两权抵押贷款好处多多

马庆斌

中国国际经济交流中心区域研究部副研究员

两权抵押贷款好处多多

马庆斌

中国国际经济交流中心区域研究部副研究员

在我们的试点过程中，农村的改革，尤其是宅地的改革关乎全局，我们需要特别慎重地去对待。通过农村土地的改革，真正让农民富起来是中央的一个重点要求，所以我认为这很明显的是在为未来5年的发展进行一个布局。

农村宅基地如何进行确权一直是大家关注的焦点。这次《意见》规定，农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。一旦我们把宅基地这一块最硬的骨头啃下来，我认为其他的改革应该是水到渠成。

之所以说宅基地确权是硬骨头，因为耕地实际上是粮食的问题、吃饭的问题，而住房则是安居的问题，有吃有住以后，社会才会稳定、才会和谐发展。在过去很多年里，农村的发展与城镇有很大差距，前几年进行改革可能还不具备基础，但是现在我国整体经济的发展到了一个关键的时刻。因为大量的农民进入城市，很多土地被闲置，一方面城市建设需要用地，另一方面农村的用地又被闲置，所以我认为这次改革的重要意义就是其开启了城乡之间土地一体化的进程。而难点实际上就是农民的利益及农民的发展能否得到更好的保障。

从这一次的两权抵押的贷款试点来看，对于农民来讲，有很多实实在在的好处。中央在过去的一段时间里提出的送给农民大红包这一承诺已经开始兑现了，在示范经济的条件下，一个群体能否发挥它最大的潜力，由温饱变成富裕，其中最关键的还是在于它手里的要素，究竟能否将工具和土地与现在的金融工具融合起来。这项改革实际上抓住了问题的关键，因为目前都是城里人可以对自己的住房进行抵押贷款，农村往往很难进入现代市场，农民的住房、宅基地实际上也是城市的资产。现在我们把先进的金融工具与其相结合，实际上是把城市的资产激活，农民的致富进程也会有所加快。

在两融的贷款试点之后，农民现有的宅基地、集体用地和耕地的部分都有了金融资产的价值，变成了有产者，他们不仅可以交易还可以变现和抵押，在这个过程中，定价也非常重要。我认为这确实值得在下一步的工作中进行政策配套，因为现在城里的住房已经具备一套市场的定价包括评价标准和一套机制，甚至还有完整的中介，包括现在为了保证买卖双方的合理权利，买卖双方都是由专门的监管部门进行监管，但是在农村，这一块还是有所欠缺，所以这是我们下一步需要注意的地方。包括如何定价、谁来定价以及谁来维护买卖双方的权益。我认为现在更多的是抵押融资的过程，但是时间长会出现有偿转让，我认为这整个配套政策的建立显然是下一步的工作要点。

至于对于三块地，究竟应该如何划分？它有明确的规定，例如集体经营性建设用地是一块。一般来讲，它属于一个村，一个集体，但是又不是耕地。实际上农村分为两大块：一个是耕地，一个是建设用地。建设用地又分为集体的用地和农民的宅基地。这一次改革主要针对的是耕地，因为它面临着一个大量流转的问题。另外一个就是农民的宅基地，很多人员进城以后，实际上他的房子已经不会再住，这就造成了资源的浪费。所以在这个过程中，我们可以通过它来进行融资，真正的按照文件的要求维护好、实现好并发展好农村的权益，这才是改革最核心的要求。