土地储备贷款财务风险的研究

赵思怡

（安徽财经大学会计学院，安徽 蚌埠 233030）

一、土地储备制度概况

“土地储备”一词，最早源于德国，随后被法，俄等其他国家使用，直至1996 年在我国上海被以地方政府创新性制度引进，作为城市土地改革的创新点。土地储备在社会不同的发展阶段主要内容有所不同。我国所说的土地储备制度是指：政府根据社会，经济环境等可持续发展的长远目标，依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用整体规划和城市发展战略，通过招标拍卖回购，收购，置换征用等方式从分散的土地使用者手中把土地集中收集起来，经行前期开发以满足市场供应和土地规划建设用地需求的一种经济管理制度。

我国土地储备运行机制与国外大同小异，总的来说基本都分为“土地收购——土地储备——土地出让”三过程。土地收购是指土地储备机构按照相关规章根据政府授权或者储备计划通过收购回收国有土地使用权并进行存储的行为。使得土地使用权由使用者手里像政府回归的过程。土地储备是指土地出让之前，土地储备机构在储备期间依法将部分已收储土地的使用权进行出租抵押或者临时改变用途，以减少闲置土地并获取收益的过程。土地出让是指根据城市建设需要以及年度出让计划，储备机构将经过一段时间储备并已完成前期开发的土地分期分批有计划供应土地的过程。具体细化土地储备步骤见图1：

图1 土地储备具体步骤

由于历史原因，我国土地基本都掌握在土地使用者手里，导致土地资源分散，结构不合理，闲置资源得不到有限利用，土地总量供需不平衡，促使我国加快土地制度改革，成立土地储备机构，但是进行土改之后由于土地市场管理混乱，《土地储备机构贷款管理办法》等法律制度不健全，银行等金融机构风险意识薄弱等原因造成土地储备风险凸现，很容易给金融市场造成混乱，这些因素都在促使我国加快完善土地储备制度，确保金融市场的稳定运行。

二、土地储备制度财务风险

风险一次来源于法语，最初应用于保险行业。那么何谓风险，风险是指在特定环境和特12 定时期内由于不确定性所带来的不利影响。简言之风险就是一种变动性，我们评价风险也主要是看其变动性的程度。由风险定义我们可以得出土地储备风险是指在土地储备进行过程当中，由于某些因素的存在，土地储备的真实收益会与预期收益发生一定程度的偏离，从而导致土地储备遭受经济损失的可能性。面对土地储备的特殊性及其发展年限，目前对土地储备的风险还没有比较完善统一的说法。刘兆云的观点比较简单且易于理解，他把土地储备风险分为内部风险和外部风险两大类，内部风险为土地储备本身营运过程中的一系列风险，而政府干预和市场机制属于外部风险。母小曼崔永亮等学者也有属于自己的风险划分方法。崔永亮将风险分为财务融资带来的风险，土地储备内在风险，以及由于土地储备的特殊垄断性所带来的政府干预风险。母小曼从土地储备过程中涉及的方方面面把风险分为七种类型，其中外部风险占主要部分。

政府进行土地储备，应当是建立在前期对土地储备做好充分的战略规划，成本预算，决策分析和风险管理上的，那么站在一个管理者的角度来看，我把土地储备风险分为系统性风险和非系统性风险。系统性风险是与市场整体回报波动的风险，它威胁所有企业并影响大部分市场的不可避免的风险，比如政府的干预，市场机制本身作用以及国内外经济事件导致的经济体系风险。该风险不可避免不可分散。非系统性风险是指不受政治，经济等因素波动或者一般市场波动的影响，只与土地储备有关的风险。非系统性风险，又可以分为营运风险，筹资风险，投资风险，它们分别从土地储备的全过程影响着土地储备。营运风险是指土地储备机构在其经营上不确定性带来的风险，比如土地储备机构战略失误，土地收购卖价波动等。营运风险可以分为土地收购风险，土地储备风险，土地出让风险。筹资风险是指由于土地储备采用负债融资权重较大，经营不善或者后期土地无法变现而不能偿还负债甚至申请破产保护的不确定性。筹资风险可以分为单一渠道融资风险，贷款利率风险，以及金融风险，信用风险等。见图2：土地储备风险分类：

图2 土地储备风险分类

土地储备虽然面临内部和外部风险，但是并不是所有风险都处于主要领导地位。土地储备是属于长期投资的大规模房产开发的前期阶段，需要大量资金，地方政府以及财务部门有限的财政拨款以及非常低的土地收益金返还比例难以满足土地储备的需要，单纯依靠有限的财政资金是不现实的，目前我国的金融产品也较为单一，土地银行，土地债券，土地信托等新型的金融产品还没有完全进入市场，所以在很多地方政府及其财政背书的情况下，采用授信贷款，抵押贷款渠道的银行信贷资金利用债务融资成为前期土地储备资金最主要的来源，由此也产生了土地储备最大的风险隐患——土地储备贷款风险。即土地储备机构在向银行信贷的过程中，由于各种不确定性因素不能按时偿还银行贷款利息和本金给银行带来损失的风险。目前我国银行内部风险控制系统还不是很完善，银行对土地储备制度的贷款风险意识薄弱，没有将土地储备贷款风险作为一个整体，管理水平十分局限，加之目前我国的金融产品也较为单一，对土地贷款风险的防范和控制还主要是事后控制，银行本身不能做到事前及时有效的监督和控制，土地储备机构并不是真正完全的市场行为，在土地市场活跃度向好的情况下，土地储备财务风险不易显见，但是在市场土地疲软的情况下，及易使所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中爆发，土地储备主要以债务融资为主，由于土地储备资产负债率较高，资金流动性较低，财务杠杆的放大效应等原因，很容易造成大范围经济瘫痪。

三、土地储备贷款财务风险的评估方法

对土地储备进行风险评估是具有前瞻性的创造性过程，通过风险识别和风险反应，发现影响土地收购，储备，出让过程中的阻碍因素和潜在威胁，再进行有目的性的规避风险，利用风险，转移风险等手段，可以大大降低土地储备贷款风险，减少金融风险爆发的机会。

在实施一项土地储备项目时应当首先进行土地储备风险管理战略，全面分析土地储备所面临的银行贷款风险。所谓土地储备风险管理是指基于土地储备机构储备项目的总体战略，了解土地储备所处的内外部环境，识别实体可能会对土地储备营运过程造成的潜在影响并进行风险评估，采取措施对土地储备进行风险战略管理并时刻监控风险敞口，将风险维持在可接受的风险敞口内从而达到土地储备的目标。

对土地储备贷款风险评估的方法主要是利用数学上一种阶梯式多层次模糊综合评价法。层次分析法（AHP）是根据总体问题的性质和要求，确定该问题的总体目标，然后按目标的不同，实现功能的差异，建立一个多层次的递阶结构，对同一层次内的因素两两对比确定相对于上一层次的权重系数组成判别矩阵，然后根据最大特征向量求出相应系数，然后对系数排序综合求出最底层对最高层的权重。见图3：层次分析法流程图：

图3 层次分析法流程图

模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评价方法，用来求项目的综合风险度并最终确定项目风险大小。该种方法利用评价因素的复杂性，评价对象的层次性，评价标准中存在的模糊性以及评价影响因素的不确定性等指标量化问题。其求解过程为首先确定评价因素集和评语集，然后确定各因素对评语集的隶属程度，求一级模糊综合评价结果集，求二级综合模糊评价，最后以土地储备项目为例，分析财务状况计算风险评价结果。见图4：模糊综合评价法求解步。

图4 模糊综合评价法求解步骤

通过建立基于多层次模糊综合评价法数学模型，可以对土地储备项目产生的贷款财务风险进行风险分析，从而可以定量计算出土地储备风险。

四、土地储备风险应对措施

面对土地储备风险，我们要根据风险特征采取一系列的防范措施。但并不是所有的风险都可以进行规避和分散。那么对于土地储备系统性风险，是处在市场中的所有实体都可能面对的风险，并不能采取有力措施完全规避，我们只能通过不断完善土地储备机构的风险承受能力，学会转移风险利用风险更要学会以不变应万变。面对土地储备系统性风险，我们应该根据土地储备机构的战略目标合理进行风险管理，风险监督，完善土地储备市场机制，加强银行信贷风险控制，促进政府与银行之间的交流与合作，最小化风险甚至规避风险。

五、结语

近年来土地储备作为一种新型创新方式随着土地出让市场的发展完善逐渐兴起，土地储备机构以及银行在土地储备的过程中发挥了重要作用，但是风险也随之显现，一旦土地储备大额贷款土地无法变现非常容易造成市场经济秩序混乱，这就要求储备机构在进行土地储备时具有前瞻性，完善自身的风险管理流程，结合相关方法定量风险大小进行风险应对，也要求银行完善自身内部风险控制系统，这样才能达到土地储备的双赢！

[1]2014年数学中国数学建模网络挑战赛一阶段C题：http://www.tzmcm.cn/shiti.html.

[2]袁筱玲.土地储备项目贷款风险评价研究[D].成都：西南交通大学硕士学位论文，2007.

[3]陈云.土地储备的财务风险评价研究[D].雅安：农业大学硕士学位论文，2007.

[4]杨军.土地储备风险管理的研究[申请同济大学管理学博士学位论文]上海.同济大学研究生申请博士学位论文.

[5]万明清.土地储备制度下的商业银行风险及控制[D].成都：西南财经大学MBA学位论文.

[6]李宏志.土地储备资金财务管理：理论归纳、国际经验与改革路径[D].大连：东北财经大学博士学位论文.