房地产项目设计阶段成本控制研究

文/刘英 山东鲁能亘富开发有限公司 山东 济南 250002

房地产项目设计阶段成本控制研究

文/刘英 山东鲁能亘富开发有限公司 山东 济南 250002

成本控制是工程项目管理中的重要内容，尤其是在当前激烈的市场竞争环境当中，房地产项目的成本控制对于房产企业谋求经济利润，获取房产市场份额有着重要的作用，特别是在项目设计阶段的成本控制尤为关键，众所周知，项目设计阶段所花费的成本费用在工程总投资额当中只占一小部分，但是对于整个工程的成本控制却至关重要。因此，研究房产项目设计阶段的成本控制很有价值 。

房地产；设计阶段；成本控制

在社会经济持续发展的浪潮中，房地产企业面临的市场竞争环境日趋激烈，企业想要在市场当中谋求发展，就必须要懂得做好成本控制，然影响成本控制的因素是多方面的，由于工程项目有着阶段性的特征，成本控制也有着阶段性的划分，但同时也是贯穿于项目建设的始末，因此，成本控制工作要始终如一，不得有丝毫松懈，同时要突出重点，把握关键。

一、房地产项目设计阶段成本控制的影响因素

（一）方案策划因素

房产项目开发前期的策划方案是对整个房产项目的构思，确立房产项目建设的目标和成本控制的目标，并且对项目目标进行全方位的科学论证，为整个房产项目的实施提供事实依据。可以说，房产项目方案策划是整个项目建设的前提，在此过程中，需要就房产项目开发的影响环境进行一系列的调查，并预测有可能出现的环境变化。环境调查的内容主要涵盖了自然、人文以及政治等环境因素。这诸多的环境便是开展房产规划的前提条件，也是对项目成本实施控制的重要因素，通过全面分析诸多环境因素，继而为项目决策提供基础，对项目决策进行及时调整及优化，必要时需进行项目的重新决策。可见项目方案的策划对项目建设的影响有多么重要，稍有疏忽便会造成不可换回的巨大损失。

（二）系统设计因素

建筑设计中，要对建筑立面及平面的的大部尺寸进行简单且到位的表达，包括电梯房、配电房、空调机位、风机房以及通道等等，忽略掉任何一处，都会对项目产生很大的影响，在进行图纸设计时应结合当地有利条件，做到因地制宜。项目设计阶段相关内容应根据工程任务和工程决策方案来进行各装置间的匹配，诸多的电气系统是其主要内容，诸多的电气系统设计要符合项目概况、建筑结构以及其他方面的设计要求，做到系统选型、参数设置、系统走线等符合规定要求，让成本控制做到清晰明了，否则，会给项目成本的控制带来极为不利的影响。

（三）材料选用因素

材料是工程项目成本控制的重要因素，在设计阶段，对于材料的选用是设计阶段必须要着重考虑的问题，建筑材料有着非常快的更换速度，同时也是最为具体的，在设计阶段，所要注意的是要对材料进行深入的调查研究，仔细比对，从材料方面对成本予以控制。在材料成本控制方面，设计阶段的材料选用有着十分突出的作用，通常情况下，材料设备选用就已经被设计到施工图纸当中了，因此，材料设备的选用对于控制成本是一种行之有效的途径。

（四）设计质量因素

设计质量的高低与否的直接表现是施工图纸设计是否细致，粗糙的设计图纸对于成本控制是极为不利的，因此，建设单位必须要明确设计的意图，了解项目的真实需要，这对于成本的合理化控制有着积极的作用。就目前我国的设计情况看，一般的设计院负责承接的设计任务只是对主体或者市政亦或者是景观等进行设计，当然也有一部分专业的小区功能设计，但总体而言，全面综合性的设计院还是比较缺少的，分散的设计势必会导致小区整体风格不一致，给后期施工增加了难度，甚至频繁出现返工现象，增加了成本支出。

二、房地产设计阶段成本控制方案

（一）编制过程设计概算

在房产项目设计概算中，对比设计图纸，结合投资估算，统筹分析房产项目设计文件及费用，达到控制成本的目的。在设计阶段控制好概算，需重点做好以下几点：

首先，要详细分析房产项目的具体功能，在设计前期，利用调查的方式，结合价值工程理论和方法，对房产工程项目的实际功能进行合理评估，并作出决策，尤其是对房产项目的建设环境进行认真仔细的分析。通过这样的举措来使房产项目更贴近社会的实际需求和特点，便于实现房产项目的功能，也有利于房产项目进行成本控制。

其次，设计过程中遵守标准要求，优化设计方案，只有在设计标准的要求下，设计质量才能再可控范围之内，为日后施工提供便利条件，达到减少返工，提升进度，节省成本的目的。

最后，引入限额设计理念。房产项目设计过程中，应结合工程实际制定严格的限额目标，并在此目标指导下进行方案的合理选择，当然这要建立在合理和科学的限额方案基础之上。

（二）编制施工图预算

施工图预算编制时进行成本控制的重要环节，唯有编制出具体的内容，才能将施工图设计阶段的成本控制在概算范围之内。另外，也只有编制出合理的施工图，才能制定出最贴近工程实际的标底，为投标和评标工作提供合理依据。而对于未经招投标过程而确定的工程，也可以利用施工图预算的编制来合理确定合同款。

设计概算对于成本控制有着重要作用，在编制施工图预算时，需严格依据以下几点：①房产工程项目所确定的施工图纸；②房产项目的预算定额；③房地产项目施工组织具体流程和方案；④房地产工程项目材料、人工等要素的市场价格；⑤安装工程费用定额；⑥其他施工说明等。

总而言之，成本控制工作的好坏与否影响着房产工程项目开发的成败，成本控制贯穿于房产项目设计、招投标、施工等全部阶段，也融入在项目的所有环节，几乎囊括了所有部门，因此，做好工程项目的成本控制工作并非某一部门所能做好的，而是需要所有部门和人员的共同努力，让每个部门和工作人员都树立起成本控制的思想，在实际工作中主动参与到成本控制工作中去，才能确保成本控制措施顺利实施，并取得良好的效果。另外，对于优秀的成本控制工作经验，要予以固化和传承，并进行不断完善才能使房产项目成本控制更上一个台阶。

［1］黄锦波.探讨房地产项目全过程的成本控制［J］.河南建材，2015，03：34-35

［2］马莉莉，赵云龙.工程项目设计阶段的造价控制［J］.民营科技，2014，09：172

［3］杨悦.浅谈成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用［J］.四川水泥，2014，11：44+42