限购令对房价的影响

○杜秦川

（中国社会科学院研究生院 北京 102488）

限购令对房价的影响

○杜秦川

（中国社会科学院研究生院 北京 102488）

限购令是在特定的社会经济背景下出台的，短期内会带来房价的下跌，中期内对房价的影响不明朗，房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓长期影响因素的作用来减缓房价上涨的速度，对房价的长期影响几乎可以忽略。

宏观调控 限购令 房价

一、相关政策出台的背景

中国经济自2003年迎来新一轮经济周期上行阶段以来，中国大中城市房价也开始上涨，特别是北京、上海、广州这些城市房价的上涨尤为明显。房价的这种上涨会带来比较突出的两个负面结果就是：一方面，从社会的角度讲，房价的过快上涨加大了中国广大工薪阶层的生活成本，从而也加剧了社会的潜在矛盾和冲突，这种矛盾和冲突会威胁到社会的稳定，因而需要调控房价以缓和这种社会矛盾。另一方面，从经济的角度讲，房价的飙升是资产价格上涨的一种典型表现，如果任其自由发展则很可能出现资产泡沫（甚至一些地区已经出现了泡沫），而泡沫一旦破裂则后果很严重，资产价格的下跌会进一步影响到实体经济，很可能把一国经济拖入长期的停滞，上世纪90年代日本经济泡沫的破裂引起的衰退和停滞一直持续到了现在就是一个很典型的例子。这就是中央政府出台房地产调控政策的大背景。

二、从供求角度看限购令对房价的影响

1、短期影响

从需求面讲，限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。

从供给面来看，短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来，这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资，跟现期的政策变化没多大关系。因此，可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

因此在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

2、中期影响

从中期来看，限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西，它不是一项具有长期影响的根本制度，只是个过渡性的东西，寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要，该政策就会被取消。那么可以推知，政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以，从需求面讲，限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话，一部分购房需求就会始终被抑制，从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。

再从供给面来看，中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定，包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等，但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此，理论上讲，中期内房屋的总供给量会上升，这样会促使房价下跌。

但是，如果回到现实来看的话，政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中，开发商作为房地产建造的一线执行者，他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下，他们会尽可能建造出附加值较高的房屋，而这类房屋中有相当比例是面向富人的，一般来说，这种房屋的平均价格也比较高。所以，从中期来看，现实中房屋的供给结构会发生变化，而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

综上分析，限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然，这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止，这是个比较复杂的问题，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整，以最大化其收益。

3、长期影响

影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的，因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度，就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

从供给方面来看，长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的，房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前，土地供应的存量如果被耗尽的话，就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前，不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以，从长期来看，几乎可以忽略限购令对房价的影响。

三、限购令对房价的影响中的金融因素

房屋是一种非常特殊的商品，它既是耐用消费品又是投资品，影响房价的因素非常多，不仅包括经济层面的因素，也包括金融层面的因素。因此，房价是多种因素作用下的一个综合表现。比如，上文对房价长期走势的分析是在对宏观经济长期表现乐观判断的基础上进行的，其他因素对房价的影响可能比限购令本身的影响更重要，并且这些因素可能会影响到限购令的持续时间和执行与否。下面就加入金融因素对房价的影响。

房价自2003年以来一直都上涨，令人奇怪的是：为什么2009、2010年房价就上涨的异乎寻常的快呢？根据国家统计局对GDP增长率的初次核算，2008、2009、2010年这3年GDP增长率分别为9%、8.7%、10.3%，而这3年也正好是中国经济面临全球金融危机冲击的3年，2009年是实体经济增长最慢的一年，却和2010年上半年一样是房价上涨最快的一段时间，怎么解释这个现象呢？看看央行广义货币供应量（M2）或许会有个说法。2008年M2是47.52万亿元，同比增长17.8%；2009年M2是60.6万亿元，同比增加27.7%，比预期17%的增长还高10%，为过去10年里增长最快的一年；2010年M2是72.6万亿元，同比增加19.7%，为过去十年增速第二高。为什么这些现象就不早不晚地碰到一起了呢？据此似乎可以认为，2009、2010年房价的过快上涨主要是由于货币投放量过多造成的。再想想2008年批准的4万亿投资，其造成的后果也开始显现，为什么普通劳动力工资的突然上涨？用工荒不早不晚地也在2010年、2011年这些点给碰上了？

据此可以看到，限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法，它不是从源头上去遏制房价的上涨，控制货币的投放量才是根本的。但货币政策的实施（M2的过多投放）又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化、汇率形成机制、资本账户开放等因素的制约。

但反过来也要看到，虽然限购令不是抑制房价的治本之策，但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场，把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外，这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场，投机因素也是这样被抑制了，房地产市场需求面的资金被如此阻隔之后，需求也就受到了比较大的重创，所以房价就会下跌。由此可以看出，某种程度上讲，限购令的出台是被货币政策逼出来的。那么，据此再往下思考一步，当货币政策的压力比较小的时候（比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候），可能限购令也就没有存在的必要了。限购令一旦取消，也就不会对房价有什么影响了。限购政策出台时，宏观经济面临比较大的通货膨胀压力，货币政策也在调转方向，根据宏观经济的走势，如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话，限购令被取消的可能性也就会越来越大。

四、关于房价的后话

房价是一个非常复杂的问题，它受到很多因素的影响。限购令是影响房价的一个很重要的因素，但是宏观经济表现这一基本面因素是最基本的影响因素。其他的影响因素诸如货币政策、城市化进程、公众预期等也很重要。现实生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右着房价的走向。中央政府要考虑宏观经济稳定和金融稳定，所以它密切关注通货膨胀率的变化和资产市场上的泡沫，把通货膨胀率控制在一定范围并抑制资产泡沫的形成、放大和破裂。而地方政府往往关注辖区内的经济增长和税收增长，发展房地产业既能带来经济增长又能增加税收收入，所以它们有时也和房地产商合谋以推高房价。如果房地产出现泡沫并破裂的话，后果又不完全由地方政府承担，因为泡沫破裂后由房地产开放过程中形成的贷款变成的呆坏账由银行承担，泡沫破裂后形成的居民购房抵押贷款亏损由居民和银行承担。而这些都会转化为一国金融体系的风险，并可能由于传染而上升成系统性金融风险，后果会非常严重。因为系统性金融风险会使银行无钱放贷或紧缩贷款，由此造成企业资金使用成本上升，从而会对实体经济造成打击，进一步又会引起经济的紧缩甚至衰退，这个过程漫长而痛苦。另外，境外热钱这几年在中国大陆房价的上升中也发挥了作用，但泡沫一旦破裂，这些热钱跑得很快，最后留下的烂摊子就只能由东道国自己来收拾，而这也是个很痛苦的过程。可以说，日本失去的二十年就是一个血淋淋的例子。

[1]国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知[Z].国办发〔2011〕1号.

[2]北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知[Z].京政办发〔2011〕8号.

[3]中华人民共和国国家统计局：中国统计年鉴2010[Z].中国统计出版社，2010.

刘冰冰）