开发商对销售商品房计价方式的选择

邓青

摘 要：按现行《商品房销售管理办法》的规定，商品房可以按建筑面积计价销售，也可以按套（单元）计价销售。在笔者接触的一起案例中，开发商在合同中约定采用“按建筑面积”计价方式，但实际操作中却采用“按套（单元）”的计价方式。开发商的行为显然构成违约。开发商为什么要这么做，其中的原因值得探究。笔者认为，开发商冒这种违约的风险的原因首先是企业出于规避国家有关部门的相关规定的需要，其次是为满足企业利润最大化的目标，最后是基于企业营销策略的考量。

关键词：商品房；面积计价；按套计价

根据原建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”笔者最近接触到的一件案例中，开发商在合同中约定采用“按建筑面积”计价方式，但实际操作中却采用“按套（单元）”的计价方式。开发商的行为显然构成违约。作为一家全国性的房地产龙头企业，开发商为什么要犯这种错误，其中的原因值得探究。

买受人张先生于2012年6月购买了某高档楼盘的一套商品房，其与开发商签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人与买受人按该合同第五条中的第一种方式即“按建筑面积”计算该商品房价款。但张先生逐渐发现，在实际操作上，开发商却是按第五条中第三种方式即“按套（单元）”计算房价款的。事实和理由如下：

第一，收房时并未实测商品房面积，这不符合按建筑面积计价的基本程序。第二，合同附件六：合同补充协议第三条关于面积差异处理（补充合同第五、八条）规定，“4、出卖人与买受人一致同意，本合同项下商品房合同约定（预测）面积与产权登记（实测）面积有差异的，合同价款不作调整，互不找补”。“5、若买受人对房屋进行改装装修，买受人已充分理解和知悉装修内容，以及装修后该房屋造成的可使用面积的变化。同时，买受人承诺，该房屋交付时不以该房屋可使用面积的增加或减少以及房屋状态与本合同约定不一致为由向出卖人提出拒绝收房、或者退房、换房、索赔等权利主张”。上述条款说明至少说明两方面的问题：其一如果存在面积差异，开发商可以免除自己的责任、而排除业主方的主要权利，这种格式条款明显违反合同法的相关规定，属于无效条款；其二该条款也从侧面说明，该商品房的最终价款实质上与房屋的“建筑面积”无关，不论这个“建筑面积”是预测面积还是产权登记面积，因为该商品房的计价方式实际是“按套”计算的。第三，合同显示，该商品房单价为人民币每平方米15645.94元，这种精确到“角、分”的价格与普通商品房按“建筑面积”计价方式时的单价只计算到“元”不同，显然有违常理。第四，从售房过程中开发商的各种宣传资料和宣传方式上看，开发商从未明码标示房屋单价，销售人员也声称该楼盘是按套计价出售，对于面积差异互不找补。

以上事实从多方面说明，该商品房的计价方式实际是“按套”计算，而不是合同约定的“按建筑面积”计算的。

按现行的相关规定，商品房可以按建筑面积计价销售，也可以按套（单元）计价销售。所谓按套计价销售商品房是指买卖双方同意将套（单元）作为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式。这一制度的设立本意是为了减少商品房买卖中最易发生的面积纠纷，方便商品房销售中的操作。按套（单元）计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，但在实施的过程中，却仍然产生了大量的纠纷，法院对这类纠纷的处理也没有形成统一的意见。因此，无论是对开发商还是对购房者而言，现阶段采用按套计价方式都是有风险的。既如此，为什么开发商要说一套做一套，明明在合同中约定按“建筑面积”计价，而实际操作却按“套（单元）”计价呢？笔者认为，开发商冒这种违约的风险，至少有以下几个原因：

首先，出于规避国家有关部门的相关规定的需要，这也是其他做法的出发点和起点。2006年建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部门联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上（以下简称90/70%政策）。显然，为了满足上述政策要求，顺利通过项目审批，开发商销售的该小区住宅计入产权登记的建筑面积全部为90㎡以下。那么，在这种情况下，如果实际按“建筑面积”计价的方式对外销售房屋，会使开发商遭受较大的损失：一是企业利润会大打折扣。对于开发商而言，户型面积越大，利润就越大。二是如果要保证企业利润，房屋销售的单价格势必要提高，这可能会损失一部分潜在客户。因此开发商选择放弃“按建筑面积”计价，而按“套（单元）”计价。其次，为满足企业利润最大化的目标。正如上文所说，户型面积越大，开发商利润就越大。因此如何能一方面规避90/70%政策，另一方面又能扩大房屋面积，是开发商设计户型时的重要考虑因素，于是所谓的“赠送面积”成了众多开发商的取胜法宝。本案例中，开发商的赠送面积达到60㎡，此外还有其他赠送面积将近达到50㎡。表面上看起来，似乎买受人占了很大便宜，但事实上买受人不仅没有占到便宜，而且其中蕴藏着极大的法律风险。该楼盘实际是按套销售的，因此合同约定的所谓赠送面积以及合同没有约定的赠送面积其实全部被计入房屋总价款中了，否则房价款不会这么高昂。同时，该商品房的产权面积为89㎡，合同约定赠送面积为

60㎡，其他50㎡的面积既没有计入产权登记面积，也没有被计入合同约定的赠送面积。这部分实实在在存在的面积无理无据，成了“非法建筑”。这部分房屋建筑权益保障的缺失，使买受人面临着较大的法律风险和损失隐患。类似案例中，购房者事后被迫办理两套房产证情况并不少见。按照武汉市目前限购令的规定，第一次购买住房的购房者原本有机会购买第二套住房，但是这些购房者却被动成为“限购的对象”。最后，基于企业营销策略的考量。房屋实用率是开发商吸引客户的重要指标，实用率越高，对购房者的吸引力就越大。开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让买受人居住，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的空间，以提高房屋实用率，吸引购房者，让购房者觉得物超所值，在竞争中取得优势。本案例中，合同文本上标明的建筑面积为89㎡，而开放商承诺购房者实际使用面积远高于这个数字，使得该楼盘开盘不久便被抢购一空。之所以在合同文本选择按“建筑面积”计价，标明的建筑面积为89㎡，只是为了给购房者一种心理暗示，产生自己买的房子物超所值的认知，激发其强烈的购买欲望。

这种暗度陈仓的做法，短期来看，企业获得了较大的收益，取得了丰厚的利润，但是却让自己遭遇丧失企业远期利润的风险。正如亚当·斯密在《国富论》里所说：“每个人都力求运用他的资本生产出最大的价值。一般而言，他们既不打算促进公共利益，也不知道促进多少。他只考虑自己的安全、自己的所得。正是这样，他被一只‘看不见的手所引导，实现着他自己并不打算实现的目标。通过追求他自己的利益，他常常能够更加有效地促进社会的公益。”企业的目标在企业本身之外，还应在社会。所以亚当·斯密在看清了本质的同时，也提出了解决方法：“从来也不要向他们说我们需要什么，只要向他们说什么是他们的利益所在。”

参考文献：

[1] 商品房销售管理办法.原建设部，2001年

[2] 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见.建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会，2006年