养老产业试水新模式

徐榕梓

9月，财政部、民政部等四部委联合下发的关于养老服务的一份通知引人关注。

这份名为《关于做好政府购买养老服务工作的通知》，要求根据养老服务的需求，开展政府购买服务工作。支持养老服务业发展的政策措施纷纷出台。四部委明确规定，用于城镇养老服务设施建设的用地、用房，不得挪作他用；中央财政下拨服务业发展专项资金24亿元，支持在吉林、山东等8个省份开展以市场化方式发展养老服务产业试点；通过税收优惠力促做大企业年金与商业养老保险、“以房养老”商业保险试点破冰、“医养结合”模式开始探索；降低审批允许个人办养老院、在本科教育开办养老服务专业等。

民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，我国将加快构建以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的养老服务体系。对于财政力量较为薄弱的地方，如中西部地区，有必要通过中央财政转移支付加以支持。在进一步完善服务标准方面，要加强对社会服务组织的监督，避免执行过程中偷工减料、损害老年人的权益。

养老问题在各国均已成为十分突出的问题。上海群业咨询顾问有限公司总经理郭玉群称，“养老产业在美国、日本等市场已经形成完整的产业链，尤其是美国，各类资本金运作规范而活跃，多元化的商业模式多为盈利导向，且运作成熟，而相较于美国、日本等国家，中国的养老产业市场尚未成熟。”

日本企业松下被我们熟知的是其所生产的电器，该企业却在东京、大阪等地经营着多家养老院。早在2001年，松下就全资创办了第一家收费型养老院“香里园”，虽然价格较贵，但是床位依然供不应求。

养老产业的成功运营使得老人不再只是社会的负担，而是创造出活跃的新经济增长点。如果要投资，无论政府亦或是企业，且看在日、美养老产业链上，有哪些业已成熟的运营模式。

嵌入社区的多功能养老模式

小规模多功能服务站是日本近期推行养老政策的重要产物，通过政府主导，采取市场运营模式，实现嵌入社区的就近服务，使养老服务全方位进入家庭。在小规模多功能服务站中，配备日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等。其特点在于：小规模嵌入社区，有助于维系老年人原有的居住模式、人际关系、家庭氛围等。

服务站的养老床位一般在20-30张，多功能化已经成为趋势。据了解，日本已有3.7万多所“老人日托”机构，东京就高达2.8万多所。大量的日托机构还在以直营和连锁方式不断扩张。

特殊老人的“拐杖”模式

对于不能完全自主生活的老人，护理社区是美国已经比较成熟的服务模式。他们帮助老人进行日常生活，其中包括：服药提醒，24小时保安服务，特殊医疗（老年痴呆症等）照顾。有的州允许两个人住在一间房，而有的州仅允许每个房间一个人。平均居住期一般是3年。

对于需要长期居住的，有综合设有独立生活区、协助生活区、记忆障碍护理区、专业护士护理区的综合护理社区，规模较大。平均居住期在10-12年。个人支付社区一次性费用和月租费来完成生活开销。连续照料是该类型社区发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务和医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和特殊护理。

文化产业与地产运作的经营模式

中国养老咨询创始人邱浩表示，“美国的老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。”老年社区多建在郊外，以低密度住宅为主，主要面向较为年轻、健康的老年群体，为他们提供居住和配套服务。让老年人享受郊外的清新空气和美好景观，与此同时，还充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。

有的老年社区不仅提供专门面向老年人的住宅，还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得满足。

有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目，使其老有所乐。有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。

“以房养老”和“倒按揭”

邱浩称，“‘以房养老已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。美国是‘以房养老模式的鼻祖。”许多美国老年人在退休前10年就为养老，购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也比较可观。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。邱浩称，“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

联邦政府保险的“倒按揭”贷款，由美国联邦住房管理局进行保险。62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的“倒按揭”公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

由政府担保的“倒按揭”贷款，由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后，才能获得贷款。

专有的“倒按揭”贷款，一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%，作为偿还贷款的保证。这样虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分受益。endprint