试论房地产企业会计核算的业务处理

李军华

（河南金岸房地产开发有限公司，郑州 450000）

试论房地产企业会计核算的业务处理

李军华

（河南金岸房地产开发有限公司，郑州 450000）

随着改革开放的逐步推进，经济水平的不断提高，人们的生活质量和生活水平也随之大幅度提升，房地产行业迅猛发展。本文从房地产行业会计业务处理中存在的问题出发，论述了完善此行业会计核算业务处理的有效措施。

房地产企业；会计核算；业务处理；完善措施

1 房地产行业会计业务处理中存在的问题

1.1 会计准则和税收法规中存在收入确认差异

会计准则和税收法规中收入的确认方式主要表现在以下两点：

①企业的预售销售。在获取房地产预售许可证后，房地产企业就可以预告上市，其销售所得按其性质可分为预收款和暂收款，是不确认收入的。待办完交接手续后，才能完成收入确认，并且通过“预收账歉”直接转到“主营业务收入”中。税法上一般把预收款设定为 “预售收入然后依据预售毛利率来算出预交所得税。②企业的按揭销售，只有在开发商账户上收到银行转来的按揭款时会计才确认收入。在税法的相关规定中，则是在收到首付款之后开始确认实现的收入，然后需要到银行去办理按揭贷款并于转账日开始确认收入余款。

1.2 地产企业附属设施收入间的核算处理问题

企业并没有将地下室、停车位以及销售阁楼等附属设施算到总收入之中；没收客户购房放弃的订购金、违约金、误工罚款、先租后售和政府奖励等均未入账；上房费、采光费和宣传费等费用的收取未计收入。

1.3 产品开发中存在的收入核算问题

将本企业自主研发的产品用于奖励、捐赠、赞助、职工福利、分配给投资者或企业股东等，都没有纳税申报，在旧城改造过程中，给予搬迁户的补偿房面积和拆迁面积之间的差价收入并没有合并到完工后的收入中，影响了企业预售款的及时结转。

1.4 房地产企业在成本费用上存在的收入核算问题

成本划分不明确，实行成本配比结转，产品开发成本与期间费用的计算不够规范，尚未完成竣工验收的商品并入营业成本，没有将土地成本、基础设施费、建筑安装工程费等分摊到独立核算的企业配套设施中。期间费用的列支范围的扩大，导致计税的所得额不符合标准，有些企业会把预售款当作招待费、广告费和业务宣传费的计算基数，并将其算入企业的管理费用，工程竣工之前的开发产品借款利息，也计算到了当期损益之中。企业的各类明细核算科目未按照开发产品的对象进行设置，违规发票入账：经过涂改、已经作废或是自行填开的发票等均属于违规发票；开发成本没有严格依据“工程结算单据”进行结算的，却是依据合同金额列支的，有的甚至白条入账。成本核算的对象被混淆，成本的自用、提前列支以及有偿转让的设施未进行单独成本核算，而将其直接计入企业的主营业务成本。

2 房地产行业会计核算业务处理的有效措施的完善

2.1 加强房地产企业的票据管理

房地产企业应当强化票据管理，完善票据的领用制度，以此完善纳税业务处理。如：预收房款收据以及代收的各种集资款等房地产开发企业对外使用的收据，应当视其为发票对其进行管理，完善票具的领用存的制度，方便相关部门的检查。同时还要严格按照预收款预缴制度，定期缴纳税款。

2.2 严格执行相关规章制度，以确保税款到位

相关部门要严格按照国家的相关规范和标准，对所得收入按照制定的计算标准进行计算，其中要扣除一定的费用，同时也要计入纳税所得，当完成产品开发结算计税成本后才可以对其进行适当的调节，以确保税收款及时到位。

2.3 健全和完善房地产企业的收入核算流程

2.3.1 明确企业核算范围

目前，房地产的销售收入主要包括销售商品房所得的收入、自行开发房地产的销售所得、土地转让所得的收入以及配套设施的销售所得。与购买方事前签订的购销合同、房地产的开发按合同内容进行的就属于自行开发的房地产项目，其中也包括购买方事前未签订购销合同的房地产。此外，旧城改造过程中所交纳的房产安置权款、周转房的出售、超出面积的房产款等也应该包括在“销售收入”的核算范围内。而自用房产应该算作固定资产进行核算。

2.3.2 正确采纳收入确认规范和标准

在进行房地产商品销售的过程中，一般需要签署交付房款、房产预售合同等，然后还要完成验收合格的工程、房产销售合同、交付买方验收并进行产权过户等程序，在房地产开发产品完成竣工验收的前后方认可验收房屋时，买方就尚未接受商品的所有权上具有的风险与报酬，不管款项是否已经完成收付，都不满足房地产开发商的确认收入条件。在办好移交手续、进行开发产品竣工验收之前，房地产预售款只能进行预收或暂收款处理，不作收入确认。仅当客户与企业签订了正式的销售合同，遵循法律手续；当客户确认了房屋的结构、面积和付款方式之后，移交手续也就随之完成。在计量收入金额时，可进行销售收入确认，简言之，就是只有房屋完工并交到购房者手中，才可以自预售账款划入主营业务收入。

2.4 加强房地产企业预售流转税费核算

在预告过程中，由于开发产品尚未完成，房地产开发企业得到的价款，不符合相关收入确认的条件，所以其不可计入收入，属于预售房地产款，暂时记入“预收账款”科目；当开发产品竣工验收并与用户办理移交手续后，才能够实现房地产销售收入，其“预收账款”也就变成了“主营业务收入”。在进行纳税申报时，房地产企业一般会贷记“应交税费——应交营业税”科目，借记“应交税费——预交营业税（印花税、城建税等）”科目，经过相关收入确认之后，再转出部分税费，贷记“应交税费——预交营业税”科目，借记；“营业税金”科目，同时对报表项目进行系统性分析，这样可以更好地实现税费与收入的配比，反映企业的经营悄况。

2.5 房地产企业具有特殊性，可以适当增补信息披露政策

（1）增加土地信息资料，确保使用者能够全面了解房地产企业的开发规模和能力，土地成本在房地产开发成本中占据一定的比例，因此房地产企业要想获得更好的发展，就需要对土地的成本和土地的储备状况进行全面定位。部分企业获得了成本较低的土地，从而导致他们在市场竞争中获得较大的优势，也具备了较大的发展空间和利润，此时就要求房地产开发企业为投资者提供详细的未来发展趋势，使他们能够对企业信息有个全方位的把握，从而产生较高的投资价值。因此在房地产开发企业公布的财务报告中加入土地储备盘和成本信息是非常有必要的，这些信息不仅能够准确定位企业未来的发展趋势，而且还能对市场有个准确的评估，推动企业更好、更快的发展。

（2）对于不同的项目要揭露和获取不同项目现金流信息，在进行房地产企业财务报告阶段，每个分项目都需要揭露现金流的附加信息，并将其详细地陈列在附注中。此过程中，最好以企业每一个分项目为单位，列出在开发经营过程中每个分项目的现金流向，其中主要包括采购工程所需物资资金、每一笔销售收到的现金以及支付给工人的工资等，从而确保现金流向信息的有效性。

3 结语

总而言之，我国最近这些年的房地产企业发展尤为引人注目，但是，它在面临巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。这主要表现在房地产企业的资金占用量大，使用周期长，其资金核算工作有着较大的困难。一旦处理不当，将会直接影响到房地产企业的生存与发展。因此，我们必须针对当前房地产企业会计核算中存在的各种问题，采取积极有效的措施来切实提高房地产企业的会计核算质量，从而让房地产企业经营管理工作更具有针对性与实效性，从而促进房地产企业的良性发展。

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10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.032

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