分层控规中的土地使用强度互动控制研究

侯全华，王文卉，孙启民

(长安大学 建筑学院，陕西 西安 710061)



·环境科学·

分层控规中的土地使用强度互动控制研究

侯全华，王文卉，孙启民

(长安大学 建筑学院，陕西 西安 710061)

土地使用强度作为分层控规的核心控制内容，其指标的科学合理性成为研究的重点。为了找到控规阶段合理确定土地使用强度的方法，文章详细阐述了分层控规各层面中土地使用强度的不同表现形式及其特征，通过理论总结、实证分析等方法，对其互动关系进行研究，并找到了分层控规中土地使用强度的互动机制，提出其确定方法，最后在实证研究中完成了检验。研究对分层控规中土地使用强度指标的科学合理控制有一定的借鉴作用，完善了控规编制的内容。

分层控规;土地使用强度;互动关系;控制方法

控制性详细规划(以下简称控规)是我国城市规划体系的重要组成部分，土地开发强度作为控规阶段的核心控制内容,其指标的科学合理性一直是学界研究的热点,而当前分层控规的出现也为解决在传统控规体系中土地使用强度确定时出现的弊端提供了新的研究思路与方法。然而，分层控规研究实践中还存在土地使用强度概念不清、分层关系及控制方法不明确等问题,因此有必要梳理土地使用强度在分层控规中的不同内涵特征,探讨其之间的相互关系,以及明确控规中土地使用强度的分层控制方法,并进行实证研究。

1 分层控规体系与土地使用强度特征

1.1 分层控规下土地使用强度理论与实践研究

1.1.1 理论研究 近年来,国内学者关于土地使用强度控制主要进行了以下3个方面的研究:①分层控规体系方面，任凯[1]、韦冬[2]等人提出在控规阶段应引入自上而下的分层控规编制方法,并对土地使用强度实行分层控制,同时强调总量约束在控规体系中的重要地位。②在土地使用强度内涵方面，咸宝宁[3]、黄明华[4]等人对容积率概念进行辨析与界定,并提出科学合理地确定容积率数值方法。③在分层控规土地使用强度控制方面，刘慧军[5]等人对容积率分层控制的机制进行了探讨;徐芳[6]提出立足控规分层体系中的单元层面土地使用强度确立方法,并建立相应模型,为各层次土地使用强度的控制提供依据;孙峰[7]等人认为控规中土地使用强度的确定应充分考虑对于总量的继承,从而避免合成谬误。

1.1.2 实践研究 一些大城市如北京、上海,已使用分层控制的方法,将控规编制划分为“片区——管理单元——地块”3个空间层面,根据不同层面的目的与任务提出不同的要求,实现分层落实,并以法定图则作为成果形式。

综合上述研究,可以得出:土地使用强度在控规不同层面主要表现为纵向分层传递反馈与横向分区平衡引导,在纵、横双向作用下,逐层确定土地使用强度指标。

1.2 分层控规体系

分层控规的技术体系,主要为3个层面,满足“总量约束,分层控制,分区平衡”的控制体系。纵向“分层控制”是分别将目标在自上而下的不同层面分解和落实;分区平衡则是根据不同影响因素分别对同一层面上所涉及到的指标进行一定范围内的调整,保证其总量一致[6]。

1.3 分层控规中土地使用强度的内涵及特征

土地使用强度是指城市发展过程中土地的开发使用率,而容积率作为其核心指标,其在土地利用规划的各个阶段内涵较多。咸宝宁[3]等人总结出在现行城市规划中存在的10种以上的容积率概念,本文结合分层控规确定了此次研究中的容积率内涵,并总结出其在各个层面的特征(表1)。

表1 土地使用强度在控规三层面的特征Tab.1 The characteristics of the land use intensity in the three levels of regulatory control

2 分层控规中土地使用强度互动机制研究

土地利用规划中每一下阶段规划都必须承接上一阶段的要求，并具有传递性，保证其在上一层面指标范围内进一步完成合理控制的任务。具体在分层控规中，有如下互动机制(图1)。

2.1 纵向控制,双向互馈

“自上而下”控制中，强调对于总量的“继承”并保持总量一致，上层指标对下层指标的作用体现在对其的约束与控制，每一个上一层面指标都为下一层面指标的确定提供方向。

“自下而上”的控制主要强调对于“地块”层面的现状调查结果反馈于“管理单元”与“片区”层面，下层指标反作用于上层指标，并对其进行修正。每一个下一层面的指标对为上一层面的指标确定提供修正依据[8]。

2.2 横向协调,平衡作用

在分层控规阶段，土地使用强度指标的横向协调性主要体现在同一层面不同影响因素的相互作用协调，共同影响该层面的土地使用强度确定。在片区层面表现为继承总量并转化为总建设量，在管理单元和地块层面表现为对总建筑量的不均匀分配。

图1 分层控规土地使用强度互动机制示意图Fig.1 The schematic diagram of the interaction mechanisms of land use intensity in hierarchical control

3 各层面土地使用强度的指标控制方法

3.1 控规三层面影响因素的互馈传递

通过上述研究,可以得知,控规三层面影响因子在影响土地使用强度过程中同样具有传递互馈关系,这样的互馈过程贯穿于控规全过程中。在这样动态互馈的传递方式下,最终达到相对稳定的平衡状态,从而确定地块容积率,来最终指导修建性详细规划中的项目容积率的确定。

3.2 分层控规中土地使用强度的控制方法研究

控规作为承上启下的规划阶段,是确定土地使用强度的关键。通过对总规总量的继承,采用层次分析法,首先对个影响因素进行权重值的确定,再通过对实际情况进行打分,将二者叠加,得出土地使用的评价值,从而最终确定个层面土地使用强度。

3.2.1 片区层面 片区层面主要的工作是确定片区建设总量,进而确定片区平均容积率。从土地利用规划的传递性规律来看,片区总量应该是由总规继承的,但由于总规是基于城市全局考虑而确定的总用地量,因此,在控规片区层面,还需将其转化为片区总建设量。目前确定片区建设总量的方法主要有3种:第一种,通过统计资料和现状调研数据进行分析,从而预测规划期末总建设量[8];第二种,以居住建筑模式为导向的指标预测方法;第三种,以公共设施模式为导向的指标预测方法。在得到片区建设总量的基础上,考虑片区层面不同层级的影响因素,综合人均用地指标以及现状建设强度等限制条件,对总规确定的片区毛容积率进行修正,并最终得到片区平均容积率。

3.2.2 管理单元层面 管理单元层面需要量化的土地使用强度指标为单元基准容积率。其中,我们需要判断各类影响因素对土地使用强度的影响程度,故要对其进行量化评价。具体采用层次分析法,首先对影响因素进行层级分析,以其之间相对重要程度为依据予以赋值,建立判断矩阵(表2),并计算特征向量和检验一致性,得到各因素的权重(表3)。然后对具体管理单元进行各项因素打分,与权重叠加,得到各管理单元参考系数,并结合管理单元层面强度分区、人均建筑面积等要求,将片区总建设量不均衡分配至各管理单元,最终指导单元基准容积率的确定。

3.2.3 地块层面 地块容积率同样通过层次分析法对影响因素进行权重量化(表4),从而确定地块层面参考系数,并以管理单元基准容积率为依据,结合地块层面对于绿地率、户均建筑面积等要求,最终由建筑高度和建筑密度来确定地块容积率。

4 实证研究

本次研究(宝鸡市陈仓组团)范围为:东起毛退渠,西至冯家咀,南临渭河,北靠周原,规划范围呈带状,总用地面积3 040.50 hm2。

4.1 片区层面

根据《宝鸡市陈仓组团控制性详细规划》可知,规划期末陈仓组团的建设用地规模控制在2 879.09 hm2以内,人均建设用地115.16 m2,即未来城市建设用地规模在目前1 062.22 hm2的基础上增加了1 816.87 hm2,规划总人口为25万人。基于前面所确定的各类影响因素测算,确定陈仓组团建设总量约为29 000 000 m2,从而确定片区平均容积率约为1.0。

表2 管理单元层面影响因素判断矩阵Tab.3 The judgment matrix of influence factors in management unit level

表3 管理单元层面影响因素权重表Tab.4 The weight value of influence factors in management unit level

表4 地块层面影响因素权重表Tab.5 The weight value of influence factors in block level

4.2 管理单元层面

同样基于本文对于基准容积率的确定方法,综合计算得出管理单元的土地使用强度等级值 (表5)以及基准容积率(表6)。

表5 陈仓组团管理单元层面强度等级值一览表Tab.6 The grade value list of Chencang group in management unit level

表6 陈仓组团管理单元层面强度区划基准容积率一览表Tab.7 The reference floor area ratios of Chencang group in management unit level

4.3 地块层面

地块层面同样采用以上方法,并基于GIS平台将三层面所得评价模型进行叠加,得到陈仓组团土地使用强度模型。将模型的开发强度按照5个等级进行划分,分别为高强度建设区、中高强度建设区、中强度建设区、低强度建设区和开敞空间。

5 结 语

本文基于“总量约束、分层控制、分区平衡”的分层控规体系,对控规阶段3个层面的土地使用强度的内涵与特征进行了梳理,并明确了其之间互动控制机制,通过对各层面影响因素的选取和分析,得到了其量化指标,并在此基础上提出了控规三层面土地使用强度的量化方法,最后通过宝鸡市陈仓组团控制性详细规划编制进行了实例论证。本文所提出的分层控规中土地使用强度确定方法,为分层控规中土地使用强度的合理化、科学化确定提供参考,以期对土地使用强度的科学确定提出一种研究思路。

[1] 任凯.控制性详细规划中的规划单元和分层控制方法[M]∥2010中国城市规划年会论文集.北京：中国城市规划学会，2010-09.

[2] 韦冬,程蓉. 控制性详细规划编制的分层及其他构架性建议[J].城市规划, 2009(11)：45-50.

[3] 咸宝宁,陈晓建.合理容积率确定方法探讨[J].规划师,2008(11): 32-38;60-65.

[4] 黄明华,黄汝钦.控制性详细规划中容积率“值域化”初探 [M]∥2010城市规划年会论文集.北京：中国城市规划学会,2010-09.

[5] 刘慧军,沈权,陈蓉. 城市规划管理中容积率分层确定机制探讨[J].规划师,2013(7):76-78.

[6] 徐芳.关中中小城市控规土地使用强度区划初探——以蒲城县城中心城区为例[D]. 西安：长安大学,2011.

[7] 孙峰.从技术理性到政策属性——规划管理中容积率控制对策研究[J].城市规划,2009,33(11):32-38.

[8] 王阳.城市总体布局层面土地使用强度控制体系研究[D].西安：西安建筑科技大学,2011.

(编 辑徐象平)

Interactive control of land use intensity for hierarchical regulatory plan

HOU Quan-hua, WANG Wen-hui, SUN Qi-min

(School of Architecture, Chang′ an University, Xi′an 710061， China)

Land use intensity, as a core aspect of hierarchical regulatory plan, its scientific and rationality of indictor become the focus. In order to find reasonable methods of regulatory control to determine the intensity of land use, different forms and characteristics of land use intensity were elaborated in all aspects of hierarchical control, suming up by theoretical, empirical analysis and other methods to find out the interaction mechanisms of land use intensity in hierarchical control, and finally made its determination method, in which way it completed the test in case study. The research has certain reference value on the control of land-use intensity indicators of hierarchical control and also can improve the content of regulatory plan.

hierarchical regulatory plan; land use intensity; interaction; control method

2014-09-20

陕西省社会科学基金资助项目(2014D39);住房与城乡建设部2014年科学技术项目计划——软科学研究项目(2014-R2-026)

侯全华,男,四川广安人,长安大学副教授,从事城乡规划理论与方法、城市土地利用与交通规划一体化研究。

F301.23

：ADOI：10.16152/j.cnki.xdxbzr.2015-02-030