国有企业参与土地一级开发的风险及规避

王欣

国有企业参与土地一级开发的风险及规避

王欣

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置及补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发既有巨大的经济效益又存在着风险，我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。近年来，土地一级开发越来越得到各地政府的重视并广泛发展开来，且已有一些相关的研究成果。但在发展中也会出现项目决策、项目管理及项目融资等方面风险，需要我们进行深入研究，并提高防范意识，采取合理的方式，提高政府和企业的抗风险能力。

国有企业参与土地一级开发进程中风险的产生

国有企业参与土地一级开发项目工作，需要经过三个阶段：策划阶段、审批阶段及实施阶段。国企的投资贯彻这三个阶段的始终，故而在这三个阶段都会产生一定的风险。

1.策划阶段产生的风险

策划阶段就是国企参与土地一级开发的准备阶段。土地一级开发实施方案的编制，需要一定的人力资源对待开发土地的基础资料进行详尽的了解，若是资料收集的不够准确详实，则会直接影响到实施方案编制的合理性，导致工作存在一定局限性，继而会引发资金预算不足的风险。

2.审批阶段产生的风险

审批阶段是国企将实施方案等资料报备当地土地储备单位审批，在这个阶段，需要各部门对项目的整体情况做出良好的沟通，并反馈规划意见。因此，如果沟通不足，则容易导致后续申报、用地预审工作时出现重复，引起经济风险。

3.实施阶段产生的风险

实施阶段需要经过土地征收、房屋拆迁及市政建设等工作，也是土地一级开发过程中工作量最大、工作最为繁琐的阶段，需要投入大量人力物力。这个阶段若是产生管理的疏忽，不按工程进度控制，对工程质量又缺少专人监督，都会产生资金、成本的风险。

国有企业参与土地一级开发常见风险种类

1.资金风险

(1)开发资金风险

土地一级开发任何一个环节都离不开资金的支持，在开发的过程中如果没有对项目情况进行详尽的了解，就无法对开发项目的环节进行合理的分工。如此，就提高了开发过程中出现意外的概率，因而引发较为严重的资金风险。

(2)融资风险

房地产行业具有投资数额巨大、投资回收期长的特点，土地一级开发对资金的需求，有过之而无不及。融资一直是土地一级开发企业运营中的难题，因为融资风险既增加了土地开发的难度，又会引发一系列的财务问题，超出企业风险控制的能力范围。企业虽然参与到土地一级开发的过程中，但是其并不会享受使用权，导致部分融资途径只能以理论化的状态存在，企业无法保障资金项目的稳定落实，再加上国家在金融市场中的规定和干预，导致土地一级开发企业的融资非常困难。

并且，土地一级开发周期一般较长，开发企业在不同的周期内都有可能出现借贷，由于企业不具备偿还能力，借贷到期后即会转化成负债，随着土地一级开发的不断进行，企业面临的负债期限越来越多，形成不科学的期限压力，导致企业丧失土地开发的能力，由此产生极大的融资风险，同样企业的融资信誉度也会受到影响，不利于融资风险的规避。

2.法律风险

在土地一级开发过程中，地方政府处于绝对强势地位，企业没有有效的法律条约约束政府行为，政府也同样不能够为企业提供有效的担保，因此，很容易由双方的信用问题而产生一定的法律风险。

3.市场风险

自土地一级开发与二级开发独立后，一级开发商需要承担涉及到土地开发的基础市政工程建设。这种政策的实施虽然一定程度上优化了一级开发的市场，维护了土地二级开发的顺序，但同时也提高了土地一级开发商的市场风险。国企在参与土地一级开发项目过程中，一方面需要面临周期加长，运作成本增加的资金风险，另一方面一级开发商的相对利润较低，投资的回报较低，并且由于二级开发市场很容易受到政府的调控政策的影响，存在一种不稳定的因子，从而造成土地一级开发市场也不稳定。

4.监管风险

土地一级开发监管的主要目的是为了能够保证开发质量、控制开发成本以及协调开发进度。如果出现监管过粗或者过细，都会牵扯到一些额外的经济费用，产生一定的监管风险。

国有企业参与土地一级开发常见风险规避策略研究

1．资金风险规避策略

（1）开发资金风险规避策略

首先，要保证土地一级开发项目基础资料的准确和详尽，这是确保开发过程中资金预算合理的重中之重。开发项目的成本以及土地招标前的底价都需要依靠相关基础资料进行估算及可行性分析。

其次，在开展土地一级开发项目初期的现场调研工作时，应该将收集到的所有资料全部总结、汇编起来，并进行适当的处理，然后将处理后的资料结合该地的实际情况进行对比和筛选，如果条件和时间允许可以重复此环节的工作，以此来确保基础材料的高度准确性。

最后，应妥善安排周期，如果土地一级开发的周期安排合理、恰当，则可以确定开发工作的具体走向，也可以对开发资金实现有效的控制和预算。

（2）融资风险规避策略

首先，在土地一级开发前期，组织缜密的财务调查和分析筹划，并且组织大范围的市场调研，最好邀请相关专业人士参与编制施工方案，以保证方案编制的可靠性和准确性。并合理地规划负债期限，确保融资与融资期限能够符合土地一级开发的资金需求，保障两者的匹配发展与分配。除此以外，还需要确保融资成本合理分配，避免出现闲置资金，由此减轻融资中的成本风险，强化融资财务的基本能力。

其次，是对于融资渠道的选择，国企应尽可能的选择由政府提供融资担保的金融机构。如果能够拉着金融机构一起参与一级土地开发项目的前期调查、磋商等工作，便可以减少不少融资风险，保持融资渠道的畅通。

最后，优化融资环境。高难度的融资过程，为企业带来了不可预测的融资风险，开发企业为防范融资难的风险，通过规范开发计划，优化融资环境，加强融资风险防范的力度。以某开发企业为例，分析其在防范风险方面的措施。该企业非常注重土地一级开发计划的制定，通过规范土地开发，合理分配融资成本，充分利用企业融资。应先明确该企业土地一级开发的条件，以该地区土地出让后的实际利用为规划条件，结合条件限制，合理规划土地的一级开发；然后该企业最先安排潜力型的土地，将融资成本有效利用在经济效益高的土地开发中；最后以土地一级开发的整体为规划目标，确保融资成本合理分配在每一项开发项目中。

2.法律风险规避策略

法律风险规避策略主要包括：要积极与政府部门沟通，并对开发过程进行全面的项目论证，尽量的规避对土地开发有风险的政策。随时关注国家政府出台的相关帮扶优惠政策，并采取一定的备案措施，防止因为地方政府领导格局的改变而产生的影响。

3.市场风险规避策略

市场风险规避策略研究主要包含三个方面：首先，制订全面系统的开发可行性报告，一般投资可行性分析报告包括但不限于城市认知、房地产认知、出让土地成交均价、项目概况、基础设施建设、土地报批和征地投资分析、项目投资估算及资金成本估算、项目收益预测、可能风险与防范措施、结论等内容。特别应对合作的模式、开发的分工、利益的分成、风险的承担做出明确、具体的说明与衡量。其次，在签订合作意向书和框架协议阶段，确保出让方式与利润分配、双方权利义务在协议中明确体现。合同在约定开发土地具备出让条件时，对该宗土地的出让时间、主要规划条件和出让方式（“招、拍、挂”）要明确约定，并合理约定保底条款，确保企业一定的投资利润回报。最后，在进行土地推广时，应将有利于土地推广的保障性内容尽量体现在合同中，比如说政府已经将其定位为今后的政府行政中心，并已经在与企业的合作协议中明确，就可以在土地宣传中对此进行广告宣传。

4.监管风险规避策略

为了有效减少或避免监管风险，其主要策略研究需集中在以下两个方面进行：首先，应先制定一套完善的审核制度，在土地开发过程中，凡是重大决策的实施都需要经过审核予以通过后才能实施，并且组织相关监管审核领导班子。其次，实行审核制度并定期制作报表，对项目的各个进程进行及时备案。

结语

土地一级开发既有巨大的经济效益也存在着风险。我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。近年来，在全国范围内向纵深方向发展，但在发展过程中也存在着诸多风险，而如何依托政府资源、控制风险，对即将涉足土地一级开发整理的国企而言，将显得尤为重要。风险并不是固定的，也不是一成不变的，他会跟随土地一级开发项目的开展而发生相应的变化。为控制各个环节的风险，首先要树立过硬的风险意识，拥有灵敏的察觉风险的嗅觉，并对造成风险的因素进行仔细的研究和分析，从而实现对土地一级开发项目风险的有效控制。

（作者单位：厦门水务集团有限公司投融资部）

[1]贾野,刘湘汝,叶平.土地一级开发项目风险控制研究,建设科技,2012（12）

[2]宋安成.土地一级开发的风险与规避.土地管理,2011（11）

[3]王宝玲.事业单位参与土地一级开发的常见风险及策略研究,现代商业,2014（3）

[4]聂仲秋,李世平.激励性规制视角下的土地一级开发政策的比较研究,电子科技大学学报（社科版）,2011（2）

更正启示

《厦门科技》2015年第2期刊登的《无铅高锌硅黄铜C68350合金组织及性能的研究》作者有误，应为许传凯。

特此更正

《厦门科技》编辑部

2015年5月28日