民用住宅维修改造的现状研究

文/于永涛 通化益信实业股份有限公司 辽宁省 通化市 134003

民用住宅维修改造的现状研究

文/于永涛 通化益信实业股份有限公司 辽宁省 通化市 134003

针对我国民用宅现有老旧住宅现状进行分析，结合国内外建筑维修的相应经验教训，阐述建立建筑维修体系的必然性，探讨我国现有民用住宅建筑维修的运营模式和发展趋势。

建筑维修基金管理市场需求政府扶持

目前我国建筑行业依旧发展势头迅猛，尤其是民用住宅建设，尤其在刚需的硬性指标下，大批结构坚固，外形美观的新型建筑应运而生，这些新建建筑使用功能完善，广受欢迎。与此形成强烈反差的是我国七十年代至八十年代所建住房则多为砖混结构，外形较为陈旧，功能相对落后，同时还由于各种内在和外在因素的影响，破损程度极为严重，经过长年使用且不维护维修的情况下，出现部分结构或构件损毁甚至损坏的现象。种种原因带来的安全隐患，尤其是房屋使用过程中的私搭乱建现象带来的房屋结构变化造成的不同程度的安全隐患，使民宅居住者的切身利益受到了极大的损害，但由于这些民宅尚没有超过使用年限，且不属于城市规划或者征地拆迁范围内，所以在很长时间内都会维持现状。

因此，如何维修此类老旧住宅，提成其使用功能，对其进行维修加固，保证居住者的人身和财产安全成为一个难题。很多老旧房屋建于上世纪，由于种种历史原因和制度规定，很多老旧民宅的维修问题无人问津和监管，缺乏主动管理的制度和单位，房管所主要是被动维修为主，整体老旧民居维修改造体系不健全，更缺乏相关规章制度的监管，这使得有些可以通过修护就能很好使用的房屋得不到有效维修，整个老旧房屋使用状况令人堪忧。老旧民宅的维修工作迫在眉睫和整个房屋维修体系尚未建立，二者矛盾日益突出。

一、民用住宅维修市场的现状

民用住宅维修改造是住户对现有居住环境和居住功能不满足，在条件允许范畴内，对居住环境、房屋质量和居住功能进行的改造提升。

目前我国的基础设施建设在整个建筑业中仍然占主要地位，但民用住宅维修体系则严重滞后，大量老旧民用住宅无法得到有效维护，不少城市对地段好的老旧住宅的改造一味采取拆迁新建，地段不好的住宅则放任不管，浪费了大量人力物力，也不符合节能环保理念。

1、 民用住宅房屋维修基金管理制度滞后

我国现有民用住宅维修的主体仍以政府牵头为主导，多以房管站的形式出面主持维修事宜，维修项目集中于屋顶漏水，上下水道疏通，外围墙体粉刷等。而针对民用住宅结构的维修加固及建筑功能的提升改造则很少涉及。目前，我国老式民用住宅大多为多层砖混结构房屋，建于上世纪七十至八十年代，且多为单位福利分房的公产住房，九十年代后期的民用住宅则多为私产住房。

主要由以下两个方面导致了目前的尴尬局面，一方面，建设初期存在的住房维修基金大多以存款的方式进行管理，如有地方房管局货住房公积金管理中心进行托管，有些相对落后地区甚至以现金形式进行保管，这样就会导致基金的保存方式单一，且不能增值。随着社会进步，经济发展，GDP的不断增长，原有维修基金必然存在贬值现象，同时还要支付间歇维修费用，基金剩余部分不足以支撑后续维修，出现严重的资金不足现象。一旦资金使用告罄，民宅使用者与政府的维修合同就视为自动解除合同状态，老旧民宅则会无人理会，陷入困境。

另一方面，这些房屋或许在未来进入大规模维修阶段，加上业主在装修中不同程度拆改建等问题，使得原有房屋不同程度的带病工作状态。

2、我国民用住宅维修行业空缺严重

目前，我国整个建筑行业尤其是民用住宅建筑行业主要以新建住宅为主，老旧住宅维修的市场经营体系还未建立。现有民用住宅整体分为两部分，以游击队形式存在的街头流动施工队进行简单维修和以政府为主导的民用住宅维修。

（1） 游击队形式存在的街头流动施工队维修

游击队形式存在的街头流动施工队主要从事的屋顶防水，上下水道疏通，外墙粉刷等基础维护。这些游击队施工队大多由农村进城务工人员组成，人员缺乏专业的技术培训，施工队没有相应的施工资质，同时还缺乏相应的技术条件。由于这些外在条件的制约，再加上整个市场缺乏监管，各流动施工队之间恶性压价竞争，导致维修价格低廉，有时会低于成本价，导致施工材料必然质量低劣，维修质量无法保证，这不仅影响老旧民宅正常使用，还会因维修不当影响房屋的正常使用寿命，带来相应的安全隐患。

（2） 以政府为主导的民用住宅维修

这些老旧住宅大多建设于上世纪九十年代初的住房改革中由公产住房转为私有产权住房。其中原有住宅中在的公用部分、公用设施的维修则有各级政府部门组织，其中住宅结构建设维修则很少涉及，多为简单的维修。同时由于维修基金有限、通货膨胀等各种原因综合起来，所剩维修基金已无法支付大型维修项目。

民用住宅的维修改造可提升现有房屋的使用功能和设施，加固内部结构，提高使用标准。但目前我国不少城市对老旧民用住宅并不重视，一味的进行拆迁重建，各地短命楼现象十分普遍，给中国带来巨大的环境威胁，浪费大量的钢筋水泥、人力物力。同时盲目的拆除老旧建筑，致使不少代表地方风格的建筑群大量消失，给城市的内涵和文化带来了负面影响，也导致了我国各城市风貌千篇一律，而老旧民宅的一旦拆除就很难再完全恢复当年的风貌。

二、我国老旧民用住宅维修的解决方案

1、解决维修资金不足的问题

对于维修基金管理问题，如何实现保值增值来抵抗通货膨胀则成为困扰老旧房屋维修的最大难题。将维修基金全部存入银行，虽然安全保险，但基金无法实现保值增值，随着通货膨胀，长期经济效益则最不安全。代管单位可以按照国家相关规定将专项维修基金用于购买国债、保本理财等稳妥方式，以实现住房维修基金闲置时的保值增值。

2、 扶植培养专业维修市场

由于我国老旧住房维修市场刚刚起步，且民用住宅的维修改造不同于新建建筑，改造工程量远小于新建住宅，利润空间小，同时协调住户间的不同维修要求，更为繁琐的还有各项行政审批手续的批复。所以各级政府部门应给予政策扶持，简化审批手续，减免税收，并对初始涉足维修改造的建筑企业给予部分政府补贴，同时还可以引导政策性银行向企业提供低息或免息贷款或一定的社会资助。