房地产开发企业税收筹划研究

2015-02-01喻硕辽宁建筑职业学院辽宁辽阳111000

中国房地产业 2015年10期

文/喻硕辽宁建筑职业学院辽宁辽阳 111000

房地产开发企业税收筹划研究

文/喻硕辽宁建筑职业学院辽宁辽阳 111000

近年来，随着政府加快城乡一体化发展，推动我国城市化建设事业的快速发展，建筑行业的快速发展，引起房地产的“投资热”现象。这种现象引起我国政府的高度重视和深入研究，近年来，政府开始出台一些税收政策。本文主要分析了房地产开发企业税收筹划工作中应该注意的一些事项，针对当前我国实施的房地产税收政策及其落实情况进行分析，结合笔者多年工作经验，总结、归纳一些房地产开发企业的税收筹划相关的策略。

房地产；开发企业；税收筹划；策略

税收筹划是需要建立在税收法规以及符合我国法律的前提下；税收法规政策是引导税收筹划的导向；税收是需要产生在投资理财、生产经营的活动以前的；税收筹划的最终目的是为了让纳税人的利益可以得到最大化发挥。

一、房地产开发企业税收筹划的意义

房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。

对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。就当前现状而言，企业所得税、营业税、土地税是目前房地产开发企业纳税筹划的重点。

二、房地产企业中税收筹划的重要性

1.房地产业的竞争力提高、利益最大化提升都有赖于税收筹划的作用帮助。房地产业在交易过程中要涉及的各项税比较复杂和繁多，如：营业税、土地增值税等，所以房地产开发企业是需要承担很重的税收负担，因此，采用合法的手段筹划税收，会很大程度使房地产开发企业的利益发挥大最大。

2.税收筹划一方面有助于房地产开发行业的利益最大化，另一方面对于房地产开发单位会计核算的业务水平提高，财务管理规范化有较大作用。税收筹划实际上是房地产开发企业财务的一种策略，提高资金利用率的同时也很大程度上减少了企业的税收支出，让资金流得到有效改善。

3.筹划工作对于房地产开发企业来说尤为重要，不仅对房地产开发企业的形象起到了很良好的作用，对于房地产开发企业的税收筹划也起到了至关重要的影响。在企业日常的纳税申报的时候，要做到及时准确的将纳税申报税额，将涉税的风险降到最低，提高企业的自我形象树立。

三、房地产开发企业税收筹划的可行性分析

1.国家对税收筹划的提倡和保护

由图1a可见，裂纹沿纵向进行延伸扩展，主裂纹周围没有出现分枝微裂纹，为一次裂纹，裂纹起源位置在样件表面处。由图1b微观裂纹的金相图片可以看出，表面处存在很深的脱碳层。由图1c可看出，裂纹两侧没有出现脱碳层，说明裂纹是在热处理冷却过程中形成的裂纹。

税收筹划可以最大程度的发挥税收的经济杠杆作用，可以增强纳税人的法律意识，提高国家的财政收入，从侧面降低政府征税和纳税人的纳税成本，提高企业经营管理水平，在各个方面均起着积极的作用，是政府所允许并大力倡导的。

2.税前扣除项目的可转换性

通过税务分析，不难发现各项扣除项目之间大多存在可转换性，合理的开展税收筹划，充分利用有限的转换空间，使企业费用得到充分的税前扣除，不但让企业提高了经济效益，还可以使企业的各项费用的发生更符合新企业所得税法的要求及国家政策导向的需要。

四、房地产开发企业营业税税收筹划策略

1、代收费用纳税筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。

房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托代理机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的代理报酬额纳税。

2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划

根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。

在实际操作中需要注意：在双方交易时需要签订投资合同，并且投资和股权转让之间必须要有足够的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。

3、销售商品房促销活动纳税筹划

销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。

若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，营业税一并缴纳。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。

如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。

五、土地增值税税收筹划

（一）房地产企业项目立项的税收筹划

1.选择合适的建房方式

绝大部分房地产开发企业习惯于自行建造房屋或寻找工程建筑企业代为建设之后销售房产，但此种开发方式的税收筹划空间很小，纳税模式较为固定严格，如果选择代建或合营建设等方式则税收筹划空间会有较大幅度的提升。

（1）代建开发行为。代建收入与自建后销售的本质虽同属于收入，但两者所涉及的应纳税种及税负却大不相同，由于代建行为没有发生房地产权属的转移，代建方只是根据委托方的要求建设房产，房产的权属并没有发生转变，因此代建行为不属于土地增值税的征收范围，不征收土地增值税，应按照营业税税目中的建筑业进行征税。房地产开发企业可以简单的利用代建规避税率较高的土地增值税，从而达到减轻税负的目的。

（2）合作开发建房模式。按照当前的营业税规定，一方提供资金，一方提供土地的使用权，称之为合作建房。房屋建成用于自用，土地增值税是暂免的；房屋建成转让的，需要按照相关规定征收一定的土地增值税。以现目前的税法规定，以无形资产和不动产入股的，并且与投资方一起利润分配的，需要共同来承担投资的风险，则是不征收营业税的。房地产开发企业可以将这些优惠政策充分利用发挥，从而保障双方合作的利益最大化。

2.房地产业多处开发

同时开发多个项目的时候，房地产开发企业可以合并核算货分开核算，运用这两种方法核算中的差异比较，从而选择纳税较少的方式核算。

（二）房地产企业项目建设中的税收筹划

1.充分利用税收优惠政策

税法规定，建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下免征土地增值税。因此，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。还可合理的划分开发成本及开发费用的分摊，将应纳税的总开发项目划分成多个增值比例低于20%的开发项目，可以大幅度的减少土地增值税的税收负担，提高企业的利润率。

2.利用相关借款利息的扣除规定

房地产开发企业可以充分利用最为合适的利息费用扣除的方式，将借款产生的利息进行筹划。我国税法规定：利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除（具体扣除比例由各省政府确定）。

（三）房地产企业销售房产时的税收筹划

1.合理利用纳税义务的发生时间。房地产开发企业可以委托销售公司对已开发的房产进行销售，双方协商销售清单开具的时间，由于委托销售方式应按照委托方收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以纳税人在确认纳税义务发生时间时通过与销售方的协商可以尽量递延清单的开具时间，由此来避免营业税过早缴纳，既获取了这部分资金的时间价值，实际又可尽早的回款，从两个方面共同缓解开发企业的资金压力。

2.合理利用母子公司间的费用分摊。将原本应由房地产开发企业承担的销售费用、管理费用合理转嫁分摊到销售公司，从而使销售公司当年账面利润减少，使企业所得税减缴甚至不缴。在分摊过程中需要注意很多事项，譬如具体的限额规定等，对于业务招待费及广告费等有费用扣除限额的扣除项目，还应该预先计算好扣除的费用限额，承担费用对象的确认，以避免上述费用因超过扣除标准而调增应纳税所得额的情况。