新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析

作者简介：黄树毅（1987.01-），湖北省十堰市，云南民族大学会计学管理硕士。

最近新常态一词离我们越来越近，我们也真正步入到了新常态中，认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。而准确、深入、全面认识新常态下的新趋势、新特征、新动力，是做好今后经济工作的重要前提。新常态之“新”，意味着不同以往，意味着我国经济发展的条件和环境已经或即将发生诸多重大转变，增长速度将从高速转为中高速，动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动；新常态之“常”，意味着相对稳定，这一稳定是更高水平的稳定，是经济结构不断优化升级、增长质量加快“上台阶”的稳定。

房地产行业对于我们这个拥有十三亿人口的大国来说是一个支柱型产业，在过去十年中房地产行业实现了突飞猛进的发展，这极大的拉动了我国经济增长的速度，同时与房地产相关的配套产业也繁荣了起来。过去的十年中我国的房价基本上翻了5-6倍，国家一直在调控而房价却呈现出越调控越涨价的状态。我觉得这些现象的根本原因是由于供求关系所导致的，任何商品的价格都是由供求关系所决定的，在过去的十年中由于我们的城镇化进程造就了大量的刚需，人们对房子的大量需求在加上政府的调控使得供给变的少，这就使得房价越来越高。然而随着越来越多的新房拔地而起，以及对房子的投资，使得我们的供求关系正在发生变化，越来越多的存量房出现了，鬼城频频出现在我们的视野当中。终于我们的房地产行业也步入了一个新的时期。

2014年中国房地产市场以5月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，延续上年的高歌猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开始显现，那就是从高速增长转为中高速增长。往年轻轻松松便可完成全年销售任务的龙头房企们，在这一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京这样楼市最为坚挺的地区，住宅成交量也创下数年来的新低。显然，中国房地产业不可避免地步入转型期。习近平总书记最近指出了“新常态”的几个主要特点，包括速度——“从高速增长转为中高速增长”，结构——“经济结构不断优化升级”，动力——“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。对此，有专家表示，中国房地产市场已经度過居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推进房企转型和创新。楼市调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推进房地产的进一步市场化。可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此改变的准备，部分企业为了抢占未来数年的行业制高点，已经提前展开行动。就像万科高级副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则难亦易；不为，则易亦难”。相信我国的房地产市场也会在这一场变革中，走向更加理性和成熟的新阶段。

2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。业内普遍预期，不动产登记条例出台和实施，将对下一步全面开征房地产税打下基础，居民认为这极大的拉低我们的房价，甚至会让房价出现暴跌的现象。我觉得这有一定的道理，因为不动产登记以及将来极有可能的房产税的出现会释放出更多的存量房进入市场，这就进一步的加大了我们的供给，而且房产税的实施会加大我们投资房子的成本，这样一来就抑制了对房地产的投资。但是对于所谓的房价暴跌现象我本人还是不赞同的，因为我国还处于城镇化的进程当中要实现百分之七十的城镇化率还有大量的人口需要买房，所以我们的刚需仍旧很大。《不动产登记暂行条例》最大的亮点在于“统一登记”。在这一前提下，这部法规被赋予了不同的期待。经济学家期待它为征收不动产税，平抑贫富差距打下基础；行政管理学家期待不动产登记起到助力反腐的作用；一些工薪阶层期待条例倒逼富人抛售房产，达到降低房价的目的。这些期待体现了不同群体对改革的预期。笔者的观点认为对于一线城市以及部分二线城市房价仍会坚挺甚至有上涨的空间，因为随着央行的降息近期楼市都会出现回暖的现象这就使得存量房被消化而且这些城市一般都是省会城市这些省会城市对人才的吸收也是巨大的这就导致了刚需的存在，但是对于一些三四线城市房价确实存在虚高存在泡沫。那么对于我们在三四线城市的投资者跟购房刚需者就需要慎之又慎了。所以未来几年内我国的房价都将处于一个比较稳定的状态，我国的房地产行业将会进入一个新常态。一个以市场来决定的理性健康的行业。

那么在这个新常态下我们的地产行业将何去何从呢？笔者认为我们的房地产行业将开启互联网元年。在这个言必称互联网的时代，任何一个企业的创新之路都绕不开它。截至2014年10月份，中国移动互联网用户已达到8.74亿，这个庞大的市场用户量吸引着每一个传统行业向其靠近，包括传统的房地产企业。2014年，被称为房地产行业的互联网元年。实际上，在过去一年里，《证券日报》记者与多家房企高层交流时也未避开这个话题，在楼市“新常态”下，几乎每家房企的老板都在谈如何“互联”，无论是营销方式变革，还是产品升级，甚至在房企未来战略布局中，如何拥抱互联网，怎么完成传统房企与互联网融合落地都是其研究的大事。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。在互联网的刺激下，我们看到前有马云对赌王健林，后有万科淘宝合作卖房，再后来有万达联手腾讯、百度成立O2O业务平台。紧接着，“双十一”和“双十二”来了，在这个电商狂欢的营销节点上，传统房企的身影越来越多。万科联合阿里，在天猫开辟“双十一”购房专区，将108个楼盘以8.9折销售；远洋地产与京东金融联手推众筹卖房，用户支付11元，便可参与1.1折购房的抽取资格；方兴地产在线上线下整合6大合作商搞“24小时光盘节”，在11月11日当天推出11城22个项目4400套房源；合生创展则采取了“一对多”式跨界营销模式卖房，联合线上线下10大商家搭建了“乐透”联盟平台，一举推出1000套优惠房源。种种迹象表明，如果你还把互联网思维当作房地产企业营销的噱头，而不是经营思路的一种尝试和转变，那么你既有的竞争优势，可能在瞬间就会被改变甚至逆转。在未来，不排除购房者可以在互联网上下单，开发商可以用3D打印技术盖房。（作者单位：云南民族大学）

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