中国房产市场走势浅析

彭宇 李玲 张圆圆

摘要：本文从影响房地产价格的相关理论出发，主要从房地产对GDP贡献、房地产宏观调控、社会文化角度以及房产消费投资的双重属性等角度对影响房价的因素进行了分析，从供给、需求和政府干预各因素对房价的影响。对房地产价格发展趋势进行预测。

关键词：房地产；价格；GDP；预测

2014年上半场中国楼市在一片低迷中走向尾声，中国的房地产似乎出现了下行势头。本文预计在国内外经济环境和政策干预的未来十年，房地产市场会逐步降温，一二线城市小幅上升，三四线城市出现略微下降。

首先，国家经济已经一改以往依对房市增长的依赖，房地产在GDP中所占的比重已趋向平稳并有下降趋势，未来不存在房价大幅上扬的环境基础。相较于2008年房地产投资占GDP将近28%的状况，2013年这一比重已下降到16%左右。以2014年上半年为例，上半年房地产业增加值同比下降6.4%，占GDP的比重同比降低0.8个百分点。未来经济增长点主要依托于基础建设，近来的“马歇尔计划”，“一带一路”的开展也证实了这点。但是，鉴于房地产投资依然占到经济很大比重，经济要完全脱离房地产保持增长也不太现实。一方面，土地出让的收入是政府收入来源的一个很大部分，政府不允许也禁不住房地产价格的大幅下滑。另一方面，如果房地产崩盘，会引起中国经济快速下行。根据奥肯定律，美国经济增长率每下降一个百分点，失业率就会上升0.5个百分点。尽管奥肯定律的数字不一定符合中国国情，但是如果经济下行，中国失业率一定会出现大幅上扬。所以，房地产短期内不会出现大幅度的下滑，地产泡沫的挤出还有待时机。

其次，政府层面控制，从2002年的“土地改革”，到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，再到2009年的“国四条”以及以2010年的“新国十条”和2011年的“新国八条”，2013年“新国五条”为代表的一系列的房地产新政。政府对房地产市场的干预似乎从来没有停止过。这些调控政策从信贷政策、货币政策、土地政策、保障房政策、税收政策等各个方面入手以抑制房地产价格的过快上涨。如今政策环境下，国家倡导经济转型，节能减排，房地产这种大动干戈，带来很多微尘砂砾的行业自然也受到了一定条件的限制。扩出口，增内需是新的政策导向，中国消费品投资的黄金时代已经到来。此外，除了市场房地长生提供的房屋，政府也逐年增加保障性住房的供给，给那些对房产有刚性需求的年轻人提供住所。相信在供给需求的双向夹击之下，房产市场会逐渐走向平稳。

再次，大学生就业观念的改善，使得留在一线城市并不成为唯一选择，高校毕业生越来越走向基层和祖国需要的地方，使得一二线城市房地产需求下降，而三四线城市房地产需求上升。从下表可以看出，2014年以来，房地产的价格指数环同比上升指数逐渐减小，已经出现下降趋势。

最后，房产具有消费品和投资品的双重属性，使得房价大幅下跌的可能性微乎其微。市场经济的一条铁律是：供大于求应当导致商品价格的下跌，但是中国房地产市场恰恰是房地产整体供给过剩与房地产价格持续上涨同时并存。有研究者将这种现象归纳为中国房地产市场中的“经济学悖论”。房地产价格违背供求实际不断上涨何以能够产生、持续并在一定时间内保持下去？这是因为房产具有消费和投资的双重属性。它不仅是一项消费品，更是一种投机和投资产品。尤其在一二线城市表现更为突出。大城市随处可见的林立高楼，实质上都是商品房的需求，老百姓真正所需要住的房子总需求是有限的，但是市场经济的发展，层出不穷的公司企业，人们对房产市场的投机投资，却拉升了商品房市场的需求。在如今的态势下，一二线城市轻微的房价攀升是有其现实依据的。相反，三四线城市房产需求并不大，但在前些年房地产全国开花的模式下，积累了大量库存，“鬼城”現象层出不穷，供已经远大于求。所以，不同于一二线城市的房价，三四线城市在经济环境和政策导向的基础上，房价必然会迎来小幅滑落的过程。

基于以上分析，在未来10年的一个时期内，我国房地产价格变动将呈现以下基本趋势：价格上升速度将逐渐趋缓，表现为一二线城市价格在通胀率左右上升，而三四线城市房产价格会略微下调。加大宏观调控力度，加进房地产金融市场的控制，住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来，房地产市场将步入适度调整期，进入更加理性的发展阶段，价格上升趋势将逐渐趋缓，房地产市场也将逐渐回归理性。（作者单位：中国矿业大学（北京）管理学院）

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