商业地产开发成本控制管理

柴晓东

摘 要：近年来，我国商业房地产迅速发展，商业房地产投资总额占我国全社会固定资产投资总额呈现逐年上升趋势。但是，我国商业房地产业的项目管理水平却没有与之相适应，还停留在相对比较落后的水平。问题表现为：成本控制注意力集中在施工环节，轻视技术管理，仅能部分的利用先进项目管理工具和方法等。

关键词：地产开发；成本控制；管理

传统的成本控制主要是对建筑安装成本进行控制，采取的方法是通过对项目成本形成过程的监控管理，指导、监督、调节和限制生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，以便及时纠正偏差，把各种生产费用控制在计划成本范围之内，以实现项目成本目标。在现代商业房地产开发中建筑安装的控制已经比较完善，成本信息和控制技术也比较透明和成熟。因此，现代商业房地产开发成本控制概念中已经开始使用"全面营销"与"全面物管"等管理方法，实行全面控制。

1 商业房地产项目的成本构成

商业房地产开发项目中成本及费用构成如下：1）土地费用（含城镇土地出让费用，土地征用费用或拆迁安置补偿费等）。2）前期工程费（含项目的可行性研究、地勘费用、规划费用、设计费用等。3）建安工程费，指项目建设中发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。4）市政公共设施费用（含基础设施和公辅设施建设费两部分。5.其他如管理费用、税费、销售费用等。

2 商业房地产开发实施项目成本控制的有效措施

2.1 投资决策阶段的项目成本控制的措施

（1）收集资料、编制可行性研究报告。生产商首先要做好投资决策阶段和项目初期计划的基础资料收集工作，进行工程的投资初期预测，项目的工程造价人员要对资料的准确性、可靠性进行调查，认真分析，提高投资预测、经济分析的准确性。其次，在前期基础工作的基础上，编制房地产项目的可行性研究报告。

（2）进行工程造价投资论证与决策，确定项目的可行性，选择较优方案。正确进行投资分析与决策，是确定与控制建设投资成本的前提，也是确保投资方向正确的保证。项目投资决策包括选择和决定投资行动方案、对拟建项目的必要性和可行性进行技术、经济论证，比较不同建设方案进行技术与经济计划的比较选择，并做出判断和决定。

（3）编制投资估算报告，严格审查估算报告。保证投资估算与实际生产成本的准确一致性，是建设项目投资估算是拟建项目前期可行性研究的一个重要内容，这也是初步估计项目未来的经济效益，以决定是否实施项目生产，它是进行房地产项目决策的主要依据。

（4）重视建设项目的经济评价。建设项目经济评价是在可行性研究和评估过程中，采用科学的经济分析方法，对项目建设期和生产期内投入产出诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，经过比较选择，推荐最佳决策项目的重要依据。

2.2 设计阶段成本控制的措施

（1）加强技术培训，全面提高各方面人员的综合素质

（2）建立必要的规章制度，使工程造价管理由单一控制变为多方控制

（3）运用价值工程进行设计阶段的工程造价管理

（4）把限额设计作为设计阶段工程造价管理的重要手段

（5）逐步建立科学的工程造价分析系统，为设计阶段工程造价提供准确的依据和标准

（6）及时编制概预算定额，使各项指标更贴近科学技术发展的实际情况

2.3 招投标阶段成本控制措施

实行建设项目的招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位，降低工程造价，使工程项目成本得到合理有效控制，具有重要意义。房地产仙姑招标阶段控制造价的主要方法有以下几种：

（1）单位工程方面：采取总承包为主，部分项目分包的方式。（2）甲方提供材料方面：对于影响工程品质的主要材料（如外墙漆、装饰材料等），统一由甲方提供，大宗主要机电设备也应该甲方提供。甲方购买项目工程材料应该通过招标、竞标进行，以确保材料价格低于承包商供应材料价格，以免损伤承包商的工作积极性。（3）在智能化的工程项目方面：应统一采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。

2.4 施工销售阶段成本控制措施

（一）施工阶段成本控制措施

施工阶段成本控制是建设项目实施阶段造价控制的关键，施工成本占建设总费用的很大比重，关系到整个项目的经济效益。我国的传统成本控制主要是施工阶段，具有丰富的经验，包括合同条款的制定及施工过程中的合同跟踪与管理的加强；施工组织设计的优化和施工方案的技术经济比较；工期、质量、造价三者之间关系的处理；工程变更、现场签证和索赔的管理、市场材料及设备的询价；建立询价体系建设工程的材料及设备费等。

（二）销售阶段成本控制措施

营销成本主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划的水平，使有限的营销投入发挥最大的效用。可以从以下几个方面来对销售阶段的成本进行控制，如：

（1）结合项目目标成本，建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。（2）完善营销供应商选择控制流程。（3）通过营销供应商成本信息库的建立和营销供应商的评估机制，有效地降低营销成本。（4）通过改变销售方式来降低成本，以前的商业地产只租不售，而现在商铺出售已经成为了一种销售模式。

参考文献：

[1] 项纯.国内外工程造价管理情况分析与借鉴[J].铁道工程学报，2009.

[2] 高志伟.房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010.

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[4] 俞晓春.房地产开发成本控制研究[J].市场论坛，2006（4）.endprint