房贷新政：“看上去很美”

郁风

限贷松绑的传闻在国庆前一天终于尘埃落定。

9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服務工作的通知》（下称《通知》）称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

在一些业内人士看来，新政取消了三套限贷令、二套房贷大放松、针对外地人的限贷令也取消，中央层面“救市”力度之大，超乎预期，将带动楼市复苏与回暖，房价甚至由此可能重新进入上涨预期通道。

不过，多数专家在接受《中国经贸聚焦》记者采访时则认为，新政本质上仍属对于此前行政性政策的纠偏而非救市，在当前房地产库存压力较大，房价下跌预期加重，而货币政策总量依旧稳健的背景下，其只能起到托底作用，并不能扭转房地产业的下行趋势。

7折利率无处觅

明确首套房最低首付3成、贷款利率7折，被认为将有助于减轻刚需首次置业资金压力，“首套房认贷不认房”，也将释放改善性住房需求。但银行对于政策的执行力度如何还有待观察。

从目前政策落地的情况看，多数银行均执行新政中对首套房认定的松动标准，但在利率优惠方面与政策颁布前并无明显变化。全国没有银行可以提供7折的利率优惠，高于9折都存在难度。

《中国经贸聚焦》记者从贷款平台融360了解到，一线城市中，有13家银行可以提供基准以下折扣利率。其中9折以下优惠利率形同虚设，购房者基本无法获得。

如上海民生银行提供最低8.5折优惠利率，规定客户近三个月内日均金融资产超过500万元。且该500万元金融资产须持续持有6个月以上，否则银行有权调整客户贷款利率。

有11家银行提供首套房9至9.5折优惠利率，其中国有银行条件较为严格。如上海农业银行规定，享9.5折优惠利率要求贷款额在200万元以上。上海中国银行9.5折利率则要求购房者满足以下任一条件：6个月内日均存款30万；或3个月内日均存款60万；或1个月内日均存款90万。北京交通银行9.5折利率要求办理交行沃德卡（卡内日均资产在50万元以上）、购买5万元理财并开通手机银行。

光大证券研究报告认为，目前银行资金成本在4%左右（参考银行间利率），再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图（也就是9折左右），因此房贷大打折扣的可能性不大。

也正因此，新政真正影响市场的更多是改善性需求，而对刚需的支持力度有限。“银行也更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，这种业主还款能力强。”中原地产首席分析师张大伟表示。

不过，改善性需求亦可能遭遇难题。据此前媒体报道，上海新政执行标准可能对已有一套还清贷款后新增一套算首套有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元）。如按2012年3月1日起执行的该标准，将导致相当部分改善性需求无法因为房贷新政获益。据上海中原物业研究总监宋会雍的统计，在上海的新房住宅市场上，符合普通商品住宅标准的房屋不到5%，而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。

相较之下，北京刚刚从10月8日起执行最新的普通商品房标准：五环内39600元/平方米或总价468万元；五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元；六环外23760元/平方米或总价280.8万元。业界为此呼吁上海应适时调整普通住宅标准。

虽然短期内利率大幅折扣不可能，但有银行人士也指出，中长期看，比如6个月到一年左右，7折利率还是可期的。“因为个人按揭贷款还是属于低风险、收益稳定的优质资产，银行将贷款规模向个人房贷倾斜不是不可能。明年银行也可以重新修订经营指标。两方面原因将提升贷款供给，降低价格。”

MBS短期难受欢迎

限贷松绑之外，“公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年”，将使得保障房建设获得低成本的长期负债资金，进一步推动保障房项目建设，完善住房供应体系。

在一份民族证券研究报告中，其研究所所长高谦提醒称，对此次新政中关于“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金”，以及“支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITS）试点”等内容，更值得关注。

高谦表示，MBS的发行，意味着商业银行可以通过相关资产的表外化腾挪信贷空间，降低资产和负债的久期失衡，将淤积在银行体系的风险分散到整个金融体系，有助于降低金融风险。同时，MBS和专项金融债的发行，也有助于稳定和降低银行负债端成本，进而对社会融资成本起到降低作用。

据悉，目前中国个人房屋贷款的余额已达10万亿元左右，这都是MBS潜在的存量资产。

房地产企业银行间市场发债的放开，以及REITS试点则明显有助于缓解房地产企业资金链的压力，同时也使得央行可以通过银行间市场利率影响整体利率。此外，上述措施将有助于缓和房地产企业对于高成本的影子银行资金来源的需求，进而对降低社会融资成本起到一定作用。

但目前由于市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力。要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的收益率。

复旦大学房地产研究中心副主任尹晨副教授还告诉《中国经贸聚焦》记者，房贷资产证券化从中长期看应该是不错的，但在目前房地产市场出现结构性调整的情况下，短期内可能并不会受欢迎。

一二线城市数据向好

而继央行和银监会松绑限贷之后，10月9日，住建部、财政部、央行又发文要求各地放松住房公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，用于购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房，公积金将实现异地互认、转移接续，并取消公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

在房贷新政、公积金贷款新政等利好刺激下，有消息称，10月份一二线城市的成交量已明显好转。

中信建投数据显示，10月13日-19日，一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面积24.51万平方米，环比上升133.95%；上海商品住宅成交面积49.85万平方米，环比上升78.46%；深圳商品住宅成交9.98万平方米，环比上升69.06%；广州商品住宅成交24.02万平方米，环比上升50.77%。

上海主要是中高端和改善需求房的增长迅速。《中国经贸聚焦》记者走访上海多家中介机构发现，看房量明显较之前有所增加，部分观望者因新政开始选择入市，少数二手房挂牌价还出现了上涨。银行方面，尽管房贷利率仍未见明显变化，但最近咨询和提前还贷，以便再次购房按首套认定的客户也增多。

市民黄先生2007年在宝山区买了首套房，70多平方米的两居室，贷了30万元贷款，现在只剩下10来万的公积金贷款。“父母如今过来帮忙带小孩，房子就显得特别拥挤，我看中了临近小区一套100多平米的三居室，但之前限贷，二套房要首付7成，手头积蓄根本不够，现在如果将剩余房贷结清，再买房可以算首套首付3成，虽然房价已经翻了好几倍，但积蓄勉强还够用。”黄先生说。不过，他又碰到了新问题，“因为总价已经超过中外环200万元的普通住宅标准，我正在打听哪家银行可以按3成首付来呢。”

兴业证券甚至预计，新政后楼市基本面大概率会发生反转，时间点可能在今年年底或者明年上半年。

不能从根本扭转预期

多数业内专家显然没有这般乐观。

民族证券高谦分析称，从房地产供给端而言，从商品房待售面积与月销售面积之比看，2014年以来，商品房库存压力明显上升。2012年，商品房待售面积/月销售面积的均值为3.43，2013年已升至3.91，2014年截至8月升至5.92。在房地产库存压力依然沉重，而货币政策总量仍维持稳健的背景下，市场供需格局短期内难以出现实质性改变。

就住房需求本身而言，据中国家庭金融调查中心（CHFS）的微观调查数据，2014年三季度，在各地政府已经陆续放开限购的背景下，城镇家庭对于房价预期依然进一步悲观，房价预期指数由二季度的102.6下降到100.6（100代表预期价格持平，越高表明越乐观）。其中，多套房家庭以及计划购房的家庭对于房价预期的悲观程度更为明显，其房价预期指数分别由二季度的100.8和100.5降至三季度的93.3和97.4。而这些家庭正是房贷新政所覆盖的对象。

综合上述供给与需求端的数据，高谦认为，本次托底政策的出台虽可改善市场观望情绪，但实质上仍屬“纠偏”，托底意味甚于“救市”，并不能从根本上扭转房地产市场预期。

10月18日，在复旦大学房地产研究中心2014年学术年会上，住建部政策研究中心主任秦虹也对《中国经贸聚焦》记者称，新政不能简单看成是“救市”，而是政策优化和表达了改革取向。她认为，政策的优化其实还有空间。“对保障性住房和首次置业家庭的支持，更多还应体现在财政政策上，而不应仅仅依靠商业银行。下一步我认为政策性住房金融体系的建立非常重要。”

“总体而言，对未来房地产市场保持谨慎、乐观的态度。”秦虹表示，中国商品房供求关系已从总体偏紧进入到结构性过剩的新阶段。按目前供给和销售增速计算，全国商品房库存消化的平均周期大概在2年。不同城市差异较大，有的不到两年，有的“是两年的几倍”。在库存增大、销售放缓、信贷收紧多重因素下，房地产企业的资金压力增大。她提醒房地产企业：“实事求是的价格策略才是正确的，而不能寄托于相反的市场操纵。”

“政府既不希望房价出现反弹，也不愿意看到房价大幅回调泡沫破灭。”复旦大学尹晨则表示，房地产业正在进入结构性调整，但由下跌预期推动进入一个更大的回调过程，恰恰是政府所不愿意看到的。日本是非常典型的教训——1985年广场协议之后，到上世纪90年代开始陷入长达20年的衰退，非常重要的原因就是，日本央行有意识地戳破了资产泡沫，日经指数和五大都市圈的土地指数泡沫急剧破裂。“此次新政不是为了救市，而是为了将其维持在一个政府可控的状态里，保证房地产市场稳定，化解泡沫和崩盘的双向风险。”