房地产海外投资区域研究

山东师范大学商学院 王辉

一、引言

中国经济进入新常态加之国内宏观政策的长期影响，房地产市场风险逐步加剧，同时当前经济背景下，房地产业空前壮大，低端和高端项目两极分化严重，开拓新的市场成为其新的经济增长点，著名经济学家林毅夫[1]指出经济新常态下企业应更加重视海外机遇；许雷等[2]对我国房地产企业海外投资的现状进行了阐述。同时从近年来少数房地产企业的营运项目（例如万科、绿地等）来看，他们已经把目光投向海外市场，翟艳[3]以万科集团为例分析了中国房地产企业海外投资的机遇与挑战。综合海外投资现状，王锦珍、汪小娟等从完善治理结构、投资区位选择以及风险波动与监管的角度对我国企业海外投资进行了研究。

本文以近年数据为基础，对房地产企业海外投资的现状及房地产企业海外投资的区域选择及变化进行分析，并基于海外地产目标销售群及投资类型阐释海外地产投资趋向，希望对房地产企业进行海外投资提供理论支撑。

二、中国房地产企业海外投资的发展历程

中国房地产企业进入国际市场源于2003年，此后不断扩张，从对外直接投资流量看，2003年对外直接投资流量为-1298万美元，2013年对外直接投资流量为39.53亿美元，从对外直接投资存量看，2003年对外直接投资存量为1.9405亿美元，2013年对外直接投资存量为154.21亿美元，受2008年经济危机影响，对外直接投资流量与存量均存在不同程度下降，但2009年又恢复大幅上升趋势。如下图1：

海外投资盛行使更多房地产企业放眼国际市场，从历年房地产企业参与国际市场的数量和比例来看，中国房地产企业开始大规模进军国际市场，2008年有100家国内房地产企业进入国际市场，到2013年已经有将近400家国内房地产企业进入国际市场，如下表1：

表1.海外房地产企业数量及增长率

尽管房地产企业逐渐加大对海外市场的扩展，但相对于房地产企业在国内市场的地位来说，平均房地产业对外直接投资占中国对外直接投资总额2.21%的比例远远小于房地产业GDP占全国GDP5.21%的比重，由此可见房地产企业海外投资还有很大的发展空间。

三、房地产海外投资区域选择现状

(一)起始阶段房地产企业海外投资过于集中

2003-2009年中国房地产业对外直接投资集中在周边国家(地区)，其中对香港、俄罗斯等地区投资最为密集，以2009年为例，房地产投资存量分别占房地产总投资存量的76.4%和13.35%，相对来说对欧、美、澳等国投资则相对较少，分别占比1.65%、0.86%和3.07%，具体投资状况如下表2：

表2 2009年房地产企业对外投资各地区所占比例

房地产企业海外投资集中于亚洲地区主要原因有以下几点：文化及区位优势，香港、东南亚等地是中国从古至今的移民聚集区，中华文化影响深远，新加坡、马来西亚等地华人比重极大，汉文化兴盛，此地区毗邻中国大陆，商业交流历史深厚；中国经济迅猛发展，中国成为世界第二经济体，强大的经济基础吸引了周边国家的注意，中国企业走出去的机会增多；投资移民政策，相对于美、日、欧等发达国家，东南亚国家几十万的投资移民费用门槛较低。

(二)房地产企业海外投资的全球化视角

2010年后，房地产企业对外投资的区域开始发生变化，2013年中国流入欧、澳、美三个市场的资本较2012年增长5倍。2014年，中国房地产海外投资更呈全球化趋势，欧洲成为最受欢迎投资目的地，吸引投资超过55亿美元；澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超30亿美元；25亿美元则流入美洲。各地区所获投资状况如下表3：

表3.2014年房地产企业对外投资各地区所占比例

房地产海外投资区域转移原因在于:近年房地产企业开始更关注市场成熟的国家。相较于国内房地产市场，美、英、澳等国房地产市场经过几十年发展，市场体制成熟，出于综合性考虑投资成熟房地产市场风险较小，有利于企业优势实力的发展；发达国家市场技术优势。从房地产施工效益来看，中国是美国的1/5，日本的1/10，相对来说中国房地产企业技术还欠成熟，联合国外大型房企开发市场，有利于借鉴国外先进房地产技术；金融市场成熟程度，房地产是资金需求巨大的行业，国内金融体系不完善导致融资难的问题随着中国企业进入国外市场得到了解决；部分国家的优惠措施，欧美各国为吸引外国投资，设立各种优惠政策，如首创置业在为其开发的中国经济贸易合作区购地时，法国政府给与其5年所得税全免，第6年、第7年部分减免的优惠政策，并对园区研发费用予以补贴。

四、基于海外房地产目标客户群及类型的投资趋向

近年海外房地产投资呈全球化趋势，中国房企应如何选择合适的投资国家？首先应明确海外地产的目标客户群。根据高力国际报告，温哥华、多伦多、伦敦及新加坡内地买家占比约为20%-40%，颐和地产海外项目负责人称，仅有1/3当地人购买该楼盘，其余大多为华人，亨瑞集团负责人表示在美国住宅项目销售客户群50%以上是华人，同时近段时间，欧美、澳大利亚等国的中国房地产项目纷纷现身中国吸引国内买家投资。如上表述说明中国企业海外地产项目的目标客户主要为中国人和当地华人，截止2009年，海外华人总数约4500万，东南亚占比近73%，欧洲近5%，美洲为12%，澳洲超60万，日本则近70万，韩国也已超50万，1970年至2008年，中国前往世界各地移民超1000万，发达国家近700万，发展中国家300多万。虽近年移民集中于欧美澳等国家，但从海外地产目标客户群来看，中国房地产企业海外投资仍应锁定东南亚地区，同时放眼欧美等国，而从2014年投资数据来看，房地产企业过多的迈向欧美澳市场忽视了东南亚市场，从历史投资存量来看东南地区还明显高于欧美地区，但由于其巨大的目标销售群其市场投资份额不应如此巨幅下降。此外据中新网统计国外4成高端豪宅卖给中国人，由此中国房地产企业可以开展豪宅定制业务以便满足国内高端消费者的需求。

亨瑞集团负责人表示70%以上企业海外投资倾向住宅类项目，以绿地集团在马来西亚新山市的投资为例，相关数据表明，碧桂园一次性推出9500套房产，当地房地产企业10年目标仅为2200套，新山市中国房地产企业推出的预售房面积相当于2013年成交总量的16倍。以上数据说明中国房地产海外投资过多集中于住宅地产，造成住宅地产过剩的现象，虽然其目标客户群以华人为主，但本地人仍是巨大的潜在销售对象，而欧美等国国民与华人文化信仰存在很大差异，导致作为刚性需求的住宅购买较弱，但其经营理念新颖，同时欧美等国人民思维开放，自主性追求较强，所以中国房地产企业应合理分配海外地产投资类型，加大商业地产，养老地产等投资类型的比例。

五、房地产海外投资的建议

中国房地产海外投资规模逐渐扩大，对外投资的区域选择也进一步趋向全球化，其所面对的环境也越来越复杂，在进行海外投资时应注意以下几方面问题：选择投资国应了解该国的房地产市场环境、政策、汇率状况，合理估算房地产市场利润空间，准确估量海外投资风险；考虑企业本身的房地产开发技术在被投资国的技术竞争力；房地产市场资本需求巨大，了解被投资国的金融环境便于海外融资；准确把握发达国家市场现象，欧、美、澳成为中国房地产市场主要投资国家，但此类国家地产市场完善，市场上升空间把握较难，过多资本投入会加大投资风险，增加内部竞争强度，此外经济的不确定性也会增加投资风险；把握亚洲市场，相对亚洲国家，中国资本、技术上都存在优势；未来的房地产必是全球化市场，我们要抓住机遇，迎接挑战。

[1]林毅夫.经济新常态下企业应重视海外机遇[J].环球博览

[2]许雷,库任俊,汤玉梅.中国房地产业对外直接投资的现状分析[J].经济研究导刊，2011（12）

[3]翟艳，黄解宇.中国房地产企业国际化战略研究——以万科集团为例[N].山西农业大学学报，2014（12）

[4]王锦珍.我国对外投资的经验、问题及政策建议[J].世界经济研究，2004（4）

[5]贺灿飞,郭琪,邹沛思.基于关系视角的中国对外直接投资区位[J].世界地理研究，2013（4）

[6]汪小娟.中国对外开放进入新阶段：更均衡合理地融入全球经济[J].经济研究，2006（3）