房地产评估中的风险与控制管理探究

付信清

摘 要：对于房地产评估机构而言，评估风险对于企业的生存发展威胁是致命的，一旦出现评估风险隐患，不仅需要承担评估责任，出现经利润济损失，对于企业的公信力更是有着严重的影响。本文针对房地产评估行业风险防范，首先分析了房地产评估行业的主要业务风险因素，进而分析了这些风险的特点，并针对风险问题系统的提出了风险防范措施，可以为房地产评估行业稳定发展提供合理的参考。

关键词：房地产；评估；风险；管理

引言

随着房地产市场的繁荣发展，房地产评估业务量持续攀升，对于推动房地产行业发展也发挥了重要的作用。由于房地产评估工作是一项复杂繁琐的工作，评估需要综合考虑各种要素，而且涉及与使用的控制标准较多，这就造成了房地产评估工作存在一定的风险，特别是随着房地产评估行业中损害赔偿评估、信托投资评估、房产税评估等新的评估业务的不断增多，更是对房地产评估工作提出了更高的要求，一旦出现风险问题，房地产评估机构也需要承担较大的估价责任，甚至是造成评估机构的经营危机。因此，加强房地产评估过程中的风险管理，确保评估业务工作质量，已经成为房地产评估管理的重点，这对于实现评估行业更大的发展也具有至关重要的作用。

1.房地产评估行业风险因素分析

（1）虚假信息的影响。房地产是高价值的重要固定资产，其价值关系到房地产交易双方的经济利益，在进行房地产的相关交易过程中，一些房地产评估委托方为了提高自己方差的价值，会违背合法诚信的原则向房地产评估机构提供虚假的信息和资料。如果房地产评估机构对委托方提供的相关房产资料和信息的审核不严格，采用虚假信息进行房地产的评估，就会造成与标的物实际价值出现较大差距的评估报告，出现评估失真问题，进而出现评估风险的发生，甚至是与交易方出现法律纠纷。

（2）评估方法不当造成的评估风险问题。在房地产评估过程中，为了确保评估工作的准确性，应该严格依照房地产估价规范中规定的原则、程序以及方法进行房地产的评估。由于房地产的具体情况各有不同，在房地产评估程序以及方法的选择上也应该根据实际情况确定，如果在评估业务中选择的参照主体不正确，就会造成房地产评估结果与实际情况出现偏差，产生房地产评估风险问题。

（3）房地产评估从业人员的素质能力风险。房地产评估工作是一项专业性、技术性要求相对较高的工作，房地产评估结果，在很大程度上也取决于房地产评估执业人员的素质能力和认识水平。如果房地产评估从业人员能力差、素质水平不高，在进行评估过程中可能无法准确的控制误差，出现评估失误导致风险问题发生。此外，在房地产评估过程中，如果评估执业人员受委托方利益驱使，就有可能故意让评估方做出有利于自己的评估报告，出现职业道德风险。

（4）政策变动风险。房地产的市场价格影响因素较多，除了市场价格以外，土地政策、调控政策、税收政策、金融政策、市场政策等都会对房地产的价格造成较大的影响。如果在房地长的评估工作中，不能紧跟政策要求和形势发展，就有可能造成对房地产的评估缺乏准确性，出现评估风险隐患。

2.房地产评估风险应对控制措施

房地产评估风险具有明显的多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性的特点，评估风险大部分是主观方面的原因，因此防范评估风險问题，也应该在加强评估机构、评估职业人员、委托人以及评估流程管理方面采取措施。根据我国房地产评估行业实际情况，控制房地产评估风险可以采取以下几项措施：

（1）加强与委托方的沟通联系。加强与房地产评估委托方的沟通联系，也是控制房地产评估风险的重要手段。首先，在进行房地产评估之前，评估机构应该与委托方进行提前沟通，大致了解清楚标的物的具体情况以及委托方的相关需求，为正确的评估创造良好的基础。在房地产的评估过程中，评估执业人员应该全面的对委托方的资料进行审核，确保信息的准确性，掌握清除标的物的实际价值情况，严格按照客观、公正、公平的原则进行房地产的评估。

（2）改进房地产评估业务开展方式。提高房地产评估质量，首要任务应该改变房地产评估工作的业务方式，特别是随着房地产评估行业税收咨询、项目开发咨询、抵押品管理以及房地产市场研究方向的拓展，在房地产评估工作的开展上，应该积极的引进信息化、程序化与数据化的评估手段，通过采用计算机软件、数据库技术以及缝隙模型，进行房地产评估工作的开展，以提高房地产评估工作质量。

（3）提高房地产评估从业人员的专业素质和职业修养。防范房地产评估工作中的风险，必须不断地提高房地产评估人员的素质能力和职业道德水平。房地产评估机构应该强化对于执业人员的培训教育，尤其是结合房地产评估当中存在的一些问题以及房地产评估行业发展的新形势与新变化，认真学习房地产中介服务管理办法与市场估价办法等，通过专家讲座、交流研讨以及外出学习等方式，对房地产评估执业人员进行培训教育，提高房地产执业人员的专业素质能力。此外，还应该进一步的加强对于房地产评估人员的职业道德教育，不断强化房地产评估人员的从业职业道德意识，确保客观公正的开展房地产评估工作。

（4）紧跟房地产市场行情完善评估体系。在房地产评估共组的开展过程中，评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，并结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析，以及时的掌握最新的行情动态，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。

结语

随着房地产评估行业新的评估业务以及评估技术的拓展应用，房地产评估行业的风险隐患越来越多，房地产评估机构与评估人员的职业风险不断加大，在这种形势下，房地产评估机构必须细致深入的评估业务中的风险隐患，制定相应的风险防范措施，客观公正的开展评估工作，不断规范业务流程，进而确保房地产评估结果的准确可靠，促进行业的稳步健康发展。（作者单位：兰陵县房瑞房地产评估有限公司）

参考文献：

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