基于价值工程的房地产产品开发

2015-02-01范婷南京工业职业技术学院江苏南京210046

中国房地产业 2015年10期

文/范婷南京工业职业技术学院江苏南京 210046

基于价值工程的房地产产品开发

文/范婷南京工业职业技术学院江苏南京 210046

价值工程（Value Enginee ring简称VE）是以提高产品（或作业）价值，降低成本，有效利用资源，通过有组织的创造性活动，可靠的实现所需功能，以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能为核心的创造性管理技术。其核心是以最小的全寿命周期成本费用，获得换取最适宜的功能。本文主要探讨基于价值工程的房地产产品开发。

价值工程；房地产产品开发

2014年，我国的全国固定资产投资（不含农户）502005亿元，房地产项目去年投资近10000亿，占全年固定资产投资近五分之一，是我国国民经济的基础和支柱产业。在竞争日益激烈的市场中，房地产开发商要想在占据有利地位，就必须在做好产品开发规划，既能生产满足市场要求的有竞争力的产品，又要在成本上有优势。通过将价值工程这一系统的工程经济分析方法，对房地产产品的规划与设计进行科学的管理，使房地产产品功能和成本相匹配，提高产品价值，从而实现经济效益，也是实现开发商和用户利益诉求的关键。

1、价值工程的理论核心

价值工程是通过相关领域的协作，着重对产品进行功能分析，将产品的功能与成本进行系统的研究，以最低的寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，从而达到提高产品价值。

价值工程中“价值”的概念不同于政治经济学中“价值”的概念。价值工程中的价值是一个相对的概念，是指某种产品或作业所具有的功能与获得该功能的全寿命周期成本之比，即功能与费用之间的比值，即：

V=F/C

V-价值，即单位费用所实现的价值；

F-功能，是指产品的用途，也即产品或作业满足使用者某种需求的属性；

C-成本，包括产品的生产成本和使用成本，即全寿命周期成本。

价值工程的目的就是要从技术经济的结合的角度去创新改进产品，实现产品价值的提高。

2、价值工程的特点

价值工程在适用中主要涉及三个要素，价值，功能和成本。从产品的功能出发，改进设计，简化功能构成，系统的分析产品的功能与成本，效益与费用的关系，最大程度上优化成本。应用的主要特点有：

（1）以消费者的功能需求为出发点

功能是物品最本质的东西。以用户的功能需求为出发点来确定物品的功能及水平是完全符合价值工程的基本原理的。

（2）以研究对象的功能分析为核心

对研究对象进行功能分析，一方面可以看是否满足了用户所需求的功能，另一方面看其是否存在不必要功能和过剩功能，进而采取有效措施来消除这些功能以及由此而多花费的成本。

在进行功能分析时，还需要系统研究功能与成本之间的关系，其目的就是为了提高对象的价值。

（3）是一项致力于提高对象价值的创造性活动

提高研究对象的价值就是合理而有效地利用社会资源，就是提高经济效果。这一切，都需要依靠创造性活动来实现。因此，创造性活动是开展价值工程最重要、最关键的一步；离开有效的创造性活动，价值工程将失去它应有的生命力。

（4）是一项以集体智慧为载体开展有计划有目的有组织的管理活动

价值工程以产品的全寿命周期为研究的范畴，涉及面广，过程复杂，不单纯是生产环节，还涉及到产品的设计，营销，售后各个环节。产品从研发至制作完成，需要企业内部的多部门的组织配合。因此，价值工程活动发挥需要集体智慧，综合运用各方面的知识与经验，才能达到目标。

3、价值工程与房地产产品开发

房地产产品的生命周期主要包括：产品策划和研发阶段；设计与施工的产品形成阶段；产品营销阶段；物业与设备管理阶段等。价值工程理论作为一种有效的系统分析方法，对房地产产品全寿命周期全过程都有行科学管理。

（1）在可行性研究阶段

在可行性研究阶段，将价值工程基本原理与对房地产产品开发的特点紧密结合，对房地产产品的开发前景，市场实现的可能性、合理性和可靠性进行综合评价，从而为确定产品的开发方案提供依据，使产品价值最大化的设计方案；对产品开发融资方案，则可以从资金来源和融资的结构成本和风险预防等方面选择最佳融资方案。

（2）在设计阶段

房地产产品的成本控制应自产品的设计开始。在设计阶段，利用价值工程的理论与方法，对产品进行功能与成本的分析。虽然价值工程分析的应用应贯彻在产品开发的各阶段中，但设计阶段对产品成本的控制至关重要。在设计阶段，从产品的基本构造，结构设计、材料设备的选用与主要施工工艺的角度，在根本上框定了产品的功能水平和成本水平，运用价值工程的分析方法即对产品的各种功能进行分析，确定分析对象，对各功能的满足程度打分，计算各功能评价分；另一方面对功能成本进行分析，计算价值系数，以价值系数最大者为最优。使房地产产品的功能结构更趋合理，优化成本，避免浪费。

（3）在营销策划与销售阶段

营销阶段是房地产产品价值实现的重要阶段，价值工程在这一阶段的运用主要是针对产品营销策略的制定。利用价值工程的方法指导产品营销策略的制定，淡化产品不必要的功能，化繁为简，强化消费者对产品主要功能的感知，减少盲目的推广和渠道支出，从而降低销售费用，节省开支，有效降低成本，同时又能很好的提高营销的效率。