房地产估价行业中不正当竞争行为及对策分析

文/郑晓俐、陈涛 万向职业技术学院 浙江 杭州 310023

房地产估价行业中不正当竞争行为及对策分析

文/郑晓俐、陈涛 万向职业技术学院 浙江 杭州 310023

为提高房地产估价行业规范化程度，在分析房地产估价行业不正当竞争行为表现、产生原因及危害的基础上，从政府、估价机构及估价人员三个角度出发提出降低不正当竞争行为的对策。

房地产估价；不正当竞争行为；对策

房地产估价行业是房地产中介行业的重要组成部分，在维护房地产市场秩序、保护产权人的合法权益、防范金融风险及促进社会和谐等方面发挥着积极的作用。随着经济的发展，房地产估价行业规范化程度必须随着房地产估价行业市场化程度的加深而提高，而杜绝不正当竞争行为在房地产估价行业规范化程度建设过程中显得尤为重要。

一、不正当竞争行为

1、不正当竞争行为

《反不正当竞争法》中规定，不正当竞争行为指的是经营者违反规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。从特征上说，即经营者为了达到竞争的目的，故意违背商业道德，损害其他经营者的合法权益。具体表现主要有：采用假冒或伪造等混淆手段从事市场交易；商业贿赂；虚假宣传；侵犯商业机密；低于成本价销售商品；附条件交易；违反规定的有奖销售；损害竞争对手信誉；招投标中的不正当竞争；强制交易；政府及其所属部门滥用行政权力限制竞争等。

2、房地产估价行业不正当竞争行为

（1）商业贿赂--以回扣、手续费等方式拉业务

目前很多房地产估价业务均由委托方指定估价机构进行估价，为取得业务估价机构常以回扣、手续费等形式返点给相关人员。

（2）低于成本价销售商品--为取得业务随意调整收费标准

国家计委和住建部对房地产估价收费标准有明确规定，但很多估价机构为取得业务竞相降价；抵押估价中不按照收费标准规定的以估价对象评估价格差额定率累进计费，采用定额计价，即多少钱一份的方式收取。

（3）附条件交易--迎合委托方意愿进行估价

迎合委托方意愿进行估价是很多估价机构取得业务的条件；为取得抵押业务迎合银行意愿低评抵押房产，损害被抵押人利益；为取得作价入股业务迎合委托人意愿高评入股房产，造成虚假出资，损害其他股东利益；为取得转让估价业务迎合委托人意愿低评交易房产以降低交易税费，损害国家利益。

（4）采用假冒或伪造等混淆手段从事市场交易--企业资质与执业水平不符合

房地产估价机构应依法在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，公司上市、企业清算等业务二级资质房地产估价机构不能承接；公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押等业务三级资质房地产估价机构不能承接。

二、产生原因

1、约束有限--法律法规建设赶不上行业发展速度

随着行业的快速发展，业务范围的越加广泛，针对性差、约束力低的法律法规体系弊端越来越明显。

2、行为习惯--市场化程度赶不上市场发展速度

近些年房地产估价市场快速发展，业务从单纯的交易管理扩大到城市建设、土地管理、司法、保险、税务和投资咨询等各个领域。

3、节约成本--从业者素质赶不上行业发展需要

估价业务范围的迅速扩大促使估价机构用人需求增加，估价行业的火热也促使估价师考试报名人数逐年增加，考试审核不严使得毫无估价背景的人也能参加考试，而考试的理论性使得学历高学习能力强的人容易考取估价师证，真正从事估价一线工作的人员因为业务受限、实际与理论之间的差异等原因无法考出估价师证，导致考出证书的不一定从事估价工作，从事估价工作的难以考出证书。

三、危害

1、滋生腐败，影响资产及金融安全

2、扰乱市场，降低社会地位

3、增加风险，损害企业利益

四、应对措施

1、政府角度

（1）规定办法上升至法律法规层面

如前所述，目前我国房地产估价行业中的法律法规以技术规范为主，要防止不正当竞争等违法行为必须提高法律约束力，加大惩罚力度，因而应在立法角度出台针对估价行业的法律法规，并明确实施细则，在违法行为认定及处罚措施上条件清晰，操作性强。

（2）制定具体的估价收费标准

房地产估价收费标准统一以房地产估价对象评估值为基准实行差额定率累进计费，不区分估价对象所在城市、估价对象类型、价值类型。

（3）考试审核严格把关

房地产估价行业要有良好的社会地位，必须要提高房地产估价行业的服务质量，而良好服务质量必须要有扎实专业技术估价人员才能提供，这就要从从业人员这个源头抓起，让真正持证的估价师从事一线估价，杜绝房地产估价师挂靠现象的出现。

2、估价机构角度

（1）达成行业共识，形成监督体系

估价机构是不正当竞争行为的主体，要降低不正当竞争行为，最主要的是要获得估价机构的认同，即发挥各地行业协会作用，在公平竞争、合理定价等问题上形成共识，共同遵守，严格自律，互相监督，一旦发现有违反共识的，行业内通报，并报上级主管部门，考虑做降级处理。

（2）建立信用档案，实行清出制度

注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立。

（3）加强继续教育，提高估价技术

只有估价服务专业而扎实，估价机构才能掌握主动权，不被委托方牵着走。

3、估价人员角度

（1）提升职业道德，拒绝违法行为

估价机构参与不正当竞争多由估价师立场不坚定导致，因为最终的成果需要由估价师提供，为降低甚至杜绝不正当竞争行为，应从估价师入手，加强估价师职业道德教育。与此同时，健全估价报告评审制度，定期抽查估价报告，并将报告评审结果与估价师续期注册相结合。主观与客观共同作用，让估价师拒绝违法行为。

（2）提高服务质量，提升专业形象

高质量的估价报告是勇于参与公平竞争的先决条件，为了营造良好的估价行业竞争环境，应从估价一线从业人员入手，提升从业人员素质，提高估价服务质量。良好的专业形象，也是获得业务最好的名片，让委托方认同估价工作的物有所值，才能共同维护估价行业的良好竞争秩序。

[1]许琴，规范房地产估价市场，当从加强行业长效管理做起[J］，房地产导刊，2015（2）：37；

[2]曾景伟，浅析我国房地产评估现状及方法[J］，新教育时代，2014（36）：61、78；

[3]冯宗国，房地产评估行业存在的问题及对策[J］，城市建设理论研究（电子版），2013 （35）：80-85。

[4]全国人民代表大会常务委员会，中华人民共和国反不正当竞争法[Z］，1993-9-2。