我国房地产投资与国民经济增长关系研究

路静

【摘要】消费、投资和净出口是促进经济增长的“三驾马车”，投资是其中主要的一部分，房地产投资有产业链长、关联产业范围广等特点，房地产投资能够有效带动经济增长，而过热的投资会产生房地产泡沫，对经济产生不利影响，反过来经济增长对房地产发展有反馈作用，房地产投资于经济增长相互影响、相互制约。

【关键词】房地产投资 经济增长 关系

一、房地产投资的特点与经济增长的衡量指标

（一）房地产投资的本质

房地产是房屋与土地这两种财产的合称。房产指在地上被建筑的有形实体；地产指土地，包括地面道路和地下的基础设施等。从物质形态层面来说，房产与地产不可分割；经济学角度来说，建筑和土地从出售租赁等经济活动中都体现出无法分割的本质属性。投资是指经济主体包括组织机构或者个人为了获取经济价值，预先支付一定数量的货币或者其他资源的经济活动，一般狭义上的投资指的是资金的垫付[1]。

房地产投资是不同投资主体对房地产的开发、经营等活动进行的直接间接的投资，包括改造原有的房地产和形成新的房地产，达到资本增值的目的，其中按照投资形式可以分为直接投资和间接投资，直接投资包括直接参与房地产开发或者购买活动，间接投资包括持有房地产的股票或者信托基金。

（二）房地产投资的特点

房地产自身的特性决定了房地产投资具有投资金额大，回收周期长；不确定因素多，风险较大；流动性较差；具有增值保值性等特点。房地产投资是房地产业发展的重要动力，甚至对整个国民经济发展都起到举足轻重的作用。从国家的角度来看，房地产投资可以带动相关产业发展，改善城市的环境；从个人角度来看，房地产投资可以促进家庭合理消费，规避通货膨胀的影响。

房地产投资是房地产发展的内在动力，从宏观角度讲，房地产投资可以带动产业链发展，包括建材产业、装修设计，提供了更多的就业岗位，并且能改善城市面貌，从微观角度来看，房地产投资可以帮助家庭合理消费，规避通胀带来的风险。

（三）经济增长的衡量标准

经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。

二、房地产投资对国民经济増长的能动作用

（一）我国近年房地产投资于经济增长情况

著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998 年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。

就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%，房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式发布，房地产投资在2006年约为1.97万亿元，占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说，这一指标在1998年为8.03%，而在2010年则达到了19.93%，房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。

（二）房地产对国民经济增长的能动作用

1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。

2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业，建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上；有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业，产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说，房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。

（三）房地产对经济的调控作用

房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。

（四）投资过热对经济增长的不良影响

房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”，引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。

三、经济增长对房地产投资的反作用

整个社会的经济增长形式比较好的情况下，各行各业的发展就会比较顺利，人民收入增加，生活水平提高，消费能力和消费水平都得到了改善，市场内需表现出供不应求，随之而来的价格租金上涨，会刺激房地产投资，使房地产不断的发展，该传递效应的本质是投资乘数原理在起作用，传递效应中各行各业的收入会转化为下一行业收入，周而复始，层层影响，逐渐对房地产的资金投入起到促进的积极作用，而房地产发展本身又会反过来促进经济的发展。经济衰退的情况之下，人们对房地产的需求下降，导致租金和价格的降低，人们投资房地产的积极性也随之降低，投资的减少也会加速经济的萧条。

四、结语

由于我国房地产投资很大一部分是间接或直接来源于银行，对银行和整个国民经济都有很大风险，因此，应加大风险防范加强建设风险约束机制，来控制企业投资房地产的风险，另外我国现阶段地产开发投资的规模偏大，增长速度偏快而且投资结构不合理，投资偏向于别墅、高档公寓，经济型公寓建设量不足，是房价偏高的原因，因此政府需要在这一方面加强调控，进一步优化投资结构，政府还需要丰富，加强融资金融产品的创新，让民间资本获得出路，开展信托产品等等。

参考文献

[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011，（1）.

[2]余菊.国房地产投资与经济增长的协整分析[N].哈尔滨金融学院学报，2014，（124）：37-40.

【摘要】消费、投资和净出口是促进经济增长的“三驾马车”，投资是其中主要的一部分，房地产投资有产业链长、关联产业范围广等特点，房地产投资能够有效带动经济增长，而过热的投资会产生房地产泡沫，对经济产生不利影响，反过来经济增长对房地产发展有反馈作用，房地产投资于经济增长相互影响、相互制约。

【关键词】房地产投资 经济增长 关系

一、房地产投资的特点与经济增长的衡量指标

（一）房地产投资的本质

房地产是房屋与土地这两种财产的合称。房产指在地上被建筑的有形实体；地产指土地，包括地面道路和地下的基础设施等。从物质形态层面来说，房产与地产不可分割；经济学角度来说，建筑和土地从出售租赁等经济活动中都体现出无法分割的本质属性。投资是指经济主体包括组织机构或者个人为了获取经济价值，预先支付一定数量的货币或者其他资源的经济活动，一般狭义上的投资指的是资金的垫付[1]。

房地产投资是不同投资主体对房地产的开发、经营等活动进行的直接间接的投资，包括改造原有的房地产和形成新的房地产，达到资本增值的目的，其中按照投资形式可以分为直接投资和间接投资，直接投资包括直接参与房地产开发或者购买活动，间接投资包括持有房地产的股票或者信托基金。

（二）房地产投资的特点

房地产自身的特性决定了房地产投资具有投资金额大，回收周期长；不确定因素多，风险较大；流动性较差；具有增值保值性等特点。房地产投资是房地产业发展的重要动力，甚至对整个国民经济发展都起到举足轻重的作用。从国家的角度来看，房地产投资可以带动相关产业发展，改善城市的环境；从个人角度来看，房地产投资可以促进家庭合理消费，规避通货膨胀的影响。

房地产投资是房地产发展的内在动力，从宏观角度讲，房地产投资可以带动产业链发展，包括建材产业、装修设计，提供了更多的就业岗位，并且能改善城市面貌，从微观角度来看，房地产投资可以帮助家庭合理消费，规避通胀带来的风险。

（三）经济增长的衡量标准

经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。

二、房地产投资对国民经济増长的能动作用

（一）我国近年房地产投资于经济增长情况

著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998 年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。

就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%，房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式发布，房地产投资在2006年约为1.97万亿元，占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说，这一指标在1998年为8.03%，而在2010年则达到了19.93%，房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。

（二）房地产对国民经济增长的能动作用

1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。

2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业，建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上；有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业，产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说，房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。

（三）房地产对经济的调控作用

房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。

（四）投资过热对经济增长的不良影响

房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”，引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。

三、经济增长对房地产投资的反作用

整个社会的经济增长形式比较好的情况下，各行各业的发展就会比较顺利，人民收入增加，生活水平提高，消费能力和消费水平都得到了改善，市场内需表现出供不应求，随之而来的价格租金上涨，会刺激房地产投资，使房地产不断的发展，该传递效应的本质是投资乘数原理在起作用，传递效应中各行各业的收入会转化为下一行业收入，周而复始，层层影响，逐渐对房地产的资金投入起到促进的积极作用，而房地产发展本身又会反过来促进经济的发展。经济衰退的情况之下，人们对房地产的需求下降，导致租金和价格的降低，人们投资房地产的积极性也随之降低，投资的减少也会加速经济的萧条。

四、结语

由于我国房地产投资很大一部分是间接或直接来源于银行，对银行和整个国民经济都有很大风险，因此，应加大风险防范加强建设风险约束机制，来控制企业投资房地产的风险，另外我国现阶段地产开发投资的规模偏大，增长速度偏快而且投资结构不合理，投资偏向于别墅、高档公寓，经济型公寓建设量不足，是房价偏高的原因，因此政府需要在这一方面加强调控，进一步优化投资结构，政府还需要丰富，加强融资金融产品的创新，让民间资本获得出路，开展信托产品等等。

参考文献

[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011，（1）.

[2]余菊.国房地产投资与经济增长的协整分析[N].哈尔滨金融学院学报，2014，（124）：37-40.

【摘要】消费、投资和净出口是促进经济增长的“三驾马车”，投资是其中主要的一部分，房地产投资有产业链长、关联产业范围广等特点，房地产投资能够有效带动经济增长，而过热的投资会产生房地产泡沫，对经济产生不利影响，反过来经济增长对房地产发展有反馈作用，房地产投资于经济增长相互影响、相互制约。

【关键词】房地产投资 经济增长 关系

一、房地产投资的特点与经济增长的衡量指标

（一）房地产投资的本质

房地产是房屋与土地这两种财产的合称。房产指在地上被建筑的有形实体；地产指土地，包括地面道路和地下的基础设施等。从物质形态层面来说，房产与地产不可分割；经济学角度来说，建筑和土地从出售租赁等经济活动中都体现出无法分割的本质属性。投资是指经济主体包括组织机构或者个人为了获取经济价值，预先支付一定数量的货币或者其他资源的经济活动，一般狭义上的投资指的是资金的垫付[1]。

房地产投资是不同投资主体对房地产的开发、经营等活动进行的直接间接的投资，包括改造原有的房地产和形成新的房地产，达到资本增值的目的，其中按照投资形式可以分为直接投资和间接投资，直接投资包括直接参与房地产开发或者购买活动，间接投资包括持有房地产的股票或者信托基金。

（二）房地产投资的特点

房地产自身的特性决定了房地产投资具有投资金额大，回收周期长；不确定因素多，风险较大；流动性较差；具有增值保值性等特点。房地产投资是房地产业发展的重要动力，甚至对整个国民经济发展都起到举足轻重的作用。从国家的角度来看，房地产投资可以带动相关产业发展，改善城市的环境；从个人角度来看，房地产投资可以促进家庭合理消费，规避通货膨胀的影响。

房地产投资是房地产发展的内在动力，从宏观角度讲，房地产投资可以带动产业链发展，包括建材产业、装修设计，提供了更多的就业岗位，并且能改善城市面貌，从微观角度来看，房地产投资可以帮助家庭合理消费，规避通胀带来的风险。

（三）经济增长的衡量标准

经济增长可以从总量和人均两个层面进行衡量：在一定时期内，一国或地区实际产出（GDP来表示）的增加；在一定时期内，一国或地区人均实际产出（人均GDP来表示）的增加。

二、房地产投资对国民经济増长的能动作用

（一）我国近年房地产投资于经济增长情况

著名经济学家RJF.Harrod曾经论述：“投资能够增加一个社会的资本存量和生产能力，并且影响这个国家未来的供给能力，同时他能促进社会有效需求的增加，带动社会总收入的增加，所以投资一直在国民经济增长中发挥着不可替代的重要作用，”投资作为固定资产投资中的重点，可以显著地影响整个国家的经济，1998 年之后，房地产市场取得了空前的发展，从而使之成为推动我国经济持续高位增长的重要因素之一，如表1所示。

就最近几年数据来说，我国每年的GDP由房地产行业直接或间接拉动的至少要占到三个百分点。房地产投资在2005年的时候几乎占了当年GDP的13%，房地产业无可争议的成为中国的支柱性产业。《中国房地产蓝皮书》于2007年4月正式发布，房地产投资在2006年约为1.97万亿元，占当年全国固定资产投资总额的17.8%，房地产行业的投资增长率为22.1%.而国际惯例则公认房地产投资占国内生产总值的比重为5%时是较为合理的。以房地产开发投资完成额增量对GDP增长速度贡献率来说，这一指标在1998年为8.03%，而在2010年则达到了19.93%，房地产业在这十多年的发展中为中国经济的增长贡献了巨大的力量。

（二）房地产对国民经济增长的能动作用

1.区域经济推动作用。根据“波纹效应”理论，当家庭财富发生地区转移时，会集中体现在一个地区的房价上升，会吸引更多的企业增加该地区的房地产投资，并且有增值城市，美化城市的作用。一个城市的房地产投资必然会对这个城市的硬件条件产生良好的影响，而且能吸引更多的投资者，所以，合理的房地产投资能够确实改善人民的居住环境，真正地提高人民生活水平，同时这种投资还可以改善城市的商业环境、对商业发展有积极的作用，从而强力促进该城市的经济增长速度[2]。

2.相关产业推动作用。房地产行业本身具有相关产业复杂、产业链长、关联度大的特点，如果房地产行业发展健康平稳，与其相关的其他行业也会得到充足的发展后劲，我们可以看到不论是房地产业本身还是与它相关联的行业，建材、室内设计、金融、化工、机电、金属、等家电制造业的发展也关系到房地产的发展。房地产还会影响周边旅游业、轻工业、服务业等第三产业以及其他社会公益机构，房地产业的感应度系数和影响力系数均在国民经济各部门中处于平均数以上；有近50多个与房地产业直接或间接相关的行业部门，房地产行业，产值每增加一个百分点就会带动相关产业的产值增加二至三个百分点。房地产行业如果能够繁荣发展就可以对以上产业都起到推进的作用。毫不夸张地说，房地产业已经成为我国现阶段的不可动摇的支柱产业地位，带动国民经济的快速增长。

（三）房地产对经济的调控作用

房地产投资的调控能够起到对经济调节的作用，国民经济增长的速度出现过快或者停滞不前的情况的时候，政府就可以启动房地产投资政策来调控经济，因为房地产产业链长、涉及范围广，能够引起强烈的连锁反应，能够快速地使经济充满活力，在短时间内达到供给需求市场的活跃，由此促成经济的增长，相反如果整个经济出现发展过热的状态，那么政府便可以通过适当的政策压制房地产投资，如财政政策、税收政策等措施，由于连锁效应的作用效果，方地产的抑制能够给经济过热的脑袋理性的降降温。

（四）投资过热对经济增长的不良影响

房地产投资固然对经济有非常强大的推进作用，但是投资过热，不但不利于经济增长，还会产生反作用。“挤出效应”，引起产业结构不平衡。人本身具有逐利的天性，房地产投资的本质也是资本增值，社会上的资源会不断涌入房产市场，也是这个原因，个人或者盈利机构但并不会考虑个人投机因素对国民经济造成什么影响，被可观的利润而诱惑纷纷不自觉地加入到这场“淘金热”之中，而社会资源包括资金的分配不合理，导致一些国民经济命脉产业的资源被大量挤出，出现“挤出效应”，对经济增长产生不好的影响，严重会导致经济瘫痪，日本上世纪的房地产危机，企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用，最终经济泡沫破裂。我国1992～1993的房地产泡沫是最好的教训，房地产泡沫的破裂会造成国民经济的瘫痪。

三、经济增长对房地产投资的反作用

整个社会的经济增长形式比较好的情况下，各行各业的发展就会比较顺利，人民收入增加，生活水平提高，消费能力和消费水平都得到了改善，市场内需表现出供不应求，随之而来的价格租金上涨，会刺激房地产投资，使房地产不断的发展，该传递效应的本质是投资乘数原理在起作用，传递效应中各行各业的收入会转化为下一行业收入，周而复始，层层影响，逐渐对房地产的资金投入起到促进的积极作用，而房地产发展本身又会反过来促进经济的发展。经济衰退的情况之下，人们对房地产的需求下降，导致租金和价格的降低，人们投资房地产的积极性也随之降低，投资的减少也会加速经济的萧条。

四、结语

由于我国房地产投资很大一部分是间接或直接来源于银行，对银行和整个国民经济都有很大风险，因此，应加大风险防范加强建设风险约束机制，来控制企业投资房地产的风险，另外我国现阶段地产开发投资的规模偏大，增长速度偏快而且投资结构不合理，投资偏向于别墅、高档公寓，经济型公寓建设量不足，是房价偏高的原因，因此政府需要在这一方面加强调控，进一步优化投资结构，政府还需要丰富，加强融资金融产品的创新，让民间资本获得出路，开展信托产品等等。

参考文献

[1]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011，（1）.

[2]余菊.国房地产投资与经济增长的协整分析[N].哈尔滨金融学院学报，2014，（124）：37-40.