房地产开发成本控制存在的问题及对策

文/陈美权 东莞市佳兆业房地产开发有限公司 广东 东莞 523000

房地产开发成本控制存在的问题及对策

文/陈美权 东莞市佳兆业房地产开发有限公司 广东 东莞 523000

房地产作为一项炙手可热的产业，在市场上所受欢迎的程度和大众的需求度都是有目共睹的，而作为房地产中的重要组成部分，房地产成本的开发与管理的成败都是直接关系到房地产企业的生存与发展。如何在成本管理上实现经济效益和社会效益的有机统一，从而提高市场竞争力是本文的重点。接下来将从几个方面逐步分析我国现阶段房地产存在的问题以及相应对策。

房地产开发；成本管理；对策

随着中国经济不断发展，人民的生活水平在不断提高的同时，房地产产业在新时代背景下也逐渐步入正轨。而由于市场竞争不断愈演愈烈之际，房地产时代也渐渐从暴利时代过渡到平稳增长时代，随着房地产产业的好评率在同行中屈指可数，其也在为从粗放式经营转变为集约式经营而努力。在当前，我们的任务就是把如何实现房地产的成本控制和有效地做好成本管理的问题落到实处。

一、当今房地产在成本管理上存在的问题

1.没有认识到资金的时间价值重要性

资金是有自己的时间价值的，在一定的时间范围内，将资金的能动性最大程度地开发出来，就是能够创造资金时间价值的一个有效策略。如果对资金的时间价值缺乏重视，就会导致研发周期和开发周期过于漫长，这对产品的上市和广大消费者的需求都是不利的，同时，如果对资金的时间控制没有采取合理有效的手段，就会导致在很长一段时间内产生大量的资金利息，这样便不利于资金在后期的回笼，这就使我们的投资成本无形之中增加了数倍。

2.对于产品的定位把握不够

要想设计出一款得到多方面认可的产品，光打好市场肯定是远远不够的，我们要想在市场中站稳脚跟，就要在产品的合理定位上多下功夫，首先，实现对产品设计的合理定位，这不仅是为了满足市场需求，同时也是满足大众口味的必经之路，在初步设计阶段除了几项必须的指标、总评和户型采光等方面的考察之外，我们也要注意把握对不同方案的审核程度，做好合理的产品定位，这也是实现资金回流的一种方式，同时也能在一定程度上避免多走弯路。

3.在施工图纸中存在一定质量问题

我们都知道，一个好的房地产开发公司，是一定不能在图纸上出现比较大的纰漏的，否则受影响的便是整个产品的质量，甚至连公司的信誉也会受损，而现今房地产中却存在着施工图纸中设计质量下降、缺项以及设计理念让人看的一头雾水的现象，导致该现象的原因来自于多方面，其中比较典型的就是在公司内部的设计研究中，存在一部分人对设计理念的理解不够深刻，同时又在施工图纸中的会审不够细致，首先我们要明确一点，在设计前期，作为资深的设计人员，理所应当对设计理念的了解存在自己独特的见解和深刻的体会，这样也是对产品的一种负责，此外，也能够避免后期中发生忽视设计中的缺陷等现象，反之，则会对公司造成设计变更的不利影响，这样也是不利于工程成本的合理控制的。

二、房地产开发成本控制问题的解决措施

1.对设计方案的审核要进一步强化

设计方案招投标的实施，能够科学的良性将竞争机制引进来，使管理工作内容进一步加强。竞选设计单位主要是利用设计招投标的方式，该方式具有准确性、合理性和先进性；同时，设计方案的重要性还在于它甚至有可能影响到将来产品的市场定位和市场份额，因此，在对设计方案的审核上要尽量避免因时间和周期的紧张造成的草草了事，这也有利于将成本管理落到实处。

2.减少房地产开发项目的周期

房地产开发企业对资金的时间价值进行有效管理，能够起到开发周期缩短的作用。现阶段的房地产开发过程中，由于竞标后到开工的时间相对较长，这就给房地产开发企业的银行贷款利息负担加重，使得项目的财务成本有所增。同时，在过长的开发周期会导致资金的回笼速度降低。因为在项目前期阶段，房地产单位投入的资金量相对比较大，所以对开发的进度以科学的手段进行优化，并将销售环节提前，能够加快资金回笼以及降低财务成本，从而实现房地产开发成本有效控制的根本目的。此外，在施工方进行土地拍卖过程中，要尽可能的合理使用项目资金，并与相关咨询机构以及设计单位进行长期的合作，拍卖土地环节要采取定期市场定位的方法，从而实现成本概算和初步设计规划的目的。当单位投标成功时，要及时拟定相关的初步设计内容，尽可能的使设计时间缩短，从而对报建报批的速率进一步加快，将动工时间进行科学的安全，从而使建设周期得到合理的缩短，这就减少了不必要的资金的占用费用，将回笼资金的速度大幅度提升；此外，我们也应该经常研究房地产发展的周期规律，在后期逐渐掌握房地产的周期性的同时，也要注意在低谷期适量采购土地，这有利于我们实现资源的有效利用，同时低谷期的土地收购价格是比较合理的，这样做既解决了我们一定的经济负担，也能将保底利润和最低销售目标相结合，可以说是一项十分科学合理的措施。

3.建立起户型资料库，完善资料欠缺

除了以上提到的两点，我们还应该注意到在原有的户型基础上进行梳理和选择也不失为一个好的计策，这样我们就能比较准确地找到和市场匹配契合度高的户型，同时筛选出采光效果出众的户型，这样在后期的市场检验中，我们就能做到将创新和保留传统很好的结合，同时也不会耽误到工作进度，对于提升我们的设计理念和完善我们的户型资料也是十分有好处的。

总结：

综上所述，房地产开发由于其占有资金较多、投资回收期较长和意义价值重大的特点，因此，要求在房地产整体项目施工中，一定要重项目成本控制问题。而成本控制问题在很大程度上都是由资金决定运转的，可以说房地产行业就是一个无论何时都需要资金作为强有力的后盾的产业，特别是在国家紧缩银根的这个时代背景下，我们更应该牢牢抓住这个机会，实现房地产企业的成本有效控制手段。

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