从一物一权的角度看建筑物的区分所有权

白立普

辽宁大学法学院，辽宁 沈阳110036

建筑物区分所有权指业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权包括一项管理权和两项特殊的所有权，即专有部分的单独所有权、共有部分的共有权以及业主的管理权，这样的权力形态与传统上的物权理论并不完全相同，尤其和一物一权原则相比显得格格不入。

一物一权原则指一个物权客体应以一物为原则，一物之上不能设立内容相冲突的多个物权。一物一权原则来源于对罗马法的继受，在罗马法中存在“所有权遍及全部，不得属于二人”的规则［1］。其内容主要为:物权的客体独立、特定;一物之上不能并存数个不相容的物权，但允许在所有权之外存在与所有权兼容的他物权比如抵押权;物的部分或成分原则上不能作为物权的客体;集合物一般也不能成立一个物权，尤其是所有权。［2］

从表面看来建筑物区分权和一物一权原则并不相符，但从深层次的角度分析就会看到二者是相一致的。

业主对共有部分共同所有即全体业主对共有部分共同拥有一个所有权且共同行使，对其共同行使权利承担义务，并对与之相关的重大事项共同行使决定权。也就是说业主通过业主大会或者业主委员会针对共有部分行使所有权，决定其利用形式，分配利用所产生的收益，筹集保存修缮共有部分所需的资金。一物一权要求，一物之上不能并存数个不相容的物权。而共有部分的共有权是全体业主对共有部分共同享有和行使一个所有权，该所有权不可分割，为全体业主共同享有，与一物一权的第二项内容并不冲突。所以以上共有部分作为共有权的特殊客体，符合一物一权的要求，全体业主所享有的共有部分的共有权符合一物一权的规定。

业主的管理权是基于业主对共有部分共享有所有权而产生的，即业主对建筑区划内共有部分共同管理的权利。所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能，业主对共有部分共同享有占有、使用和收益的权利;但业主对共有部分处分权的行使受到一定的限制——业主只有在转让其专有部分时，才可行使对与其专有部分对应的共有部分的处分权。虽然每一名业主都对共有部分享有所有权，但并非每一个业主都需亲身参与到对共有部分的管理活动中去，对共有部分的管理应通过业主大会或业主委员会进行。业主行使对共有部分的管理权必须经过法定程序，对重大事项的决定必须经过法律要求的多数人通过，且该决议对全体业主有效。总的来说，业主对共有部分的管理权作为物权权能的一个集合体也是符合一物一权的要求。

建筑物的专有部分是一栋建筑物内区分出的独立的住宅或经营性用房的单元，即业主对其房屋产权证书上所记载的部分享有所有权。一物一权要求物的客体具有独立性和特定性，而建筑物的专有部分与其他部分相互隔离，有一定的封闭性，且为每一住户单独使用，在正确使用的状态下并不会对其他用户产生干扰，所以该专有部分在构造及使用两个方面，都具有独立性;此外，房地产公司在出售前为每一住宅都设置了独一无二的编号，每一编号下的住宅在合法合理的情况下只会出售给一位购买者，并且在进行房产交易时会将该编号下的住宅在房产管理部门进行登记，使之具备特定性。这样，每一住宅就具有了独立性和特定性。所以，专有部分的专有权的客体是和一物一权所要求的客体是一致的。每一专有部分只由一个购房者所有，该购房者对该住宅享有独占的所有权，不存在其他所有权或其他不相容的多个他物权，还有就是该专有部分已经特定化，所以符合一物一权原则全部内容的要求。总的来说，专有部分的所有权也符合一物一权的规定。

建筑物区分所有权包括的三项具体权利是一个权利的复合体，每一项权利都有与之对应的权利客体，专有部分对应具有独立性和特定性的专有部分、共有权对应专有部分以外建筑区划内的共有部分、管理权是全体业主所享有的对共有部分进行共同管理的权利。通过上面的论述可知建筑物的区分所有权的三项复合权利与一物一权原则的内容并不矛盾。

现代建筑技术和现代社区发展促就了建筑物区分所有权法律制度的完善，业主享有建筑物区分所有权之下的专有权、共有权和管理权，三项权利虽然为所有者所有，但终究是符合物权的一物一权原则的，建筑物区分所有权法律制度仍能有效维护业主的合法权利，保证业主权利的正常行使。

［1］刘耀东．轮一物一权原则［J］．鲁东大学(哲学社会科学版)，2011，28(2)．

［2］王效贤．论一物一权原则．北大法律信息网［EB/OL］．http://article．chinalawinfo．com/article_print．asp?articleid=42093．