房地产价格的波动对宏观经济的影响

◎李一男



房地产价格的波动对宏观经济的影响

◎李一男

在近些年来，我国的经济一直保持在高速发展的状态，在我国众多的产业之中，房地产对于我国经济的影响程度是最大的。随着近些年我国住房制度的不断改革，同时城市化的进程也在进一步的加快，我国的房地产业已经进入了一个鼎盛的时期。房地产业是我国国民经济的主导产业，所以一旦房地产经济有所波动，将会对我国的宏观经济发展产生显著的影响。所以，对房地产价格波动对我国宏观经济产生的影响进行研究是有着非常重要的理论意义和现实意义的，通过对房地产价格波动对我国宏观经济的影响进行研究，可以发现房地产价格与宏观经济之间的关系，有利于我国政府制定相应的政策来对我国的经济进行宏观调控。本文从房地产价格波动对我国社会总消费、经济增长和通货膨胀所产生的影响探讨了房地产价格波动对于我国宏观经济的影响。

房地产业有着很长的产业链条，它不仅仅是我国的主导产业，在其他国家，房地产业往往也是他们的主导产业。房地产一旦出现波动，可以通过多种途径来对国家的宏观经济状况产生影响。如果一个国家的房地产市场非常繁荣，那么随着房地产市场的发展，就会对钢铁、建材、家具、家装等有着很大的需求，从而就会带动这些产业的进一步发展。同时，房价上涨会引起一定的财富效应，从而使得国家的经济走向繁荣。但是如果房地产过热，就会产生泡沫，房地产泡沫的产生会给国家经济带来极大的风险，使得银行的房地产信贷面临很高的信贷风险和违约风险，一旦房地产泡沫破灭，与房地产相关的领域都将面临巨大的风险，严重时甚至还将导致金融危机。一旦金融危机爆发，房地产的价格又会进一步的降低，房地产业就会进入低迷的状态，房地产的低迷又会使得实体经济受到巨大的影响，最终使得国家的消费和投资进一步萎缩，造成国家经济的衰退。从近期的金融危机中我们可以深切的认识到房地产波动对于国家乃至全球宏观经济的影响，所以对我国的房地产市场波动对宏观经济产生的影响进行研究是有着中重要的意义的。

房地产价格波动影响消费的渠道

财富效应。所谓的财富效应，实质上包括了两大类，一类是实现的财富效应，另一类是潜在的财富效应。实现的财富效应指的是所有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或者利用其价值的上升进行了再融资，这时房地产价格的上升对实际财富的增加有着直接的推动作用，而且也有效地扩大了当期的消费水平。而潜在的财富效应则是指的房地产商品的所有者即使没有在房地产价格上升的时候进行出售或者再融资，但是房地产价格的上升使得其潜在价值有所上升，这样消费者往往能够感受到财富的增加，使得其边际消费倾向得以扩大。所以房地产商品作为人们财富的一个重要组成部分，其价格一旦上涨，就会直接促进消费的增加。

预算约束效应。对于那些拥有住宅的所有者而言，房地产价格一旦上升，就会使得他们的财富有所增加，但是对于租房者而言，情况就相反，一般来说，房地产价格的上升会连带地引起房屋租金的上升，房屋租金上升之后，租房者更多的资金就会用以支付房租，从而使得租房者的消费行为有所减少。所以房地产价格的波动会直接地对消费者尤其是租赁房屋者购买地产商品的决策造成影响，从而对其储蓄和预算决策造成影响，最后直接地导致消费者当期消费发生变化。

成本效应。房地产价格的上升还会带来显著的成本效应，然后通过成本效应对居民的消费造成影响。这一点对于租房者而言特别明显，因为房地产价格的上升往往与租金的上涨是有着密不可分的关系的，所以在租金上涨之后，租房者的生活成本就会有所上升，这样就使得租房者的消费有所减少。与此同时，房地产价格还与通货膨胀也有着紧密的联系。除此之外，房地产价格的上升还会使得企业的运营成本有所增加，使得企业也面临一定的压力。

流动性约束效应。如果房地产商品价格有所上涨，消费者就可以利用升值的房地产商品来申请更多的贷款，以获得更大的流动性。相反，若是房地产价格大幅地下降，银行就会对房地产商品的价格进行重新的评估，此时银行为了规避风险，就会要求房地产商品所有者提供给银行更多的信用保障，这样就会对消费者产生更多的流动性约束。

房地产价格波动对宏观经济的影响

房地产价格波动对社会总消费的影响。房地产是消费者非金融资产的一个重要组成部分，所以房地产价格的波动会直接或者间接地导致人们的财富水平的变动，而人们的财富水平一旦发生变动，其消费行为也就会产生相应的变化。具体地来说，如果房地产价格有所上涨，那么房屋所有者的财富总量就会有所增加，财富总量的增加就会使得房屋所有者的边际消费倾向有所提高，而对于租房者来说，房地产价格的上涨会大大的增加其租房或者购房的成本，从而就会对他们的消费支出进行抑制以节省更多的资金来用于租房或者购房。从理论上来讲，房地产价格的波动对于社会总消费有着很大的影响，房地产价格的上涨能够有效地推动社会总消费的增加，但是这种同向带同作用往往只会是短期的，所以房地产价格虽然能够对社会总消费起到一定的拉动作用，但是也必须要防治房价的过度增长。

房地产消费是一种综合型的消费，居民在购买了房屋之后，往往还会产生对装修、家具和交通等方面的需求，从而就会使得居民再进行这些方面的消费，所以房地产业对于激活居民的消费需求也有着十分重要的作用，可以有效地扩大我国的内需。但另一方面，房地产价格如果过高，就会产生泡沫经济，所以也要避免房地产价格的虚高，从而有效维持我国的金融市场的稳定。

房地产投资波动对经济增长的影响。在西方国家的经济发展历程中，房地产业发挥了其重要的作用，并且是其经济得以增长和繁荣的一个重要支撑，我国在近些年的发展也很好地说明了这一点，我国近年的经济持续增长是离不开房地产投资的。从我国近些年的经济发展历程来看，房地产市场投资波动对于我国经济增长的拉动作用是十分显著的，从整体上来看，房地产市场投资虽然能够有效地拉动我国的经济的增长，但是房地产市场投资额的增长速度应该与我国宏观经济的发展状况相适应，否则如果房地产

市场的投资增长过快，就会使得房地产市场出现泡沫，不能够保证房地产业的健康稳定发展。

虽然房地产市场投资能够有效地拉动我国经济增长，但是这种拉动作用往往不能维持很长的时间，主要是因为房地产投资的过快增长会使得我国银行信贷资金的配置效率，使得银行信贷金融风险有所增加，房地产投资的收益率较高会使得银行的信贷过分地集中于房地产行业，但是一旦房地产经纪出现波动，所威胁的就是整个金融领域。还有房地产的过热也会导致产业结构的失衡，使得我国的技术创新型企业的市场竞争力大大降低。

房地产价格波动对通货膨胀的影响。在房地产价格上升的初期，购房者往往会因为价格的上涨而减少购房的行为，转而对房地产市场进行观望，但是房屋消费是刚性需求，如果房地产价格持续上涨，居民对于价格的上涨预期就会增强，从而又会使得居民从观望转为积极购房，在居民购房之后，房地产消费又将带动一系列的消费行为。所以房地产价格的上涨对于通货膨胀也是有着重要的影响的，从长期来看，房地产价格同比增长的水平如果上涨，通货膨胀就会呈现出先下降再上涨然后再次恢复下降的特征，所以可见通货膨胀对于房价上涨的响应是呈现出阶段性的特征的。

通过以上的分析，我们不难发现房地产经济的波动对于我国的宏观经济有着十分显著的影响，所以我们对于房地产业的发展必须引起足够的重视，一方面，要积极地发展房地产业，使其为我国的经济增长继续做出自己的贡献，但是另一方面，也必须对房地产业进行一定的控制，避免房地产价格的波动过大，避免泡沫的出现，使得我国的房地产波动能够与宏观经济相协调。

（作者单位：中国社会科学院研究生院）