二手房贷款市场的现状分析及发展对策探讨

文/商桂华 江苏省盐城市房产交易登记中心 江苏 盐城 224005

二手房贷款市场的现状分析及发展对策探讨

文/商桂华 江苏省盐城市房产交易登记中心 江苏 盐城 224005

近年来，房地产价格持续升高，引起社会各界高度关注，而受到传统观念的影响，人们为了满足自身住房需求，将目光转向二手房市场。二手房市场作为房地产市场的重要组成部分，受到起步晚、经验不足等因素的共同影响，导致我国二手房贷款市场存在很多不足之处，成为阻碍二手房市场可持续发展的重要影响因素。本文将对二手房贷款市场发展现状进行分析和研究，并提出相关解决措施和建议，旨在为二手房市场可持续发展提供帮助。

二手房；贷款市场；现状分析；发展对策

前言：

随着我国住房改革制度不断推进，二手房交易日渐兴旺。与新房一样，二手房交易同样需要金融机构的贷款支持，各大商业银行为了提高自身收益，积极开展了该项业务，为购房者提供公积金、商业等多种形式贷款服务，然而，由于二手房贷款相关制度及监管制度尚不完善，使得二手房贷款市场运作中存在很多不足之处。因此，研究二手房贷款市场问题已迫在眉睫。

一、现阶段，我国二手房贷款市场发展现状分析

随着我国二手房市场迅速发展，二手房贷款市场也呈现快速发展态势。但是，二手房贷款市场在发展过程中，也面临着很多问题，贷款主要是由借款人、中介机构及商业银行三大主体构成，各主体发展现状如下：

此次调查是通过问卷星完成的，调查对象为福州地区高职院校学生，受访人数共计386人。其中大一学生共292人，占比75.65 %，大二学生共60人，占比15.54 %，大三学生共34人，占比8.81 %。调查对象的覆盖面虽有一定局限性，但一定程度上能说明，关于学生社团问卷调查，大一新生表现出更强的参与性，侧面反映出，他们更愿意通过调查反馈问题，甚至希望能解决问题的意愿。而大三学生面临就业等问题已逐渐脱离社团，参与问卷的热情不高。

（一）借款人方面

现阶段，我国二手房贷款主要包括按揭与抵押套现两种形式，第一种形式用于购房需要一次性缴纳30%首付款。由于二手房贷款市场尚不具备完善的融资机构，加之各商业银行对二手房贷款风险管控机制不够健全，给部分违规人员提供了可乘之机，如购房人在中介机构帮助下，提供虚假资料，恶意抬高房价，制造“零首付”等现象。第二种形式是将抵押物作为条件向银行申请贷款的一种融资形式［1］。由于房地产市场尚处于发展阶段，各方面不够成熟，银行难以对房地产市场进行有效判断，无法预测楼市发展实际情况，导致对抵押物估值不准确，给借款人提供了高比例贷款支持，影响银行自身利益。

（二）坚持针对性原则，大力推广差别化首付比例

（四）重视对从业人员培训，建立高素质人员队伍

在二手房交易推动下，房屋中介及专业贷款等机构随之兴起和发展，在二手房贷款过程中承担着连接这一重要角色。由于对于该类机构市场准入等要求并没有制定针对性政策，导致中介及贷款市场发展较为混乱，工作缺乏依据，很多机构为了利益而不择手段［2］。同时，中介从业人员专业素质普遍偏低，加之借款人自身法律意识低等因素的影响，骗取银行高额贷款等现象普遍存在，不利于贷款市场健康发展。

（三）商业银行方面

（一）完善相关法律制度，加强对借款人信用审核

互联网时代下，商业银行结合贷款业务特点建立了内部管控机制，以提高自身风险防控能力，但是，专门针对二手房贷款业务的风险防范机制尚不健全，在具体应用中，并没有真正发挥积极作用，使得银行审批程序等存在不科学等问题，甚至将部分审核业务交由中介机构完成，不但违背了银行风险管控具体要求，而且极易导致二手房贷款市场恶性循环。

二、推动二手房贷款市场可持续发展的有效对策

大多是教师都是从学校毕业马上到学校任教，极少数是在企业或者事务所有实践经验的经历。这些教师理论知识专业知识比较扎实，但是讲课缺乏实践经验的话对同学们的讲解就没有这么深入和理解，更多照着书本讲。

笔者结合二手房贷款市场中借款人存在的问题，建议从三个方面入手：首先，相关部门结合房屋区域性特点，根据借款人工作、收入及文化程度等信息，对借款人在贷款抵押期间内能否按时还款进行审查，为后续贷款工作提供科学依据，避免贷款盲目性问题的产生；其次，商业银行应对借款人是否存在债务等情况进行分析，判断借款信用资质情况；最后，商业银行应积极建立统一网络，实现客户信息资源共享，加大对还款较差的借款人公开力度，使其无法继续享受贷款服务，督促借款人还款。如盐城市税务局利用统一的存量房交易纳税评估系统对房屋进行评估，通过对诠释各楼盘小区信息的采集、测算进行标准估价，避免了中介机构随意估价情况的发生。

除上述风险之外，借款人还款风险也是影响二手房贷款市场健康发展的重要因素，由于个人信用制度发展不够健全，商业银行对借款人资信调查不够全面，极有可能造成二手房贷款逾期还款或者坏账等情况。

李小树斜着眼带着一副调侃的神态说：“你虚伪了吧？要是别人说没研究过女人，我或许还有点信。但是——你，一个搞艺术的男人，你说你没研究过女人，这话说出来恐怕连鬼都不会相信！”

政府作为房地产市场健康发展的宏观调控者，相关部门应针对中介与贷款机构，制定一套切实可行的市场准入标准，如注册资本、操作规范等要求，淘汰资质不够的机构，营造良好的二手房中介及贷款市场，规范相关机构行为［4］。同时，从业人员是中介市场发展的核心，其综合素质高低直接影响行业能否持续发展。因此，应重视对从业人员培训及资格考试，对于违纪从业人员，应取消他们的从业资格。司法部门发挥监管作用，严厉打击一些中介机构违法行为，切实保障银行及消费者利益。

我国二手房市场发展十分迅速，其对应的贷款方式却存在一定滞后性，且二手房贷款期限时间较长，在很大程度上增加了借款人还款风险性，同时，商业银行贷款回收时间也极易受到不确定因素的影响。因此，我国应立足于客户需求，设计多元化还款方式，针对客户不同需求，制定针对性还款策略，如分级还贷形式、双周还款法等，提高还款方式灵活性、增强资金利用率的同时，还能够有效降低商业银行贷款风险，增强自身风险抵抗能力。

麻江县通过加强对项目区婚育适龄人口和计划生育国策宣传教育和违法案件查处，进一步控制了人口增长,有效缓减了人口环境矛盾。据统计，该县龙山乡项目区（共涉及6个村）2012年新出生人口 164人，较2008年的188人降低了1.47‰。

（二）中介机构方面

（三）立足于客户需求，提高还款方式灵活性

在信用制度逐步完善基础上，应适当改变传统单一的融资形式。我国二手房贷款市场可以学习和借鉴国外发达国家在购房首付比例要求方面的经验，如美国购房首付比例控制在3%—20%之间，且在特殊担保情况下，还可以采取“零首付”方式［3］。而我国商业银行根据信用等级等因素，大力推广差别化首付比例，能够进一步扩大住房贷款收益群体，从而使该政策在缓解人们购房压力方面最大限度发挥积极作用。

邓小平是一个坚定的马克思主义者，在中国建设和改革过程中始终坚持马克思主义的立场观点和方法，正如他所说：“我是个马克思主义者。我一直遵循马克思主义的基本原则。”［1］173马克思主义社会管理思想为邓小平社会管理改革提供了理论支持。

（五）重点实施内部风险管控，提高管理水平

1.3 统计分析 应用SPSS20.0统计软件进行统计学分析，计数资料采用率表示，计算NIPT的灵敏度，特异度，阳性预测值，阴性预测值。计数资料比较采用χ2检验，P<0.05。

商业银行应积极简化贷款程序、适当减少放贷时间，从内部入手，致力于加强对内部风险的管控，严格控制贷款重案点，并开展对贷前审查及还款跟踪工作，构建逾期贷款预警及催款机制等，将上述措施有机整合成为全面性、系统性风险防控机制，避免由于住房贷款过热引发的贷款风险。另外，商业银行现代化、信息化发展趋势下，可以适当增加对信用资质较好客户放款比例，积极学习和借鉴国外发达国家在该方面的经验，制定适合我国二手房发展的贷款体系，为推动二手房市场可持续发展提供支持［5］。

（六）加强机构之间的合作，实行存量房交易资金托管

随着经济快速发展，各领域、各行业之间相互交叉及渗透程度日渐加深，商业银行应注重与中介机构之间建立合作关系，适当分担部分工作，有效节省审批时间，提高工作效率。