中国养老地产模式酝酿中

文│谢靖宇 高力国际中国区研究部董事邓懿君 高力国际中国区产业及工业地产服务部执行董事

中国养老地产模式酝酿中

曾属于政府单方面管辖的中国养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。抓住这个机遇，也就意味着住宅天花板将至的中国房地产行业迎来了新的增长点。

机遇的开启需要更多支持

高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，养老地产市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这三大城市中，65岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，最青睐的盈利模式尚未出现。

鉴于当前不断变化的人口统计数据以及要达到政府对养老服务与物业规模目标所需的投资数额，依赖政府的系统已难以一窥全貌。不管怎样，这是一个庞大的市场。根据联合国人口署数据，中国已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁及以上人口数量将于2025年达到2亿，2050年将突破3亿。

然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。2015年2月底，政府重申了对发展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的落实。

与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养老地产政策相对欠完善。直至21世纪，养老物业及服务的提供仍系政府单一职责，且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。

养老地产市场巨大的市场潜力吸引了包括房地产发展商、养老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目光。近年来，尤其在以北京及上海为首的一线城市中，这些市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进行了诸多尝试。

当前，大型房地产商是养老地产市场中最为活跃的参与者，国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。保险机构也已通过投资养老地产项目，或将其保险及理财产品与养老物业的居住权进行捆绑来进入这一细分市场。

需要更多角色

中国的养老地产行业仍处于发展初期，市场参与者正在尝试多种商业模式。目前尚未有非常成功的盈利模式可以吸引大批参与者进入养老地产市场。目前市场共识仍为投入大于回报。

天地控股总裁张华纲曾表示：“养老产业是一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对不会像传统房地产（住宅）项目那样有高利润率和周转率。”张华纲预计，与住宅物业市场20％～30％的毛利润率相比，养老产业的毛利润率仅有10％～20％。

养老地产项目的运作可大致分为三个环节：投资、开发及运营。预计在未来，各个环节中市场参与者角色的划分将愈加清晰，多个市场参与者将合作完成一个项目。这与酒店的运作相类似，投资者提供资金，发展商购地并施工建设，第三方管理机构负责后期运营。保险机构具备庞大的资金储备，并且可以接受较长的资金回报周期，因此最适合参与投资环节；房地产发展商在获取土地、了解市场以及项目建设及销售方面具有不言而喻的优势，较适合参与开发环节；而养老服务机构则更适合参与项目的后期运营。

这种角色的划分已在一些案例中有所体现。在上海，来自美国的养老地产投资及运营商峰堡投资集团与复星集团合资开发了星堡中环养老社区项目。在北京，发展商远洋地产与美国养老地产运营商Emeritus合作打造了椿萱茂凯健项目，中国人寿系此项目的主要股东之一。此外，发展商万科集团委托了公私合营的养老服务机构亲和源来运营其万科幸福汇项目。

我们认为，不同市场参与者之间的合作将成为保障养老地产项目的资金来源、建筑水平以及运营质量的关键。因此，包括发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与者之间存在巨大的合作空间。这三者的成功结合将是打造知名养老地产品牌的一大优势。

挑战

中国养老地产市场仍面临诸多挑战，其中包括：缺乏能够准确传达中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消费者和监管机构同时接受的成熟盈利模式以及缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。

政策问题首当其冲的是关于土地的获取。通过公开渠道购地的成本极高，高昂的地价将转嫁于消费者，从而将潜在受益人群限制在高收入老年群体。这削弱了社会力量对严峻的人口老龄化压力可产生的缓解作用。另一种获地渠道系由政府直接划拨。然而，现有法律规定，以划拨方式取得的土地无法作为抵押资产，这将对后期开发融资过程产生影响。

另一个挑战是关于政府补贴资质的获得。现有政策规定项目必须在完工并通过验收备案之后才有可能获得财政补贴。因此，由于发展商或其他参与者必须在财务和现金流要求以及获得潜在补贴收益之间作出权衡，这一漫长的过程仍将对企业的现金流构成压力。

目前我国养老项目开发的融资渠道主要为企业自有资金、银行贷款以及销售回款，缺乏逆按揭、REITs等金融工具支持。虽然保监会从2014年7月起在北京、上海、广州、武汉4个城市试点老年人住房反向抵押养老保险，但目前多数保险公司对此类新兴产品仍持谨慎态度。此外，受制于对监管缺乏信心等因素，我国REITs市场仍处于发展初期。

在众多二、三线城市，各类市场参与者还面临养老物业用地周边基础及配套设施有待完善、养老用地及物业交易/转让机制不明确以及管理办法欠缺等基础性问题。面对这些挑战，二、三线城市的养老地产市场尚需更长时间培育。

对于投资者及发展商而言，尽管相关配套政策尚未落实，养老地产市场仍蕴藏商机。因此，发展商亟须研究当前养老地产市场的各种商业模式及其优点，亦须了解不同运营机构的优劣势，继而选择相宜的运营商进行合作。投资者不仅要研究现有及潜在的商业模式，并通过评估找寻相得益彰之发展商及运营商。

随着政府补贴及优惠政策的进一步完善，先行者将广受裨益。当前市场参与者将继续深耕商业及盈利模式，而养老地产行业的融资、开发及运营等功能角色的划分亦将日渐清晰。