现行契税政策及改进措施研究

王玉蔚，刘 青，刘芮竹

（辽宁师范大学 会计系，辽宁 大连 116029）

契税是在土地，房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同（契约）及所签订价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。随着我国经济的迅速发展，各地方房地产产业的步伐逐渐加快，契税作为我国地方税的重要税种，其税收收入逐年上涨，征收规模也在不断扩大，业务类型也不断的复杂化。因此完善契税政策，加强契税的征管是必要的任务。

1 契税征收现状问题

近年来，我国的税收征管水平逐渐提高，但还是存在一些薄弱环节，如法制制度、税收政策、基础管理仍存在着不健全的问题，从而导致了税收流失严重。而作为小税种的契税因其自身存在征收涉及面广、税源分散、一次性征收等特点，使其征收存在的问题常常被人忽视。其主要存在的问题有：

1.1 契税征管政策存在一定漏洞

2014年1月17日财政部和国家税务总局联合下发《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，决定自2013年12月31日起，明确夫妻间房地产权属变更免征契税。该通知明确规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，均免征契税。《财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税［2011］82号）同时废止。

该政策的出台不但符合民意，而且其带来的税收减免还能够使夫妻合理处置财产的权利得到尊重，这项政策不仅有助于契税政策的统一实施，还便于各地方财税机关掌握契税政策，使相关的征管操作变得更为简单。但与此同时网上迅速流传出通过离婚来利用该免税新政策达到逃脱交契税目的的对策，甚至有人担心契税新政策会方便官员将贪污所得转移，而达到“洗白”赃款的目的。对于这种“见缝插针”，明显存在逃税倾向的行为，有关部门理应针对相关政策进行必要完善。但是，目前在税收的操作上，对这种人为的恶意逃脱交税的行为，缺少相关的措施，并且在官员的财产流动监督方面更缺乏相关的考量。因此，应当加紧制定相应的措施以填补征管上出现的漏洞。立法机关应有针对性地完善契税征收的法律保障体系，以法律形式明确税务、土地、房产等管理部门各自的权利、义务，增强部门间协调配合的法定性，以利于税务部门有效协调控制契税征收的各个环节。

1.2 纳税人纳税不及时

房产交易中纳税人由于多种原因未能够按照规定的时间纳税。一是购买房子的居民在买房子时由开发商代收的契税并没有被及时交到有关部门，从而导致房产交易不按规定的时间纳税的问题日益严重；二是因买主因经济困难，存在观望心理。有的买主甚至不了解自身的纳税义务，及契税发生时间和办税流程，不申报、不办理房产证。有的甚至存有侥幸心理，等待交易成本能够降低而不在规定时间内缴税。

1.3 征管工作不力

一是对契税的宣传力度不够，使相当多的人对契税政策不了解，从而造成纳税人纳税意识淡薄；二是作为地方小税种的契税，在长期以来受到地方政府的控制。一些地方政府为了得到巨大的经济利益，将土地资源控制起来，并对一些投资开发商进行了一系列的税收优惠政策。尽管《契税暂行条例》细则中规定“由省、自治区、直辖市人民政府制定实施办法”，但一些地方税收优惠政策远远超出了《中华人民共和国契税暂行条例》规定的限度，这不仅给征管工作带来了不良的影响，还造成了税款的大量流失；三是征管部门间的协作配合较差。如果房产管理部门和土地管理部门间的信息、资源没有得到合理有效的共享，征管工作没有协调配合，则会难以使税源得到有效的控制，势必会影响征管工作，同时也给个别单位或个别员工留下了可乘之机，钻制度不严的空子由于一些漏税、漏征行为没有得到有效地查实，而造成税款大量流失。

1.4 交易价格难以控制

一是买卖双方在进行交易时，容易出现交易高买低报的现象，尤其是近年来日益活跃的二手房交易。由于二手房交易价格申报没有形成有力的监督制约办法和机制，导致二手房计税价格难以准确认定；二是个别纳税人采取签订两套协议、签订虚假购房合同或是用高科技手段对购房合同进行作假，以低于真实交易价格的虚假合同申报纳税，达到少缴税的目的，导致契税的大量流失；三是一级市场房屋买卖因为室内设施、地理位置、设计风格、楼层、房产开发商甚至市场经济的不同而导致的销售价格出现差别，使征管部门对房屋的市场价格难以估量，从而造成房屋买卖价格不合理，价格混乱。

2 导致契税征管中出现的问题分析

一是契税征管相关政策不够严密，导致纳税人逃税、避税有机可乘；二是征管管理制度不到位，各个地区对契税的执行政策不统一，纳税义务时间，如房屋签订合同之日、开具销售不动产发票之日、房屋交付之日、房屋产权登记之日、土地出让之日等有差异，导致契税申报、纳税期限的规定脱离实际。除了按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定的纳税义务时间（第九条规定“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”。）为签订合同之日，其余的各地实际纳税时间均为各地征收单位自行变通的做法；三是有关征收部门的协作配合不到位，如未按规定执行相关政策，各个部门缺乏合作精神，相关信息申报不及时使征收机关不能对房地产交易的整体情况进行掌控，导致源头控税机制落实不全面。

3 契税征管改进的措施

3.1 健全相关税收政策，及时完善、修订法律法规

明确并限定政策的适用范围，有效堵塞征管漏洞，确保政策规定的完善，确定合理的计税依据，并且对偷漏税等行为制定具体处罚措施。立法机关应有针对性地完善契税征收的法律保障体系，以法律形式明确税务、土地、房产等管理部门各自的权利、义务，增强部门间协调配合的法定性，以利于各个部门有效协调控制契税征收的各个环节。地方政府应根据房屋、土地市场形势的变化对契税的计税依据以及价格进行适时的调整。在一些土地、房屋权属变更形式上给予相关的税收优惠政策，如夫妻间房屋、土地权属变更的调整，普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠，以及财政部发布《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》，为支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，对公司制改造、公司股权（股份）转让、合并、分立、出售、破产、债权转股权、资产划转及事业单位改制这9种行为的改制重组进行税收优惠。

该政策对主体不变的情况免征契税，事业单位改制为企业时，投资主体没发生改变的，改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。对于国有独资企业以其部分资产与他人组建新公司要求该国有独资在新设公司中所占股份超过50％，才能对这个过程中发生的土地、房屋权属转移免征契税。对于国有控股公司以其资产组建新公司，要求国有控股公司占新公司股份超过85％的免征契税。原土地、房产权属不变的，还有公司股权（股份）转让、公司合并、公司分立、债权转股权、资产划转，以及事业这些行为，都免征契税。除此之外，还有企业破产时，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，也免征契税。对于发生实质性权属改变的行为，如企业破产、企业出售、事业单位改制，规定了减免的条件。事业单位改制中，若投资主体发生变化，契税减免政策与上雷同。即与原事业单位全体职工签订不少于3年劳动合同的，契税免征；与超过30％的职工签订不少于3年劳动合同的，契税减半。虽然这种税收优惠政策是暂时性的只持续到2014年年底，但仍然是针对改制重组而采取的配套措施，以降低企事业单位改制成本。

3.2 进一步研发契税征管系统，努力得到强有力的系统支撑

利用计算机技术来加强契税税源的管理，使契税管理能够信息化，以计算机技术为依托使部门信息得到共享，从而形成信息网络化管理。与此同时，对契税征收系统要进行统一实时监控并能够适合各个部门有关商品房销售、土地出让和转让的信息管理模式，使其提供的共享平台能够得到可靠的运用。

税务部门可主导研发一个可集中大量数据的征管系统，使其具备能够与国土、房产等部门开展信息交换的功能，使相关机构达到信息共享，部门间能够相互支撑、相互支持、相互监督。有效实行“先税后证”信息化监控，能够完成契税申报的录入、审核、打印等一系列程序，而且能够对契税征管工作中的数据进行全面综合的汇总、分析，并有助于进行科学决策，从而提高工作效率。使“人机结合”能够实现最大化，一是从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理，并建立起完整的信息档案，如开发商与购房者签订的合同要在网上备案，征收部门将购房信息在征税时利用条形扫码技术将合同号扫入微机，便能显示购房时真实的成交价格，从而识别虚假的购房合同；二是将房产开发商申报的交易信息，如开发商与购房者签订的合同等在网上备案并存入数据库，将纳税人实际缴纳税款与根据合同发票审核后计算得来的应缴数目进行比对，使纳税滞后的问题得到有效解决，并且可以通过掌握的信息更有效地了解税源。这样既能够规范契税征管工作流程，及时获得税务数据资料，又能够及时避免偷税漏税现象。

3.3 加强部门间的协调配合

部门间可以通过信息共享、情况通报、联合办公、联席会议、联网协同合作、网络数据共享等多种形式形成沟通平台，从而实现税源情报共享。完善契税征管不仅需要政府相关部门间通力协作，还需要部门间的相互监督制约。税务部门要定期对税收征管的相关信息进行对比，查找征管漏洞，并对征管中存在的问题及原因进行分析、解决，不断提高契税征管水平。要引入纪检、监察部门对契税征管的督查机制，对税务、土地、房产等部门工作中存在的问题要严格按照法律法规的规定进行处理，以确保契税征管的强制性、权威性。

3.4 加大监察力度

组织税务稽查人员进行定期和不定期的检查核实，并及时通报检查情况。严格依法治税，对于偷漏税者，要按照相关法律严肃惩处，依法足额征收，以防税款流失。

3.5 建立科学合理的价格信息平台

相关部门应针对市场变化适时调整并公布较为合理的房屋、土地基准价或市场指导价。征收机关应依据各地的价格并在参照市场价格的基础上，按不低于房屋土地征用成本的价格核定计税价，对明显不合理的计税价格要及时委托相关房地产评估机构出具价格评估报告。房产和物价部门要通过联合调查、测算并定期公布本区域住房平均交易价格，以达到规范交易秩序和房屋市场交易行为，从根本上解决契税征收中的漏税问题。

3.6 加大宣传力度，提高依法纳税意识

契税作为一项重要的税种，对提高地方经济实力，促进经济发展有积极的作用。契税可作为扩大税源、提高地方财政收入的一个突破口，带动耕地占用税、房产税乃至其他税收的增长，实现地方经济稳步快速发展。契税征收机关要加强一线征管人员的业务培训，拓宽其知识面，以提高工作能力和业务水平。相关征收机关可以通过传媒、报刊或召开专门的税法宣讲会来加强对契税政策的宣传，增强广大纳税人的纳税意识，从而避免偷漏税行为。

［1］刘昌成，商翠霞.契税征管存在的问题及其对策［J］.财会通讯，2009（13）：144-145.

［2］杨建宁.契税耕地占用税征收问题浅议［N］.科技创新导报，2009-05-06.