浅析房屋租赁合同存在的问题及对策

2015-01-31史寿福甘肃省兰州军区房地产管理局西宁办事处甘肃兰州730000

中国房地产业 2015年9期

文/史寿福甘肃省兰州军区房地产管理局西宁办事处甘肃兰州 730000

浅析房屋租赁合同存在的问题及对策

文/史寿福甘肃省兰州军区房地产管理局西宁办事处甘肃兰州 730000

随着社会经济的发展水平的不断提高，房地产行业得到了快速发展，房屋作为居民的主要财产形式，在居民的财产构成占有重要地位。房屋租赁合同主要包括了租赁合同性质、转租和装潢要求以及添加事物等有关事务内容。出于对出租人和承租人的合法权益保护，租赁合同在不同的情况下会产生各种不同的问题。同时市场上出现了大量以房地产为主体的产品，其中房屋租赁作为比较常见的形式逐渐为人们所重视。

房屋租赁；合同管理；解决对策

房屋租赁合同主要包括了租赁合同性质、转租和装潢要求以及添加事物等有关事务内容。出于对出租人和承租人的合法权益保护，租赁合同在不同的情况下会产生各种不同的问题。本文就房屋租赁合同存在的问题和对策进行了讨论，对合同问题产生的原因做出分析，帮助双方清楚地认识到房屋租赁合同中的常见问题，通过提出切实有效的措施保护双方合法权益。房屋租赁合同作为法定类型合同的重要形式，同样对双方的权利和义务做出了明确的规范，任何一方的权利的实现必须以履行义务作为基础。

一、房屋租赁现状

随着我国房地产的快速发展，与房屋有关的各类经营行业也明显激增，房屋租赁市场需求也有了大幅增长，双方主体在数量和质量上明显提升。政府有关部门对这种情况制定了房屋租赁有关管理措施。但是在实际落实中仍有房屋租赁合同缺失法律层面保障和合同本身漏洞等问题，导致了房屋租赁市场的不经济行为，这些行为阻碍了房屋租赁市场的进一步发展。相关法律的滞后引起的合同纠纷导致房屋租赁双方都在不同程度上受到经济损失。因此有必要分析房屋租赁合同中出现的问题，以便提高人们的生活质量和住房的质量。

二、房屋租赁合同中存在的问题分析

房屋租赁市场的市场规模虽然不断扩张，但市场整体发展质量不容乐观，使得市场双方在信息、合同制定以及权益上都能处于相互平衡的地位，最终无法和市场供需实现合理兼容。

1、房屋租赁合同签订诚信缺失

房屋租赁合同的签订是双方的供需相互满足的过程，但是在这一过程中不乏有很多从事投机的不法分子，甚至很多房屋中介机构在没有相关资质证明和正规的准入执照的情况下做房屋租赁的虚假经营，通过虚拟房屋信息、制造假的租赁合同骗取承租人租金和出租人的房源信息。这些问题集中体现在房屋租赁合同签订时，缺乏诚信的个人或机构通过这种行为骗取中介费用。这也是整个房屋租赁市场存在的最为普遍的问题。

2、合同内容修改频繁，随意性较大

房屋租赁合同中经常会出现修改标的情况，在合同制定和履行的过程中随意性较大。在合同订立时，承租方主体很多属于个体经营者，这些主体的经营项目繁杂，也有很多单位以劳务或商品抵付房租，在结算时根据相抵数额重新订立租赁合同。这种情况下就使得合同在执行时产生经济纠纷。因为租赁合同缺乏监管部门的必要监管，变更时只要双方共同签字就可以完成，容易产生合同漏洞。

3、合同履行缺乏强制操作性

随着房屋租赁模式的多元化，很多中间业务公司开始出现“三角债”现象，加剧了合同履行的难度。在合同执行的过程中，双方一方面受合同双方信用、社会等多方面关系影响，导致履约难度较大，另一方面在合同管理上比较混乱，针对合同违约的有关惩罚条款制定不明确，缺乏可操作性。此外，合同签订个体的法制和信用观念较差也导致合同难以强制执行。

4、房产租赁合同规范性较差

在现有的房屋租赁合同中，最为常见的问题就是对于房屋租赁合同内容方面的问题纠纷，而在这些纠纷中租金定价不合理引发的纠纷十分普遍，最主要的问题就是房屋租赁市场中存在大量的中介机构，这些机构在签订租赁合同时没能采取合理甚至合法的严密的定价方式，使得房屋的出租没有按照严格的市场规则和有关法律制定合理价格，导致了房屋租金价格的不合理，从而导致了不合理的房屋租赁合同租金纠纷。在合同签订时因双方在合同中没有规定对房屋水电使用、房屋转租以及装修和添置事物的详细内容导致双方的经济纠纷也时有发生，这些合同签订时没有遵守《合同法》中房屋租赁有关规定，导致了事后经济纠纷时的混乱。

三、解决房屋租赁合同问题的主要对策

1、建立健全房屋租赁合同管理法律法规

作为房地产市场管理部门要积极建立健全房屋租赁合同法律法规，在立法方面根据市场的变化制定具有时效性的合同管理规章制度，改变法律法规的滞后性，提高立法质量，确保《合同法》在房屋租赁方面能够覆盖尽可能多的问题，保障承租人和出租人双方的合法权益。

2、制订行之有效的管理制度

随着租赁业务的复杂化，合同的订立和执行上也越来越复杂，因此需要合同订立的管理部门针对合同中常见的问题制定切实可行的指导办法，如：对绝对值承包合同及房屋租赁合同，不论金额大小，均须经上级主管部门盖章认可，并规定所辖企业定期上报合同签订情况，不定期对合同的执行情况进行调查，对发现的问题按不同的管理权限进行解决。

3、对房屋租赁合同有关体系进行完善

同很多西方国家相比，在房屋租赁制度管理方面仍有很多欠缺，在合同管理体系上无论从管理还是法律层面都有很多值得我们学习和借鉴的地方。如国家房地产有关部门要加强在保障性房屋租赁方面的管理力度，根据不同的市场需求制定具有针对性的管理措施。从出租房和承租方双方来考虑具有折中性的保障措施。通过制定明确的法律法规，完善房屋租赁合同管理制度，对房屋租赁中的各种问题做出有效的防范，确保当事人的行为有法可依、合法权益不受侵犯，促进房屋租赁市场更加公正透明。