房地产发展对鄂尔多斯经济的影响

穆杰

鄂尔多斯市国土资源局 鄂尔多斯 017000

房地产发展对鄂尔多斯经济的影响

穆杰

鄂尔多斯市国土资源局 鄂尔多斯 017000

鄂尔多斯拥有中国最丰富的自然资源，也是近年中国经济社会发展最快的城市之一。但是鄂尔多斯面对那么多财富，并没有充分转化为经济社会发展和鄂尔多斯持久的繁荣兴盛，而是在很大程度上变成了房地产泡沫，房地产泡沫抽走了鄂尔多斯的发展机遇，留下的是空楼和民间借贷破裂。

房价；鄂尔多斯；房产

一、鄂尔多斯房地产泡沫的形成

鄂尔多斯资源丰富，拥有“扬眉吐气”（羊绒、煤炭、稀土、天然气）四大重要资源。鄂尔多斯羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一。已探明天然气储量约1880亿立方米，占全国三分之一，产量占全国六分之一。2003年之后，伴随着鄂尔多斯煤炭开采高潮的到来，资本迅速向房地产涌入。2004年政府开始在荒漠中兴建新区，总投资50多亿元。2005年后，城市化建设成为鄂尔多斯市政府的主要工作之一，“拆旧楼、盖新楼”的景象遍布鄂尔多斯全境。仅2011年一年，鄂尔多斯城区就计划拆迁300万平方米，几乎是过去五年的一半。而通过拆迁补偿，煤炭和房地产资金流入民间，许多鄂尔多斯人一夜暴富起来。富裕起来的鄂尔多斯人，又通过民间信贷的方式让资金重新流回煤炭和房地产，尤其是后者。

伴随着煤炭资本的涌入及政府希望通过发展房地产改变经济结构单一和促进经济增长的愿望，鄂尔多斯房价跟随全国房价泡沫趋势大涨起来。2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米1，000元左右，2006年就涨到1，800元，2007年更是升至3，000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，康巴什新区房价已经达到6，000元，东胜区则直逼七八千元高位。

房地产的高涨和资源的开发带来投资需要的高涨，但中国银行业有信贷数量限制，导致当地资金饥渴，这时民间资本通过高利贷的形式流向疯狂的房地产。高和报告显示，鄂尔多斯银行系统至2011年2月底，房地产开发贷款余额仅59.7亿元。而鄂尔多斯房地产业此时的投资规模是360.7亿元，来自银行的支持不满17亿元。

由于没有房地产之外好的投资渠道，鄂尔多斯人不仅把钱借给房地产开发商，而且热衷买房。从2006到2010，在房价上涨的这几年，鄂尔多斯人疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号，而且好多人都是一口气买好几套。

2010年上半年之前，鄂尔多斯楼市不存在营销概念，盖房不用设售楼处，人们看看模型沙盘就把房子买了。在最疯狂的时期，开发商只要拿下土地、做完规划，就敢卖房，而且期房就能全部卖光。

买房子的人大部分都是本地人，其中又有大部分是民间资本的放款人，拿着赚到手的利息去买房。这些买房者即使有钱付全款，也还是只交30%首付款，70%向银行贷款，自己的现金留着放高利贷。

2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时，鄂尔多斯住房成交面积超过了1，000万平方米，很多高端住宅项目，刚一推向市场，便迅速售罄。许多项目售价成功1.3万，个别项目甚至超过两万元/平方米。尽管，在这1，000万平方米之中，二手房成交面积仅有17万平方米，因为，既没有人愿意把新购买的房屋转让出去，也没有人愿意买旧房子。

这时候，危机开始了，由于限购，开发商收入锐减。全国性楼市调控开始后，银行收紧个人房贷，按照政府的限贷政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。而本地买房者按照限购规定已经严重超标，平均每人已达2.7套房，限购掐到了鄂尔多斯房地产的命门。再加上明显走弱的楼市让买房热情骤减，2011年2月开始，鄂尔多斯很多楼盘销售遇冷，有的楼盘售房率甚至为零，鄂尔多斯房地产危机拉开帷幕。

民间资金一边支持房地产商盖起房子，另一方面又买走房子支持房地产继续盖房子，而房价上涨又支持民间资金继续这样做，这就是民间资金与房地产泡沫的循环。房地产泡沫破裂，民间金融链条也必然破裂，一个民间金融链条的破裂又引发更多资金链条的破裂。而民间金融链条的破裂，又加剧房地产泡沫破裂，房地产泡沫破裂再次加剧民间金融破裂，这个恶性循环就开始了。

资金力量薄弱的一些本地开发商，则遭遇了来自银行和民间借贷的更大的双重还款压力。一位鄂尔多斯本地房地产商在2010年后仍旧恋战房地产，把所有资金都投入其中，结果房子盖到一半，只能咬着牙继续去民间借贷，但房子卖不出去，他就没钱还利息和本金，连办公室都不敢去。

鄂尔多斯大部分的房地产项目背后都有煤矿作支撑，才得以获得现金流或者获得小贷公司、民间资本的钱。一旦失去了煤矿这个“黑金奶牛”，资金链条会绷得更紧甚至断裂。

进入2012年，支持鄂尔多斯繁荣的“黑金”——煤炭也面临问题了。数据显示，从2012年5月开始，蒙煤产量大幅滑坡，这也是此轮煤价下跌行情的起点。当时，国际煤炭价格大幅回落，5月末，澳大利亚纽卡斯尔港动力煤价格报92.6美元/吨，比4月末下降9.1%，同比下降22%。随后在7月份，内蒙古原煤产量为8397万吨，比6月减少439万吨，比6月下降5.2%。占全区煤炭产量超过6成的鄂尔多斯，自然是受到其冲击的“受害者”了。

煤炭价格下跌，鄂尔多斯房地产和民间金融失去源泉动力，就像石油价格下跌让迪拜失色一样，鄂尔多斯的房地产和民间金融进一步进入恶性循环。

二、鄂尔多斯的房地产危机产生的原因分析

第一，鄂尔多斯的资源财富未能及时转换为人力资本和其他产业的物力资本，未能及时吸引大量产业与劳动者进入，资源财富变成了房地产泡沫和民间借贷泡沫，且导致产业结构单一和经济发展的不可持续。

丰富的自然资源是鄂尔多斯的最大优势，但相对于自然资源带来的巨大GDP和房地产开发面积，160多万人口的鄂尔多斯显得人口稀少。特别是在鄂尔多斯康巴什新区，规划到2020年人口达30万，但其党工委宣传部提供的数据显示目前康巴什的人口仅7.2万人。人口稀少的结果，导致大量服务业难以运转，而服务业难以运转，就难以吸引人口和留住人口，若不改变这个局面就会形成持续的“鬼城”。

2010年，按照康巴什新区“先安商气、再聚人气”的思路，康巴什新区商务局发布了《康巴什新区扶持第三产业发展优惠政策及奖励办法》。按照当时的思路，这项补贴政策执行三年，2012年，已是该办法实施的第三年，当地一些店主透露，2011年和2012年的补贴，当地政府并未兑现。由于新区人少，经营状况非常惨淡。据一些店主表示，康巴什惨淡的经营情况已让其不得不亏损转让，还有的店主则因此前已缴纳高额的装修费用和房租，所以，不得不维持现状继续经营。

资源是有限的，资源型城市的出路是发展非挖资源型的产业。但可惜的是，近年来通过资源开发所创造的财富，过多地流向了房地产和民间高利贷，而民间高利贷还多是流向房地产，最终资源财富变成了房地产泡沫，甚至高房价与高房租阻碍人口流入和服务业发展，房地产泡沫“抽走”过多资金阻碍其他产业发展。这对鄂尔多斯未来发展来说，甚为可惜！

第二，鄂尔多斯金融发展不足，非资源型产业发展也相对不足，因而投资渠道单一，导致民间金融过多的通过高利贷的方式流入房地产，形成房地产泡沫。

通过资源开发和拆迁补偿，鄂尔多斯人获得了大量财富，但对于突然到来的财富，相比于银行存款的低收益或负利息，除了实在可见、让人疯狂的房地产外，许多鄂尔多斯人不知投资到那里。在金融发展不足和非资源型产业发展不充分的情况下，鄂尔多斯人没有好的投资渠道和投资方向。

在全国房地产泡沫宏观背景下，鄂尔多斯人纷纷把钱投向房地产，造成了全国首屈一指的房地产泡沫，而疯狂的房价上涨又吸引鄂尔多斯人把钱疯狂的投向房地产——或买房子，或通过高利贷把钱借给房地产开发商，结果造成严重的房地产泡沫和虚幻超高利息的民间借贷。

当限购扣住已经人均拥有2.7套房子的鄂尔多斯房地产时，房地产销售出现问题，房地产开发商承诺的高利息不能及时兑付，高利息的民间借贷就不可持续了。于是，民间借贷崩盘，而民间借贷的崩盘又加剧房地产的崩溃，房地产的崩盘再而加剧民间借贷的崩溃，鄂尔多斯的危机就这样一发不可收拾了。

第三，在全国房地产泡沫和鄂尔多斯资源财富持续流入房地产的情况下，政府拆迁和大建新区在一定程度上加剧了房地产泡沫，但政府未能及时阻止房地产泡沫的膨胀和有效使用资源财富通过发展非房地产非资源型产业聚集人口与产业。

政府通过拆迁旧居为当地居民盖新房，是没有错的。通过开发新区、以新的面貌容纳人口和产业，也是没有错的。通过拆迁补偿，把资源财富变成民间财富，这还没有错误。但全国房地产泡沫和投资渠道、投资方向的不足将鄂尔多斯人的财富也疯狂引入房地产，而且造成了全国最严重的房地产泡沫。同时，新区未能及时聚集起人口和产业，这让房地产泡沫看起来更加严重。

第四，也是非常重要的，鄂尔多斯处于中国宏观大环境中，中央政府的政策对鄂尔多斯危机有重大影响。

鄂尔多斯房价上涨随全国房价而起，全国房价受土地政策、货币发行、廉租房建设等重要影响，而这些因素又掌握在中央手中，因此鄂尔多斯房价随全国房价上涨。

像全国一样，鄂尔多斯房价也在2008年全球金融危机爆发后有个短暂的下行，但随之中央四万亿和地方政府十几万亿的刺激计划出来后，货币发行井喷，全国房价逆转下行趋势后而暴涨。与此同时，2009年以后，鄂尔多斯楼市也再度复兴，民间金融泡沫也进一步扩大。

三、浅谈破解鄂尔多斯房地产泡沫的途径

为了更好地适应经济发展新常态，有效应对房地产市场出现的新形势，合理调节房地产市场供需关系，满足和支持居民合理住房消费，今年，内蒙古自治区人民政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》就促进全区房地产市场平稳健康发展提出几点意见。

1.制定和完善规划，有序调整房地产开发节奏和规模

2.调整相关政策，合理引导居民住房消费

3.培育和发展房屋租赁市场，提升房屋租赁产业化水平

4.规范收费行为，强化税费政策支持

5.创新模式，加大金融信贷支持力度

6.进一步盘活公积金贷款，加快改善居民住房条件

7.推进住宅产业化，促进房地产业转型发展

8.规范市场秩序，优化市场发展环境

9.强化主体责任，加强房地产市场监测分析和舆论引导

四、房地产的发展与鄂尔多斯经济的未来

房地产的发展与鄂尔多斯经济现阶段存在很多问题，近年经济调节的两只手，一看不见的手—市场，另一张看得见的手—政府。而看得见的手却成为闲不住的手，一方面利用宏观调控过度干预市场经济，另一方面在企业经营中设立的众多审核也消耗了企业大量精力，阻碍了企业发展。为此鄂尔多斯政府就提出在经济生产中的制度改革，主要内容就是精简制度，给企业更多地权利，减少政府干预，给企业创造一个更好的发展环境。让每个人都享受到改革带来的红利。

在未来对外投资、对外贸易、制度改革将会直接推动制造业与第三产业的增长进而拉动经济增长。鄂尔多斯经济总量会继续增大，房地产在鄂尔多斯经济中的数量变化不大但比例会随着经济增长而持续下降。相应的鄂尔多斯经济主要靠制造业和第三产业对房地产的依赖会大大减少，房价也会回归理性从投资品变成普通消费品。

正是因为这一点，商业地产以后要想生存一定是以服务其他行业为基础，只有它所服务的其他行业发展好了，或者说鄂尔多斯经济发展好了，商业地产自身才能发展好。当然商业地产也不会像前文提到的传统地产那样，过快发展对鄂尔多斯经济起阻碍作用产生了过犹不及的现象，相反鄂尔多斯经济发展的越快越好商业地产也就发展的越快越好，进而成为鄂尔多斯经济健康发展的晴雨表。