棚户区改造贷款现状及难点分析

□闵义

棚户区改造贷款现状及难点分析

□闵义

城镇保障性安居工程建设的重要内容之一是棚户区包括危旧房的改造，棚户区改造是稳定经济增长、改善居民生活、促进社会和谐的重要途径。近年来，农业银行江苏分行适时推出棚户区改造创新信贷产品，积极参与组建银团贷款，加强金融服务。但是，棚户区改造贷款实施过程中存在诸多难点，需要不断创新信贷资金的管理方式，拓展低成本资金来源。

一、棚户区改造的发展历程

棚户区改造初始于2005年我国东北三省实施振兴战略中开展的工业贫民区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，加快全国棚户区改造的步伐。2013年，国务院发文要求各地通过增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、鼓励企业和群众自筹等方式多渠道筹措资金，努力实现五年内完成1000万户棚户区改造的目标。2014年5月13日，国家发展与改革委员会发布文件，通过发放企业债券融资的形式支持棚户区改造建设。国家开发银行专门成立了住宅金融事业部，对棚户区改造进行重点支持。虽然政府提出棚户区改造应采取多元化渠道如引入社会资金、发行企业债券等解决资金不足的问题，但由于棚户区改造收益较低难以吸引社会资金参与，同时企业债券发行额度受制于发行主体自身净资产规模等原因，棚户区改造依靠信贷资金支持的局面在短时间内难以改变。

二、江苏农行棚户区改造金融服务情况

江苏作为全国城镇化建设的先行者，近年来也加大了棚户区（危旧房）改造的进程，保障性安居工程中棚户区（危旧房）改造的数量占比达43.6%。江苏农行充分挖掘棚户区改造项目的贷款需求，拓展和培育新的信贷业务增长点，加大对棚户区改造等重点项目建设的金融服务支持力度。

（一）推出棚户区改造创新信贷产品。

农业银行于2013年末专门出台了《棚户区改造贷款管理办法》，创新了棚户区改造贷款产品，明确区别于一般房地产贷款，给予差异化信贷支持。该产品在用信主体、贷款期限（最长可以15年）、资本金比例（20%）等方面均有突破，并创新了“拆迁——开发——销售一条龙”的产业链模式，在实际业务运用中有较大的实用性。江苏农行积极支持城市棚户区及县域城中村项目改造，截至2015年6月末，已累计支持棚户区改造项目40个，棚户区改造贷款金额超134亿元。

（二）积极参与组建银团贷款。

除专门针对棚户区改造推出差异化的信贷产品外，江苏农行还积极与国家开发银行合作，参与组建银团贷款，优先选择一批改善居民生活明显、社会影响力大的大型棚户区改造项目组建银团合作，分散贷款风险。

（三）挖掘金融需求，延伸金融服务链

除发放棚户区改造贷款外，江苏农行积极探索棚户区居民的金融需求，延伸金融服务链，带动关联业务发展。如根据拆迁安置居民对拆迁资金留存时间、收益要求、风险承受能力等不同的需求，为其制定个性化的理财服务方案，满足客户差异化的金融需求。同时，针对棚户区改造居民的装修需求，与大型建材市场、家居商场合作，对持农业银行贷记卡消费的客户提供分期付款服务，并给与一定的返利优惠。

三、棚户区改造项目中的难点

新型城镇化是中国现代化建设的必由之路，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。随着区域建设扩张，加大基础设施建设、城镇升级改造不可避免，棚户区改造作为城镇化的主要内容之一，既能丰富城镇化实务的内涵，提高落后城区土地利用效率、改善居民居住条件，又能有效增加城市住宅供给，缓解房价上涨压力，改善城市面貌，可谓多方受益。但在实施过程中还是存在一些难点：

一是拆迁难，如今拆迁难成为越来越普遍的问题，由此而产生的暴力强拆也屡见不鲜。究其原因不外乎有两种可能：补偿标准低，老百姓利益受到侵害；拆迁户要价过高，要求得不到满足。二是找钱难。社会的发展和人们的消费需求呈正相关发展，随着人们的生活品质不断提升，现有的棚户区显得格格不入，政府对棚户区改造势在必行，但现在的棚户区改造建设面临着巨大的资金缺口，虽然数据显示政府财政收入连年增长，但其债务也是居高难下，目前政府的土地财政难以为继，不可持续。另外金融机构有限的信贷资源，一般优先配置到收益相对高的项目上，很难向低收益项目倾斜，这在一定程度上影响了金融机构参与融资的热情。三是用钱难。正是因为棚户区改造作为资金密集型项目，牵涉到拆迁户、政府、企业、银行等多方面的利益，在资金的需求、资金的使用等方面各方诉求都不一样，如果过程中监管不当，则有可能陷入类似财政资金“跑部钱进”的怪圈。

四、应对之策

棚户区改造是新型城镇化建设的重点，今后一段时期全国棚户区改造将继续提速。2013年至2017年，江苏棚户区（危旧房）改造的目标将达到60万户以上，这意味着对棚户区改造资金的大量需求。农行要密切关注这一轮改革机遇，紧紧围绕“客户——产品——渠道”，努力拓展营销优质客户，充分挖掘客户的各种金融需求。

（一）加强对接研究，认真布局未来，增强区域整体把控能力。

棚户区改造乃至城镇化建设，是由政府牵头的一项系统工程，不仅仅是拆迁盖房解决“住”的问题，更是借此推进一系列重大的变革，如产业结构的调整、社会就业及社保升级、医疗教育平衡等等，蕴含着巨大的机遇和挑战。农业银行必须加强宏观经济和改革政策的研究，着重对地方社会经济发展潜力、地方政府负债水平和偿债能力进行综合考察，重点做好与各级地方政府特别是省市级政府的对接工作，重点支持政府诚信度高，经济发展潜力大，可以有效控制负债规模的区域。

（二）加强营销，做好项目储备。

积极主动加强与政府有关部门的信息沟通交流，及时掌握当地棚户区改造发展规划、建设进度和融资需求情况，主动与负责建设的企业或政府融资平台公司接触，抢抓营销机遇，及时收集、过滤、筛选重要信息，积极参与项目方案的设计，从源头上做好项目储备。

（三）健全风险防范机制，切实强化风险管理。

一是风险控制前移，严把项目准入关。严格筛选客户和项目，对不符合国家有关政策和贷款准入条件的，一律不得介入。为分散风险，鼓励采取银团贷款方式，对于贷款金额超过5亿元的项目，原则上应采取银团贷款方式。二是做好贷后管理，专款专用，进行有效资金监管。银行必须全程参与、跟进，组建专业的客户团队，定期进行现场检查，防范因资金不足等原因造成的项目建设进度缓慢、预期收入不能及时回笼等问题，提前做好风险预案，确保贷款安全。

（四）顺应需求，打造金融服务系列产品。

棚户区贷款为长期资金，贷款期长达15年，应适时创新金融产品，拓展低成本的长期资金来源，探索风险分散摸式，积极引入财政风险担保基金、专业担保公司、他行风险参与等多重机制，合理规避各类风险，目前可参与政府提倡的引入社会资本，通过特许经营或政府购买付费，利益双赢的PPP合作模式。坚持以点带面，采取“横向到边、纵向到底”方法，横向就是抓住产业链，对支持客户的上下游企业进行拉网式营销，延伸营销触角，通过棚户区改造铺开合作面，拉动零售业务、对公业务的两提高。纵向就是坚持部门联动、行司联动，勇于创新，为客户积极提供多种融资渠道，如对于政府平台类客户，可以将发债发券、融资租赁等债务融资工具为抓手。

［1］波涛.农行北京分行：创新金融服务支持首都棚户区改造［J］.卓越理财，2014，（8）

［2］杨海平，杨海滨.棚户区改造金融解决方案设计［J］.当代金融家，2015，（1）

（作者单位：农业银行江苏省分行）