浅析房地产企业的成本核算——以A房地产发展股份有限公司为例

王思珺　孙　冉



浅析房地产企业的成本核算
——以A房地产发展股份有限公司为例

王思珺孙冉

孙冉(1992-)，女，山西朔州人，研究生在读，研究方向：管理会计。

摘要：当前，我国政策直接针对房地产企业，给房地产企业带来压力，房地产企业若想更好地发展，必须要控制好成本，才能获得更多收益。由于房地产开发公司的成本控制问题，譬如成本核算周期、费用归集分配方法、核算对象等的不明确，导致其多年无法降低售价。本文针对这些问题提出了一些参考建议，拟提高房地产企业的成本控制水平，从而使房地产企业实现更高的收益。

关键词：成本核算;成本控制;监督

一、房地产企业成本概述

公司要开发特定数量的房产付出的一切支出依据成本项目来按类别归集与分配，最终算出开发工程的全部成本与单位面积成本的经过就是房地产开发成本的核算。核算水准会对成本管理产生很大影响，亦会涉及到公司的整体效益。

房地产公司为了开发特定数量的房产支付的所有开支就是房地产开发成本。开发商品的成本主要有下面几项组成：(1)征地与征收补偿费或是批租地价。(2)前期工程费。(3)基础设施费。(4)建筑安装工程费。(5)配套设施费。(6)开发间接费。

二、A房地产发展股份有限公司项目成本核算概况

(一)项目概况

工程名称：A庭院Ⅱ住宅小区项目

工程地点：地址是晋中市榆次新华街2号

工程范围：A庭院二期分为高层住宅13栋，其中：地下一层，地上34层，地下包括消防水箱、变电站、换热站、停车位。

工程概算：17000万元

工程计划工期：905天

建筑面积：14万平方米

建设单位：A房地产发展股份有限公司

(二)项目各阶段成本的核算

该项目的成本核算大致过程是：

1．确定成本核算对象。A庭院Ⅱ住宅小区项目是开发过程较长、规模也很大，A房地产企业将项目从整体上进行核算。

2.成本费用的归集和分配。该公司不设置现场管理部门，只是由公司定期或不定期的派人到开发现场组织开发活动，并且该公司把本项目所发生的直接费用和间接费用全部计入开发产品的成本，希望可以减低一些核算工作量。

3.编制成本报表。由于该开发项目的规模较大、开发时间也较长，但在年末都要编制成本报表即使该项目尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。本企业依据实际成本与成本预算编写了此报表。

三、房地产公司在成本核算经过存在的问题

(一)成本核算对象不明确。商品房开发一般有几十亩至几千亩的用地面积，通常是分期开发、区域发展。如何确立开发成本核算对象，公司均为作出明确规范，核算对象究竟是全部开发项目还是每一栋、分商品房类型、分片房产等。

(二)成本费用归集与分配方式模糊。应该归集与分配的支出包括：开发间接费、配套设施费、征地费用与征收补偿费用、基础设施费、前期工程费等间接开发成本，还有在房产建设经过出现的建安工程费等直接开发成本。可是怎样归集间接开发成本，怎样给间接开发成本来归集与分配、标准是什么，并未有科学恰当的举措。

(三)随意虚报建安成本。房产公司经常在建安成本上动手脚，就是想要减少利润额与应考核指标，常常会到年底匆忙虚报接着结算工程成本。有时因为工程无法按照预期的进度完成，成本的核算周期会发生一定的变化，但为了可以减少缴纳的税额，就会在年末虚列并结算成本。使之可以达到减少税额的目的。

(四)成本核算周期不明确。假设施工公司缺乏明晰的进度规划，基本就无法向监理工程师、别的施工公司还有总施工公司展示自身的施工组织情况，还有就是对于施工公司来讲指导施工经过并平衡与调度资源也会产生不少阻碍。如果发生这样的情况就使成本核算周期延后，并且使之无法确立核算周期，最终导致成本无法进行精准的核定。

四、房地产企业成本核算中存在问题的原因探究

(一)没有制度化管理成本，核算过程有问题，缺乏量化指标。缺乏量化成本核算指标，不少施工单位目前是由人工报表进行财务管理，无法建立一系列科学合理的定量指标系统。指标不合理，定量不准确；没有项目盈亏奖罚量化指标，考评兑现缺乏依据或是依据不足。也有部分企业由于缺乏分项分部、分项目、分阶段的成本控制，使得最后工程结束后成本无法有效控制，以至于个别是到核算阶

(二)缺乏责任意识，浪费问题多，材料管理不科学。个别企业项目责任落实不到个人，缺乏责任制，导致项目部员工出现消极懈怠思想。现场管理员工流动性大，工作缺乏连续性，使得员工的责任心缺乏。有的管理人员缺少责任意识，不严格对材料进行管理，导致浪费严重。原材料的支出是整个项目成本的六成比重，原材料费用的盈亏左右着全部项目的盈亏。使得成本无法控制的关键因素还包括监督机制的不完善使得出现问题后无法追究到具体的个人。

(三)管理不严谨，没有形成系统工程项目管理。成本管理是一种系统化过程，必须做到所有环节的协调，建立一种健全的运行体系开展绩效考评、活动剖析、方案优化、过程监控、经济核算、计划制定、成本预计等。无论哪个过程有疏漏，均可能使得成本管理的指标出现明显变动。

(四)组织管理零乱，控制不到位。现在中国建筑公司最常见的工程成本管理做法为将成本控制与核算的重点事项委托财务部门。然而财务部门在实际工作中，一般是在成本核算上耗费最多精力，成本控制一般是采取一些办法与制度进行被动 “卡”，并非展开合理控制。

五、增强房地产公司成本核算水准的方式

(一)确定成本核算对象。对于构建多用途的现代化小区来说，进行成本核算是较为繁琐的，因此核算人员就必须探讨研究整体项目的建设交付期、管理准则、准则、经济用途、特征和预决算的分享确定。因此要做到“易于管理、便于核算的”要求开展成本核算对象的设立。

(二)恰当展开成本分配、归集和结转。由于现代化多功能的小区的建设较为繁琐，直接归集的成本费用基本是建设安装工程支出，别的成本费用此时必须采取按期分配，而间接分配的费用必须在日常归集中依据各自的成本项目的细目分别展开核算与归集，最后在依据所有的成本对对象与它相对的成本项目展开分配。

(三)采取有关的成本控制方式。积极控制建设成本减低工程造价。由于控制基本建设的重点就是设计，也是增强经济效益的重心问题，因此必须从设计就进行成本控制。同时还要对施工顺序进行合理的安排，缩减施工费用的支出。另外还会在施工经过发挥监理对工程造价的重要效用。

(四)重视项目竣工成本结转核算。对已经完结的土地开发项目，必须依据其用途使用多种方式展开成本结转。譬如：(1)建设完工后马上用于本公司的房产等建设的建设用地，必须在建设完工并进行使用时候，将它的实际成本结转算到房产开发成本里。(2)为销售或是有偿转让建设场地，当开发完工之后，要把其实际成本转至“开发产品——土地”账户。(作者单位：山西财经大学)

参考文献:

[1]刘贵文，梁艳娟.作业成本法在房地产开发中国的应用.合作经济与科技，2011(01).

[2]周咏馨，季峰，王能.完善建筑物区分所有权制度的建议.建筑经济，2013(01).

[3]唐黎标.试论房地产开发的成本核算.中国房地产金融，2010(01).

作者简介：王思珺(1991-)，男，山西太原人，研究生在读，研究方向：财务管理。