我国房地产市场价格走势分析

周秀芬



我国房地产市场价格走势分析

周秀芬

摘要：长期以来，我国房地产市场由于供给和需求的不对称、体制机制的不健全甚至利益者的故意抬高以及投机行为形成了今天高房价的局面.。本文从房地产供给和需求、宏观经济政策、房地产调控政策以及城市化进程这几个角度分析了影响房价的主要因素和房价形成的机理，并结合当前的宏观经济形势对未来房价进行分析预测。

关键词：我国房价；房价形成机理；走势分析

一、我国房地产市场价格的变化过程和现状

1、我国房地产市场价格的变化过程

(1)房地产的初步阶段(1978至1991年)

在1981年之前国内没有商品房开发只有住房开发，企业或事业单位建房子是用于内部职工福利分配。

(2)非理性炒作与调整阶段(1992至1998年)

1992房地产改革全面启动，住房公积金制度全面推行。当年邓小平同志南巡深圳视察发现搞市场经济建设后的城市发生了翻天覆地的变化，其中房地产开发很成功，于是将开发区的经验向全国推广。

(3)房地产的飞速发展阶段

第一次飞速发展(1998至2003年)：1998年6月份国家出台了一系列刺激房地产的政策，比如取消福利分房，这也就意味着人们要取得住房都得到市场上去买房，增加了房地产业的有效需求；出台的金融政策和税收政策也创造出巨大的有效需求，通过不断地降低利率(当时首付只要30%、20%)来降低按揭门槛，有的银行甚至提出零首付；价格政策方面，物价局取消了对商品房价格的管制。

二、决定我国房地产市场价格因素分析

房地产价格可分解为：房地产的基本价值+房地产价格中偏离其基本价值的部分，其中房地产的基本价值由经济基本面因素(如经济发展状况、货币政策等)决定，由房地产的消费需求和供给决定。而房地产价格中偏离其基本价值的部分由房地产投资需求和供给决定。

1、供给因素

影响房地产供给的因素有土地获得、房地产开发政策、税收等因素。房地产基本价值中重要的部分是土地价格，地价也是决定房地产供给的最关键因素。土地价格的形成与“土地财政”有很大的关系，地方政府的目标是当地实现尽可能快地经济增长和财政收入的最大化，房价升高，相对应的与高房价相联系的政府土地出让金以及建筑税和营业税都会增加，而追求效用的最大化是地方政府推高房价的内在激励。

2、需求因素

根据购房需求因素目的的不同，将房地产需求分为房地产消费需求和投资需求。

(1)消费需求是指购房者购房是为了满足自身的居住需要的需求，影响消费需求的因素包括：当前收入、房地产使用成本、预期收入、预期放假、通货膨胀、人口年龄结构、购房资金可获得性增强等。

(2)投资需求是指购房者买房不是为了自身居住需要而是作为一种投资项目以此来获得收益的需求。从投资人群的不同可分为本国居民的投资需求和外国居民的投资需求，影响投资需求的因素包括：预期房价、投资成本、投资资金可获得性、房地产投资政策、税收、通货膨胀等。

三、我国房地产市场价格走势分析

1、我国未来房地产价格将保持平稳增长

首先，我们应很明确地知道，房价是不会出现出现大幅下跌的。随着人民币的升值物价在上涨，假设名义房价不涨，那么实际房价就意味着下跌，如果名义房价出现大跌，那么实际房价就近乎“崩盘”了。拉动经济增长的三大马车是消费、投资和出口，在我国的消费还没有质的飞跃的情况下，投资仍是拉动国民经济的主要途径。对于按揭购房者来说如果房地产业下挫50%则意味着他们的财富将会缩一半的水；对于那些勒紧裤腰带投资房地产的投资小户，如果投资失败他们的生存问题都将受到重大影响；而对于房地产商和银行来说，如果房产大跌意味着与房地产相关的消费如建材、家电等都将大幅下降，银行的房地产抵押品很快就会成为银行的负资产，此时的境况将更可怕。所以结合当前我国形势来看房价不会出现大幅下跌的。此外，我们还必须知道的是，在实际收入上涨的背景下，如果名义房价增长的速度慢于实际收入增长的速度，那么，房价实际是下降的。

综合多种因素分析后，尽管我国房价短期内会有波动，但从长期看预测我国房地产价格将保持平稳增长且增长速度慢于实际收入增长的速度。

2、具体原因分析

(1)房地产市场出现产能过剩供大于求

很多人预测中国的人口周期在2015年左右会见顶，事实上今年新增劳动人口也确实开始减少。尽管影响房价的因素很多，但过去20年财富快速积累的年轻人对购房安置和改善的需求是我国房地产崛起的根本原因，可是在这繁荣的背后存在着巨大的住房空置率，今天的产能需要未来一代人来消化。

住房空置率是指某一时刻空置房面积占房屋总面积的比率。根据国际通行惯例，理论上当空置率在5%—10%之间时基本处于供求平衡状态；当空置率处在10%—20%这个危险区时，就要采取一些措施来加大对商品房销售的力度；当空置率率处在20%以上时商品房就是严重积压，房地产市场将不会正常发展，进而影响国民经济的正常运行。2010年国家统计局在网站上公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，截至2010年6月末，全国商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。

(2)GDP增速将低于房价收入比隐含GDP预期增速

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。房屋具有两种属性：一种是消费品属性，收入增加相应地资金在住房消费上也会有所增加，另一种是投资属性，房地产资产在各个国家都占居民资产中很大的比重，居民是否决定投资受到房地产未来投资回报率的影响。

结论

综上所述，我国房地产市场价格走势与国民经济命运息息相关，未来房价不会出现大幅度的下跌。近年来我国城镇化建设不断推进、保障性住房供给增加、人们收入不断增加、国家调控政策也在不断完善，这都对引导房地产市场价格向着平稳态势发展有着积极影响，另外，伴随着未来政府逐渐弱化“土地财政”这一根源问题以及市场利率化改革地逐步推进，从长期看房价将保持平稳增长速度增长，其增长速度慢于实际人均收入增长速度。(作者单位：贵州大学经济学院)

参考文献:

[1]王铮铮，中国房地产价格预测与分析，中国产业，2011(06)．

[2]黄汉兰，中国房地产存在问题及发展研究．经济研究导刊．2010(10)．

[3]唐勇，中国房价长期上涨的原因分析，消费导刊，2012(02)．

[4]杨继瑞，前我国房地产市场稳健运作的思考，投资研究，2010(05).

[5]董瑞红，浅析我国房地产存在的问题，中国证券期货，2011(04).

[6]王维斌，李彤.我国房地产价格影响因素分析.财经视点，2011(10).

作者简介：周秀芬(1991-)，女，湖南醴陵人，贵州大学经济学院研究生，经济学，研究方向：区域经济发展。