冯仑：从“地产细分时代”看“睿模式”的发展趋势

房地产影响人物——冯仑

冯仑先生是房地产行业的标志性人物，在业内享有极高的声誉。他1991年开始领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司。1999年与深圳万科的王石、河南建业的胡葆森等联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构——中城房网，发起“新住宅运动”。1999年冯仑先生推出“新新家园”品牌——中国第一个实施注册的高档住宅品牌，开创了地产品牌建设的“第三条道路”，在胡润主持的“2003房地产影响力人物50强”的评选中，冯仑先生位列第四，现任万通控股董事长。

“房地产是创造最具价值的固定人造空间”

11月23日冯仑先生莅临西安睿中心项目，从”地产细分时代“探讨了睿中心独有的“睿模式”发展趋势，冯仑先生的谈话引起了西安业界人士、各界媒体以及同行同业的强烈反响。整个活动过程中，冯仑先生先是从历史发展和人类进化的角度讲述了人造空间的诞生、钱与人造空间的关系、人造空间与人的行为密不可分割到现代房地产的雏形，从此引申出他对房地产行业的理解“房地产是创造最具价值的固定人造空间”。接着冯仑先生从“地段、成本、技术和行为”四方面阐述了房地产行业如何创造价值及解读了“睿模式”在这四方面的体现。

“地段优势是房地产价值的永恒优势”

地段位置决定了房子的价值，只有合适的位置才能赋予房子高的价值。地段是一个城市的区位——大空间，这个大空间包含了周边的配套设施，好的地段就是好的空间，拥有完善成熟的配套。地段优势永远都是房子的强卖点。房子可以改造，但地段永远不能改变。睿中心是一个跨界理念与创新思路结合的跨界地产项目，它位于西安市高新区CBD腹地的泛酒店式全精装商务综合体，周边配套完善成熟，不管是在这里商务办公，抑或是居住、休闲娱乐，都可以提供便利的条件。从这一点上来说，睿中心项目的跨界创新属性与地段位置结合更是为项目加分不少。

“成本控制是房地产生存与发展的生命线”

在房地产开发过程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空间的前提下，成本的多少影响了房子价值的高低。在成本控制方面，睿中心聘请了中国著名建筑设计师吴新蕾先生规划设计，专业人士领导的专业团队，高效、合理地利用资源，节约资源，能促成项目的成功实现。在后期的运营管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星级酒店集团瑞斯丽打理，与品牌、高效的企业合作，除了保证带给业主、客户更好的服务与更多体验，从另一种意义上来说，是资源的合理配置与应用，能有效地节约成本。

“技术是房地产开发中不可忽视的因素”

在拥有相同的地段位置、成本的前提下，将更多技术应用于房地产开发，增加项目的附加值，能带给客户更多的体验。睿中心利用互联网先进技术，将互联网与“社区Mall”相结合，实现了“互联网+地产”跨界创新型运营模式。同时直饮水、大金户式中央空调、光纤入户、wifi全覆盖社区，这些高科技的应用，不仅能带给业主更多便利，也增加了项目的价值卖点。在立体车库设置方面，利用LED节能照明系统，个性化彩色装饰路线，全面规划了停车的动线，自动引导车主泊车，真正做到为业主带来便利。

“空间的行为决定了空间的价值”

在固定人造空间里的行为决定了房子价值的多少。工业革命时代的人造空间，像工厂只是有生产功能、戏院也只是具有看戏的功能，房子的功能细分的非常清楚。互联网时代，人类在空间使用形式上越来越多地趋向混合型。现代人有着多重身份，他们的行为也是多样化的，所以现代的人造空间不再是单一化、细分化，它不但要满足居住功能，更是要兼备多种功能，这种多样功能叠加就是混合功能，房子的功能逐步混合化，才能实现各种可能性，像现代人需要社交、商务办公，吃饭、运动、休闲娱乐、阅读，这种行为的混合，要求房子的功能不再单一、细分化，而是混合化、多样性、人性化。睿中心是一个典型的具有混合型功能的项目，首先从产品结构来看，它涵盖了五星级产权众筹酒店、全景观5A甲级写字楼、社区Mall三大产品于一体，这就注定它的功能是混合的、多样的。其次睿中心打造西北电商联盟运营中心，以互联网与“社區Mall”相结合，打造O2O“社区Mall”运营模式，全面实现了信息和实物、线上和线下、实体店与社区之间的无缝衔接，开创共赢的商业模式，开发商、业主、商家的利益都实现了共赢。不管是睿中心的大天新材料上市股改产业链众筹新模式，还是大天瑞斯丽五星级产权众筹酒店的“产权+股权”双赢置业模式，都是地产与金融高效结合的新型模式，是客户居住需求与投资需求的深度结合。健康是每个人都应最为关注的问题，但是现在不是所有的人都有足够时间和精力去关注自己和家人的健康，睿中心打造的智慧社区管理及大健康服务平台，有效地解决了业主及家人对健康的需求。

空间的行为除了混合型需求，还有运营导向。开发商除了盖房子，更重要的是运营，在现代很多房地产开发商都转型为运营商，最具有代表性的人物就是潘石屹。对于房地产项目来说，特别是综合体项目，运营，尤显重要。睿中心打造西北电商联盟运营中心，如何让这种先进的“社区Mall”更好地为业主和商家服务？这就需要运营平台的支撑。睿中心打造了智慧社区管理及大健康服务平台，怎样让健康平台更好地为业主服务？这还需要运营。五星级产权众筹酒店由瑞斯丽来打理，如何能提供给客户最优质的服务？如何实现盈利？酒店里的各种混合型功能如何实现？这也是运营需要考虑的问题，是一项极大的挑战。

空间里的行为是睿模式最大的优势，睿中心是睿模式的载体，就是理想城市的体现，混合功能、运营导向、产业先行、管理创新。睿模式是大天控股以跨界理念与创新思维解读房地产运营的模式，这种模式也成功实现了大天控股从房地产开发商到运营商的转型。