佳兆业：“烂尾楼专家”烂尾

南方周末记者 黄金萍 发自广州

以“烂尾楼专业户”“旧改专家”示人的开发商佳兆业可能从未想到，有一天会出现身份大逆转，要由别人来收拾自己的残局。

“沉默的佳兆业，未出声的政府，热锅上的业主，多么鲜明的对比？”佳兆业城市广场二期的一位业主在微博上写道。

2015年1月开始，接踵而至的债务违约、合作伙伴终止合作、各地银行信托申请诉前保全，查封佳兆业资产，让在中国30个城市拥有93个项目的佳兆业集团，如多米诺骨牌一般节节垮塌。

自从2014年11月28日，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定；一周后，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益；再一周后，佳兆业创始人、董事长郭英成辞职，佳兆业深陷破产传闻。

诸多掠食者闻风而来。据新华网消息称，融创地产团队十余人已经进驻佳兆业总部，对佳兆业做产权与债务评估。

在过去15年时间里，佳兆业究竟做了什么，以至于从地产新贵变成破落户？

“烂尾楼专家”

佳兆业的发家故事始于烂尾楼。

2009年11月，佳兆业集团赴港上市的招股说明书中提到：我们的集团由郭氏家族所创办。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆业地产，其于深圳从事住宅物业开发。

郭氏家族，是郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊伟是老大，为香港富昌金融集团主席，不直接参与佳兆业事务。郭英成是老二，担任佳兆业集团主席兼执行董事，郭英智是老三，为佳兆业副主席、执行董事。郭氏三兄弟为人低调，除了佳兆业业绩发布会，从不接受媒体采访。

广东省普宁市人民政府一份《关于授予郭英成等111位先生、女士2011年度“铁山兰花奖”勋章的通知》显示，郭英成祖籍普宁市大坝镇铁山洋村，这是潮汕平原与粤东丘陵交界处的一个村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相关资料几乎为空白。在佳兆业招股说明书中，对于郭英成、郭英智的介绍，也是从1999年创立佳兆业集团开始，此前的教育、从业经历完全没有提及。

郭英成本人对媒体的公开表述是，“搞房地产生意之前，我们在潮汕一带做贸易及工业生意，因为见同乡搞房地产生意有声有色，所以自己也参与其中。”

相关工商资料及佳兆业招股说明书显示，郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆业实业有限公司、深圳市星宝利实业发展有限公司、深圳市吉利隆实业有限公司——的经营范围均为兴办实业、国内商业、物资供销业。这也和郭英成所说的“贸易及工业生意”相吻合。

1999年8月31日，深圳市佳兆业实业有限公司经营范围增加了一条，“在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务”。

这一年，他们拿到了深圳龙岗区布吉镇的一个烂尾别墅群地块，将其改造成为综合住宅项目。当时布吉属于深圳特区“关外”，位置偏僻。

2000年8月15日，深圳市佳兆业实业有限公司更名为深圳佳兆业房地产开发有限公司。

更名半个月后，桂芳园第一期公开发售时，新盘还处在一片烂尾别墅簇拥之中，30栋5至6层高的多层住宅，分别以兰花、荷花、红梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周边缺少设计感的楼盘，桂芳园一期很快获得市场响应，2001年佳兆业一鼓作气开发完2、3、4期，之后又在别墅群东面继续拿地、一共开发了8期，桂芳园也成为布吉第一个大型社区。

2004年6月，佳兆业的第二宗住宅项目“可园”公开发售，同样位于龙岗布吉镇。

很快，佳兆业就开始将触角从关外伸到关内、从住宅拓展到了商业地产。2003年11月6日下午，在七家公司参与的竞拍中，佳兆业以4亿元人民币的价格拍下了邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，不到三年，“子悦台”变成了深圳佳兆业中心，成为佳兆业第一个商住综合开发项目。

这不仅是深圳当年拍卖的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的最大的烂尾楼项目。

“中诚广场”大赢家

佳兆业在招股说明书中写到，2005年，佳兆业在翻新烂尾楼子悦台的同时，也翻新了广州的烂尾楼物业广州金茂项目，也就是中诚广场。

1992年，泰国华人KULPHAT.SA-NGA（中文名钟华）回国创业，注册成立广州鹏城房产有限公司，开发地产项目“中诚广场”。

2002年3月4日，中诚广场在封顶前已预售楼花，无法按时交楼面临业主追讨，广州中院发布了债权人登记公告，随后又致函广东省高院，要求以公开拍卖的方式解决中诚广场的纠纷。

据《财经》报道，半年后，一名叫范骏业的潮汕商人，以广州骏鹏置业有限公司、金贸国际投资有限公司董事长身份，与钟华签订了收购合同，以9.24亿收购中诚广场16.5万平米楼盘，余下6.7万平米仍属于钟华，范骏业的两家公司负责整个中诚广场的装修。

不过，范骏业资金不足，且因涉嫌合同诈骗和票据诈骗被广州、天津两地公安机关立案侦查。钟华不得不将该笔款项退回，中诚广场再度烂尾。

2004年11月，已受到通缉的范骏业仍以金贸国际之名向广州市中院申请成为中诚广场独家收购方。此时金贸国际股东结构已经发生变动，以信托形式成为佳兆业的间接全资附属公司。

这份独家收购方案接连获得广州中院、广东高院和最高法院批复同意后，广州市中院要求金贸国际在一个月内将9.24亿元收购款汇入法院指定的账户。

由郭氏家族郭映龙、郭映光控制的深圳市琪裕担保有限公司，为金贸国际的9.24亿元收购款提供了担保。

随后广州市中院调查发现，这笔资金由中石化旗下广东省石油企业集团账户转入。中诚大厦的A座大楼随后由中石化持有，改名“中石化大厦”，佳兆业则持有其B座，不过要减去部分此前在钟华手中预售的房产。

据佳兆业招股说明书披露，2007年6月4日，佳兆业出售金茂国际控股有限公司给独立第三方，售价1亿元人民币。应该说，佳兆业成为“中诚广场”最大赢家。

佳兆业入主后，钟华开始向中纪委举报潮汕帮经济问题，涉及71名官商。但落马者最终判决书中涉及“中诚广场”的，只有杨贤才一人。

2010年5月31日，原广东省高级法院执行局长杨贤才被判无期徒刑，其判决书中认定，杨贤才接受佳兆业集团董事长郭成（郭英成的别名）的请托，为金贸国际收购广州中诚广场提供帮助，后收受郭成港币100万元。

但郭英成和佳兆业似乎丝毫未受此案影响。

“旧改”生意 2005年开始，佳兆业走出深圳，开始向珠三角周边拓展，以合作开发、公司收购等方式在全国范围内布局。在成立近十年后，2009年5月，佳兆业才第一次通过招拍挂获得土地储备，以3.18亿元拿下广州益丰搪瓷厂地块。

2009年12月9日，佳兆业赴港上市。尽管上市首日破发，但也融得34亿元，相当于其2008年全年合约销售额。

在上市前一周，深圳开始实施《深圳市城市更新办法》，在深圳新增土地供应逐年递减下，鼓励旧住宅区、城中村及旧屋村等进行重建。为佳兆业从“烂尾楼专家”进化为“旧改专家”埋下伏笔。

此时佳兆业还是很小的一家地产公司，一位深圳地产界人士对南方周末记者回忆说，当新地越来越少，佳兆业这样有着旧改经验的公司就开始引人注目了。他注意到这家企业是从2010年5月的“带头跳水”事件开始的。

2010年5月28日，佳兆业深圳的三个在售楼盘金翠园、茗萃园及上品雅园打出八折促销，最大优惠幅度达1万元／平米，成为深圳第一批降价销售楼盘。

这一年，中国政府一共发布了三条关于楼市调控政策，地产商的日子都不好过。但佳兆业却开启了有史以来最激进的扩张布局，在2010年全年一共取得了16个项目地块，新增建筑面积约540万平方米，拿地金额合计约52亿元人民币。

为此，佳兆业在2010年4月发行了一个总额为3.5亿美元的5年期美元债券，票面利率高达13.5%，打破了此前恒大地产保持的13%的息率纪录；8月又将位于广州的佳兆业广场以19亿元的价格卖给恒大地产，录得约8亿元净收益，以缓解资金紧张。

2010年12月底，时任佳兆业总裁的黄传奇接受《第一财经日报》采访时表示，佳兆业在2010年战略性进军三四线城市，以应对政策调控，试图通过扩大规模总量、快速周转来提高盈利能力，这一年新进入8个城市。

不过，烂尾楼、旧城改造仍是佳兆业舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日，在年报发布会上，佳兆业集团副主席谭礼宁谈到，“我们过去成功取得260万平方米旧改项目，其中50%在深圳，20%在东莞，21%在珠海，这些旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志曾参与过房地产企业的旧改工作，他对南方周末记者表示，不少做旧改的房地产企业赚了第一桶金之后就转行，因为在中国做旧改很难。通常旧改的推动者背景都不简单。

回到一二线城市

从2012年开始，佳兆业的公司战略又从三四线城市转移回一二线城市。

在佳兆业2012年度业绩说明会上，郭英成明确表示，土地策略方面，未来在一二线城市的发展可能会去到70%，余下30%会留到三线城市。2012年，佳兆业新增土地90%集中在一二线城市，2013年更是耗资141亿增持一二线城市土地，在广州、上海招拍挂中高价拿地，楼面价和周边楼盘售价相差无几。

一二线城市的新增建设土地毕竟有限，招拍挂之外，旧改成了开发商拿地的不二选择。2012年5-6月间，佳兆业和万科“不请自来”，围绕着深圳南苑新村旧改发生一起拉锯战，双方不惜以提高补偿标准、举办各种活动以吸引更多住户支持，开出了“拆赔比例1赔1.4”这样的深圳历史新高。最后，这场争夺战以政府部门明确表态“该片区尚未纳入‘城市更新范围，更未到公开选择市场主体的阶段”而告终。

2013年8月，佳兆业通过“代管代建”方式，拿下北京长安街沿线的烂尾楼“长安8号”，进入北京。

“社会大众把旧城改造简单地等同为拆迁，又简单地给拆迁贴上了黑色的标签，我们认为所有粗暴的原因、根源就在于没有把利益分配好，没有均衡好。”2012年12月，佳兆业新任总裁金志刚在一个地产论坛发言称，

这番话说完9个多月后，据中新社报道，2013年10月初，佳兆业下属机构之一、负责珠海湾仔中沙街旧村改造项目的珠海展大房地产开发公司，涉嫌逼迁，发生了珠海首例在旧村拆迁过程中以暴力手段伤害原住户案件。

就在上述论坛上，有香港记者就旧改的利润问题提问金志刚，得到的回答是：所有旧改的地段都是不错的，同期投入资金产生利息，地段也在升值。这是我们旧城改造项目毛利率相对比较高的核心原因。

倒在巅峰时刻

“现在是眼睛一睁300亿，眼睛一闭300亿，走路想着300亿，吃饭想着300亿，聊天也在想着300亿……”2014年9月3日，佳兆业集团举行了冲刺300亿销售及回款动员大会，进入年度销售额300亿元倒计时，佳兆业策划营销管理部总经理刘伟在朋友圈感慨。

这是佳兆业有史以来最好的销售业绩年。两个多月后，据佳兆业集团的官方公告，2014年前11个月销售额就到272亿元，眼看胜利在望，佳兆业却在最后冲刺时刻动弹不得。

2014年10月13日，深圳政法委书记蒋尊玉涉嫌严重违纪被调查，此后一度传出与之关系密切的佳兆业主席郭英成受牵连被扣查的消息。佳兆业随后发布澄清公告。

一位接近佳兆业的深圳地产界人士告诉南方周末记者，佳兆业要出事的苗头早就有了，2014年6月开始高管陆续被请去配合调查。

而佳兆业总裁金志刚在2014年3月、8月、9月分别减持佳兆业股票200万股、200万股和350万股，前后套现2000多万港币。

不仅仅是辞任佳兆业主席、执行董事职务，郭氏兄弟更早便有了与佳兆业切割的动作。2014年12月3日，郭氏家族对佳兆业的信托持股量降为49.28%。

佳兆业中期财报显示，截至2014年6月底，佳兆业的现金及银行存款账面总值111亿元，总借款约为297.74亿元，公司的负债净额与权益总值比率为72.5%，低于同行水平，资产净值200亿元。

佳兆业的总借款中，约60.08亿元将于一年内偿还，大部分不在偿还期，但在“黑天鹅”效应的影响下，越来越多的债权人提出了未偿还的款项及时到期应付的要求，这也给佳兆业资金链带来了巨大的压力。

“佳兆业的问题不是钱。”一位接近佳兆业的人士对南方周末记者表示，佳兆业债务有多种处理途径，即使资金都被冻结，深圳潮汕圈子要凑钱很容易，他们曾有过10多个老板凑齐200亿救急的经历。

前述深圳地产界人士则对南方周末记者说，现在一切不透明，如果佳兆业就这么在不透明的情况下资产被处置完毕，会不会重现深圳金光华官司？

2002年金光华集团以旧城改造名义，协议低价获取南国影视城旧改地块，改造为金光华广场。2009年因涉嫌深圳市原市长许宗衡案，金光华董事长李亚鹤被带走调查，2012年深圳市深圳市规土委没收金光华广场用地范围内的建筑物和其他设施并上缴国库。目前，李亚鹤正试图以司法途径要回金光华广场。

佳兆业和政府保持了惊人的一致——沉默。据一位参加了1月26日政府、佳兆业高管、业主协调会的业主告诉南方周末记者，锁盘决定权很可能并不在地方政府手里。

一位不愿透露身份的佳兆业高管告诉南方周末记者，深圳市政府正在积极促成解决佳兆业的问题，有关佳兆业重组事宜，最快1月底会出公司公告。