土地财政对房地产价格的影响研究

2015-01-31张锋西安建筑科技大学管理学院陕西西安710055

中国房地产业 2015年9期

关键词：分税制政绩房价

文/张锋西安建筑科技大学管理学院陕西西安710055

土地财政对房地产价格的影响研究

文/张锋西安建筑科技大学管理学院陕西西安710055

我国现有财政分税制度和地方官员GDP政绩考核体制，使得地方政府必须通过土地转让收入来维持地方政府财政支出。这一土地财政制度通过政府垄断，使得土地出让给开发商的价格比征地成本高出几十倍甚至几百倍，最终使得房价被不断推高。

土地财政；房地产价格；影响

引言

我国宪法明确规定，我国土地所有权为公有制，这一法律规定使得政府成为土地公有权利的代表和土地所有者代表。从而使得政府在土地征用和土地出让过程中占据双向垄断地位。1994年分税制度明确规定土地出让金收入划归地方政府，以GDP作为政绩考核的体制下，在地方政府预算内财政收入远远满足不了其财政开支需求的情况下，高额的土地出让金成为地方政府预算外收入的重要来源，最终使得土地财政成为中国房地产市场价格上涨的重要推动因素。

1.土地财政的概念和产生原因

所谓土地财政，是指地方政府从土地开发及其相关领域所获得的税收收入和公共产权收入，是地方政府用以弥补预算收支缺口的重要手段。近年来，随着房价的逐年飙高，土地转让收入占据地方财政收入的比重不断提升，使得土地财政被形象的称为第二财政。我国内地土地财政模式最早是从中国香港特学来的，不同的是香港实施土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让，而内地实行的是土地公有制，政府是土地的所有者，土地征用和转让过程往往借助专政机关和权利机关，低价收购高价出让，其交易不具备公平原则[1］。

土地财政的产生根源就在于财政与事权不匹配的分税制度，分税制度改革以后，地方财政收入显著降低，根本无法满足现有财政支出的巨大缺口。由于政府的绝对垄断优势，土地转让收益极高，效果极其显著，无论是协议出让还是招拍挂制度，地方政府都是土地出让的最大收益方，最终使得地方政府热衷于土地财政，也成为土地财政产生的重要原因。

2.土地财政影响房地产价格的具体表现

房地产涉及多方利益机构，土地财政对房价的影响主要是通过政府、开发商和消费者三方主体得以体现。

土地财政对政府行为的影响可归结为三方面，首先，该政策高效便捷的筹资手段成为政府扩充地方财政的首先；其次，土地财政为地方官员政绩考核提供了强大后盾支撑；再次，日益加剧的城市化建设需要土地财政提供更多、更好的市政配套建设和居民住房设施。

土地财政对房地产开发商的行为影响也可归结为两方面，一方面，土地成本是开发商的重要成本之一，土地政策严重加大了房地产企业的开发成本。在土地公有制的中国大陆，政府完全垄断了土地供应模式，人为控制土地供应数量，价格远远高于市场价格，导致土地价格居高不下。另一方面，地价不断飙升，房地产开发商认识到可以通过囤地的方式为自己扩充资产来源，这一囤地行为使得土地供应日趋紧张，房价和地价不断攀升；由于囤地，企业提供的住房并没有增加，一定程度上可能还有所减少，房地产市场供需不平衡，房价迅速上涨[2］。

土地财政对消费者的影响表现为：土地财政导致房价不断飙升，消费者纷纷将房产投资作为发财致富的项目，已经置购房产的消费者不希望房价降低，这在心理上会让消费者觉得自己买亏了，同时投资者也希望通过房价上涨让自己未来可以变现更多的收益。不仅如此，土地财政使得城市化进程不断加剧，生活配套设施不断完善，城镇人口不断集中，从而加剧了人们的购房需求，导致房价居高不下。

3.相关政策建议

3.1 改革分税制度

合理划分中央、地方财政支出责任，保障地方财政收入一定程度上满足财政支出需求，从而减弱地方政府对于土地财政的热情。同时取消预算外资金制度，将其纳入预算内管理，施行财政收支两条线管理，规划财政预算资金管理和使用。

3.2 健全地方政府政绩考核体系

以GDP为中心的政绩考核体系是导致土地高价出让，致使房价不断上涨的重要因素，所以政府部门的政绩考核指标应当有所改变，否则房价不断上涨，普通居民将是受害最严重的群体，对于社会稳定与和谐构成巨大威胁。国家应该对地方土地出让数量进行严格把控，有效监督开放商的实际“产房率”，将土地出让数量和“产房率”纳入地方政绩考核指标，从而有效避免囤地导致房价上涨情况产生。

3.3 改革体制，减少政府市场干预

虽然我国经济已全面实施市场经济，但是不能否认，政府的市场干预能力和效果还是及其显著的。经常会有政府“救市”举措出台，政府同时扮演裁判和运动员的角色，必然会破话市场经济作用的真正发挥，政府应当从体制着手，将其利益从房地产市场中剥离出来，减少政府对房地产市场的不合理干预[3］。