财务评估是整体项目评估的关键性步骤，如果想要准确地预料到投资对象的获利情况和投资风险，就要弄清企业的生存能力和基本的风险大小。本文通过对财务评估基础理论的探究，以A酒店为例，从建设投资估算、利润估算、盈利估算角度对A酒店的建设进行财务估算分析，具有一定的意义。

[1]麻学锋,何颖怡,孙根年.旅游投资决定机制及其时空响应——以张家界为例[J].地理科学进展,2014,02:222-231.

[2]刘军,马勇.我国旅游上市公司投资决策影响因素研究——基于16家旅游上市公司的面板数据[A].中国管理现代化研究会、复旦管理学奖励基金会.第八届（2013）中国管理学年会——管理与决策科学分会场论文集[C].中国管理现代化研究会、复旦管理学奖励基金会:,2013:10.

[3]孙玉琴.基于DEA的滨海区域生态旅游效率评价及优化研究[D].中南林业科技大学,2012.

[4]周宁,刘将.高 星级酒店职工总体幸福感的调 査研究——以昆明市为例[J].无锡商业职业技术学院学报,2008,8(1):44-50.

[5]李勇泉.高星级酒店的节能降耗分析[J].齐齐哈尔大学学报, 2009,(5):13-15.

[6]王秋玉.对我国高星级酒店企业文化建设的一些理解[J].管理纵横,2006,(2):161.

责任编校：饶 敏

Study of Investment on Hotel Project from the Perspective of Financial Evaluation——A Case Study of Zhejiang Narada Grand Hotel Management Co.,Ltd

WANG Yin-qiu
(Tourism College of Zhejiang,Hangzhou,Zhejiang,311231,China)

With ever-increasing competition,many hotels in Shanghai face the challenges of surviving and developing.Based on the financial evaluation theory of project investment,the paper makes a financial evaluation of management and construction of Hotel A invested by Zhejiang Narada Grand Hotel based on estimation of construction investment,profit and gains.The study is a kind of reference to the application and development of the financial assessment system in domestic use.

financial evaluation;project investment;hotel management.

F719

A

2095-7955（2015）05-0059-04

2013年浙江省高等学校访问工程师校企合作项目（项目编号：FW2013036）。

2015-10-12

王寅秋（1986-），浙江旅游职业学院讲师，硕士研究生，毕业于英国卡迪夫大学。主要研究方向：企业会计成本核算的优化。