从经济学视角分析香港政府管理住宅市场失灵

梁裕基

摘要：衣食住行是生活的四项基本需求，在中国人的社会里，拥有房子就等于建立了一个 “家”这个观念根深蒂固，因此香港房地产市场的需求一向活跃。在自由经济的市场体系下，理论上经济学说中的“无形之手”会把房地产市场自动调节到市场的均衡状态，使资源达到有效配置。可是，事实并不尽然，近年香港政府开始积极介入干预房地产市场，推出措施补救市场的失灵。本课题从经济学角度探讨香港楼市调控辣招个案，从而更深入了解住宅市场的经济原理。

关键词： 住宅市场失灵;市场调控;交易成本;信息不对称;设计属性

1.住宅市场的消费者效用

香港的私人住宅房市场是一个涉及700多万人的市场，住房给消费者带来什么样的效用？效用是指商品满足消费者的能力 （Brue & Mcconnel，2007），而效用可区分为总效用和边际效用。以一个父母子女的四人家庭为例子，购买第一套住宅房带来效用，购买多一套住宅房子（第二套房子）所额外增加的效用为边际效用，而第一套和第二套住宅房子带来的效用总和是总效用。以经济学的角度来描述，住宅市场的经济活动在市场上进行，这个家庭要满足居住需求以产生效用，通过价格体系引导住宅市场的需求和供应以达到有效的资源分配。

1.1 总效用和边际效用

假设市场上有两个条件相若A和B的私人住宅房子出售，两者给购买者的效用也是相若的。A房的售价为100万而B房的售价为105万，假定这个家庭的预算支出是105万，在偏好和预算的约束下，这个家庭会选择效用最大化的组合。假若这个家庭已经买下了A房子作自住用途，那么他们还会购买B房子吗？

试以边际效用的原理来分析，假设购买B房子的每月平均成本为10，500元 （已包括资金利息收入的机会成本，亦不考虑房子涨价因素），其边际效用函数

= （TU （Q）/ （Q）为变数值，TU为总效用，Q为消费单位）

购买B房子的边际效用函数=由购买B房子的总效用变量一个单位B房子

由于B房不会作自住用途，以市场价格的租金租出，如每月平均租金收入为10，000元，这个家庭将会损失500元的购买力 （10，000-10，500元） 来购买最佳效用的消费组合。相反，如每月平均租金收入为11，000元，这个家庭将会增加500元的购买力 （10，500 - 10，000元） 来购买最佳效用的消费组合，从而增加总效用。因此，当边际收入（租金）大于边际成本（购买成本）时，即是边际效用是剩余的情况下，这个家庭还会购买或考虑购买B房子。由此推论，无论房子价格的水平为多少，只要购买能为消费者增加总效用，市场上就会出现需求。这样解释了为何房子价格在很高水平是仍然出现需求，因为愿意付出高价格购买房子的消费者考虑的是效用，并不只是价格水平的问题。

2.香港住宅市场的失灵

2.1 香港住宅供应

土地是公共资源但不是公共物品，在经济学的观点，公共物品是指可以供社会成员共同享用的物品，而公共物品有非竞争性和非排他性两个基本特质。非竞争性是指某人对公共物品的消费并不会影响别人同时消费该物品及其从中获得的效用，即是为另一个消费者提供一物品所带来的边际成本为零。非排他性是指某人消费一种公共物品时，不能排除其他人消费这一物品，或者排除成本很高。例如香港时代广场门前供公众的休戏用地是地产发展商设计商场时所附带的，可以供社会成员无须成本共同享用的。可是，香港土地供应情况不同，土地供应和利用是有竞争性和排他性的。根据政府规划处的最新资料，截至2011年底，香港的土地总面积达为1，108km2，住宅只占6.85%的土地总面积。由此可见，香港的土地供应情况是此消彼长的零和游戏，再加上近年填海大幅减少，如何利用土地以达至最有效的资源分配是一个极为重要的经济课题。现时，香港市场上的小型类住宅房求过于供，而中大型住宅房空置率比小型类住宅房为高 （估计达到10%），土地资源没有被充分的利用，房子价格也偏离正常经济的增长轨道，市场的“无形之手”在价格的引导下是否达到经济效率成为疑问。

2.2 香港住宅市场失灵

市场失灵是指市场未能达到有的效率，香港的住宅市场是处于失灵的状态吗？当市场无法理想地工作达到应有效率的资源分配，政府可能为了公众利益的理由对市场或产业作出干预。市场失灵的主要原因包括不完全竞争、规模报酬递增导致的自然垄断问题、外部效应和公共产品的存在、市场缺失、资源不能被充分利用和信息不对称等因素。近年香港住宅房价市场持续畅旺，供应数量追不上需求数量，价格不断攀升，与经济实质增长脱节，政府亦担心楼市过热，“房地产泡沫”会造成金融危机。所谓的“房地产泡沫”没有一个统一的标准定义，但泡沫破灭的特征有：

（1）市场参与者过度借贷，购入超过其负担能力的房子;（2）住宅房子没有实质需求，买家购买的目的不是作自住用途，只为纯预期将来房价会升值而盲目买入来投资或炒买，没有实质使用和需求以导致空置，又或是房价已经脱离市民大众的实际负担能力;（3）没有一些实质因素可以支持业主继续持有房子，例如租金回报、存款利率、按揭利率、通胀率、股票派息率以及其他的机会成本等等。

为了维持楼市稳定发展和风险管理，香港政府近年决定放弃积极不干预政策，推出措施大力压抑需求，措施包括额外/双倍印花税、外地买家印花税等，房地产业界称之为“楼市辣招”。

3.从经济学视角分析住宅市场管理

3.1 交易成本和计划住宅市场

“市场本身是一种制度，没有交易费用是不会存在的，多人的社会有人与人之间的竞争，要决定竞争的胜负准则，制度就出现了，从广义的角度看，制度是因为有交易费用而产生的”（张五常，2006）。著名学者罗纳德·科斯早在1937年就提出“交易成本”这个概念，科斯所提出的疑问是“如果市场交易是最优的，为什么有很多交易在非市场中进行？”。

在住宅房市场上，市场和政府都是配置资源和协调经济活动的组织形式。市场使用“无形之手”以价格体系进行协调和资源分配;而政府使用“有形之手”以管理和行政指令来进行协调和资源分配。那么，住宅房市场在本质上就是一个微型的计划经济。市场经济中存在政府使用“有形之手”的基本理由，是因为在某些特定条件下，政府进行经济活动比通过市场进行经济活动的交易成本要低。以住宅房例子来分析，以价格机制在市场上来进行资源分配会很复杂，很多情况会令交易成本上升：

（1）交易的频率和周期频繁：香港的住宅房市场是利伯维尔场，私人住宅房和部分公营住宅房除了可以作自住用途外，还可以转让以作为一种投资工具。要在频繁的交易中分析和配置住宅房的供应与需求，需要付出很高的交易信息成本。

（2）交易的复杂性和不确定性高：以每年16万宗交易量中，包括住宅/工业/办公室/商店/停车场，也包括一手和二手转售市场，进行资源分配之前，首先是要把住宅房市场从整体地产市场分离出来。由于每一个住宅房都是独一无二的，没有100%和其他房子完全相同，但不的同住宅房却能为消费者产生相若的效用，因此交易的复杂性和不确定性十分之高，交易成本亦难以估算和量化。

（3）交易厉行情况衡量的困难程度高：为确定一项有效计划所需要信息的收集、传送以及利用信息确定实施的计划所产生的费用是协调费用。要在动态的香港房地产市场衡量交易厉行情况，将会受太多内在因素（土地供应、建筑成本、消费者收入、人口增长、家庭生命周期等等）和外在因素（全球经济状况、外围利息水平、金融投资回报、外来资金流向等等）所影响。要衡量交易厉行情况和变化，收集和传送市场上住宅房的消费者和供应的信息，从而进行资源分配，交易成本亦是能以估算。

3.2 住宅市场的信息不对称

在现实市场上，要获取被销售商品的信息可能要付出很高的代价，又或根本不可能获得完全信息。在经济学的角度来看，由于信息不完整和不对称会产生交易费用（费方域，2004）。在完全信息的情况下，无论价格引导还是数量引导机制，都会达到一个有效率的结果。因为价格会被设定为边际成本，令利润能达到最大化。但是，在不完全信息情况下，生产者（在这指住宅房发展商）或计划者（在这指政府）会根据错误的信息来作资源分配，最终价格引导机制也会导致缺乏效率的供应数量。以香港住宅房市场做例子，由政府卖地给住宅发展商直到住宅房落成可供售卖一般需要3到5年时间，政府假若以发展商所买的土地成本来估计住宅房的成本;而发展商却以市场现价（动态的顾客感知价值）或机会成本（如资本利息收入）来考虑供应和定价的话，在这种信息不对称的条件下，市场失灵导致资源无法有效配置的出现会很难避免。那么，在什么情况下住宅房市场才达到市场均衡？ 学者Poterba（1984）提出，住房市场的长期的稳定状态应该由两个条件同时构成：首先，房屋的需求轨迹预期的实际资本收益为零，其次是一个恒定的住房存量。

3.3 含设计属性的土地资源配置

另外一个透过非市场资源分配的原因是房地产有含有设计属性的特征，即是说各种因素须以一种可先知的方式相互结合，才能达到最佳状态。上文提过土地是公共资产但不是公共物品，有限的土地要做到相对公平和有效的资源分配就牵涉到唯一拥有配置权力的土地利用设计师 （政府） 结合可知因素来考虑。政府推出辣招的其中之一个重点是期望管理，把购买者期望房价“只升不跌”的期望逆转，把投资回报的期望减低，即是上文说的把投资所带来的效用减低。因此，买房子作投资用途的需求在过去一年确实减少了。可是，这种期望管理很可能只产生短期效用，因为住宅房是必需品而不是可有可无的消费品，有强大刚性需自住求的情况下，市场上一直在增长的实际需求会把这短期效应抵消，在一定的时间后，需求仍会上升或在短时间内保持不上不下的观望状态。

4.总结

近年，在住屋供应不足、有强大自住刚性需求的情况下，香港的房住宅价格上涨急速，住屋供应问题已经超出了经济范畴而成为了社会民生以至政治问题。对购买房住宅的消费者来说，需要考虑的问题包括：（1）购买住宅房是一项消费还是一项投资？ （2）在什么样的市场状态下，购买住宅房才是一项理想投资？ 根据诺贝尔得奖学者席勒访问香港时的说法：“住宅并非理想投资，物业即使升值，楼宇折旧维修保养，资金积压在房子所牵涉的机会成本（无法分散投资），都会大大降低住宅的投资价值。”买家又应该从什么经济学的角度来作出有效的购买决策呢？

参考文献：

[1] Brue Stanley L.& Mcconnell Campbell R.（2007） Essentials of Economics，McGraw-Hill，pp.5.

[2] Tse，R.Y.C.，& Webb，J.R.（1999） Dynamic equilibrium of the housing market，Urban Studies，36（13），pp.2361-2373.

[3] 张五常，供应的行为，花千树，2006，第142-153页.

[4] 费方域，经济学、组织与管理办法，经济科学出版社，2004，第29-35页.