央行降息引地产股爆发 或掀涨升潮

凡志喜

近日，央行下调人民币贷款和存款基准利率的举措，引发地产界普遍关注。其中五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%;住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%。贷款利率下调，意味着对于欲购房或已购房且合同注明“浮动利率”的人，均可节省一笔利息支出。

降息重大利好房地产

整体来看，虽然降息对银行有负面作用，但对于多个行业却有重大意义。由于融资成本居高不下，此次央行降息对制造业回暖，对基建、房地产等行业构成直接利好，进而提振消费、促进明年的经济增长。

在多个利好板块中，房地产无疑是被市场提及最为频繁的板块之一。从供给端来讲，降息之后，有利于降低房地产开发商的负担利率;从需求端来讲，降息有利于减轻人们购买房产的负担，有利于调动人们买房的需求。从这两个角度来看，房地产将充分受益央行降息，而地产股在二级市场上的表现亦被看好。

广发房地产研究小组指出，从历史经验上看，降息将对房地产是重大利好，无论是对房地产销售面积还是房价都将产生积极影响，而且，地产板块也将受到显著拉动。1998年住房商品化之后，降息周期主要有2008年和2012年两轮，地产板块相对沪深300的超额收益分别为200%和40%。

地产股迎来反弹周期

降息令地产股脱离了冷宫。之前央行定向降准、限购政策松绑、“9.30”房地产资产证券化新政以及“11.21”央行降息等一系列政策的累积效应，一步步将房地产行业带离前期的低谷。地产指数方面，伴随一系列地产松绑政策，该指数也亦步亦趋沿箱体反弹向上，趋近1500点箱顶后震荡。在月余的等待后，央行11月21日的降息政策令其一举跳离了平台压制，正式迎来了全新的反弹局面。

资金层面也显示，三季末以来，除境内资金外QFII等外资对于地产板块的关注度也明显提高。中金、高华、瑞银等券商均表示，QFII对利率敏感较强的地产的配置在不断加大。数据显示，QFII三季末持仓股中万科A位列其中。阶段性来看，具备行业估值优势的地产、类地产等板块对境内外投资者均具有吸引力。

除资金层面推动之外，历史数据也显示，降息对主流地产股股价的拉升幅度明显，市场的表现也基本为立竿见影，并在2个季度内会有一定的持续性。以2008年和2012年为例，降息宣布一个月内，市场最大涨幅分别达到28%和19%，相关个股为保利地产和世荣兆业。其他如华侨城、招商地产、万科A、金融街、阳光城等均有不俗表现。降息6个月后，市场涨幅则进一步扩大。以2008年为例，滨江控股涨幅高达129%，而阳光城、保利地产、招商地产、华侨城等亦分别达到85%、80%和66%。目前来看，今年11月21日降息后，市场一周内涨幅最大即已接近29%，类似又偏强于2008年的表现，随后涨幅有望震荡放大。

降息刺激地产股走强

受央行降息消息影响，沪深两市股指前不久双双跳空高开。地产股盘初涨幅居前，个股几近全线飘红。截至11月24日，北辰实业、嘉凯城、泛海控股、泰禾集团、格力地产等5股涨停。据24日早盘资料显示，地产板块表现强势，5只地产股涨停，万科A、保利地产、金地集团、招商地产开盘涨幅均超5%，板块大涨3.82%。

分析认为，面对经济的下行压力，近期国务院推出多措施解决企业融资成本高问题。此次贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率，将有助于解决当前存在的“融资难、融资贵”问题，对经济增长构成一定刺激作用。降息对房地产业构成利好，既降低了开发商的融资成本，也减轻了购房者的贷款成本，增加需求，板块存估值修复机会。

跨界转型地产股受青睐

面对此次降息，绝大多数券商研报给予房地产行业 “看好”、“推荐”和“增持”等评级。申银万国研报认为，房产销售继续回暖，一二手房成交均明显反弹;央行降息将加速行业库存去化，继续维持四季度行业景气好于前三季度，看好龙头、高弹性以及跨界转型类地产股。

国信证券湖滨北路营业部投资顾问林东明说，作为资金杠杆始终较高的行业，地产板块对利率变动的敏感性在A股市场中最高，本次非对称降息能够有效降低相关地产企业的资金成本，并有望提振房地产销售方面的积极预期，因此降息将利好房地产板块未来表现。

林东明还认为，考虑到北京等一线城市限购政策还没退出，加之楼市低迷态势已持续一段时间，所以预计本轮降息并不会像以往一样刺激房价大涨。他认为，降息会使开发商资金链缓和，使部分刚需入市，会稳住房价。不过，一次降息并不能扭转地产股基本面向下的中期趋势，预计股价短期亢奋后，多数地产股股价都会出现不同程度的理性回归，投资者应该保持清醒。（文章为作者本人言论，不代表本刊观点，也不作为投资建议。）endprint