城市土地储备制度模式探讨

李滢

内蒙古自治区土地调查规划院 呼和浩特 010020

城市土地储备制度模式探讨

李滢

内蒙古自治区土地调查规划院 呼和浩特 010020

城市土地储备制度是一种新型的关于城市土地的市场制度，它是在城市的土地使用制度不断改革之后形成的，是一种创新型的土地管理制度，在城市的经济发展过程中占有举足轻重的位置。近年来，学术界也越来越重视对这一制度的研究。本文将从分析城市土地储备制度的内涵方面入手，着重探讨其模式。

城市土地储备制度；模式；探讨

城市土地储备制度是一种由城市的相关政府部门通过委托其他机构的形式，通过采用征用、收购以及回收等方式，将分散的土地重新几种起来，并且有政府部门统一进行管理和开发的一种土地管理制度。其中，政府部门通过房屋拆迁、土地平整的方式进行土地开发之后，再根据相关的土地安排计划，来有组织地将这些土地重新投入使用。城市土地储备制度的建立，是在城市政府将城市的土地占用之后，形成垄断市场，然后再通过土地招标和拍卖的方式将土地投出去，这样能够规避市场交易中的人为干扰因素，最终以确保土地交易的公平和公正。总而言之，城市土地储备制度是近年来刚兴起的一种土地的市场以及管理制度，它是一种创新型的土地管理模式。以下根据不同土地的储备方式、特点、发展目标等将其主要归纳为五种模式，并且对其进行分析。

一、市场主导型的上海模式

这是一种以市场为主要运行方式的土地储备制度，其是建立在市场具有土地资源配置功能的基础之上的。其运行的过程是这样的，土地发展中心按照原先的收购计划，以及遵循政府部门的相关要求，在与收购单位达成一致意见之后，将收购价格确定下来或者规定土地的收益成分，在由发展中心支付完收购金之后，然后按照程序办理相关的土地出让手续。储备机构在获得土地之后，按照自己的计划可以进行土地的拆迁、平整等，另外还可以借助相关的土地管理部门将那些易于出让的土地转让出去，为了实现高效、公平，可以构建起专门的土地收购和储备的网络，以及时而准确地向社会公布土地储备、出让等相关的信息。这种专门网络的构建，是一种程序化的土地运作方式，使得政府的土地储备和出让更加透明化和规范化，并且通过土地资源的合理配置、集约利用，最终实现国有土地资产的循环利用，从而获得土地的增值，进而实现土地市场的可持续发展。上海模式是一种以土地的储备形式来保证土地的价值以及利用，以实现土地价值的最大化。

二、政府主导和市场运作相结合的杭州模式

杭州市政府通过成立相关的土地储备委员会，通过其发挥自身相应的职能，来对土地的收购、储备以及出让等环节进行监控和指挥，从而为土地接下来的利用做好充分地准备工作。另外，相关的土地储备中心在分析和总结杭州市土地实际情况的基础上，进行相应的计划的制定，然后按照计划来对各种类型的国家土地进行储备和管理。关于土地筹备资金的问题，在由市政府的财政部门拨款之后投入土地的运营之中，之后其获得的增值资金反过来还可以作为下次的资金，当然，另外还可以通过将土地抵押出去的方式进行资金的筹措。对于这些土地的使用权，储备中心可以按照法律对其进行出租、抵押甚至改变其用途。杭州模式的土地储备是作为政府的一种宏观调控手段而存在的，与上海模式的重点是不同的。另外，与杭州的土地储备制度模式类似的城市还包括武汉、青岛、绍兴等。

三、双储双控模式

这种土地储备模式包含两部分，一是城市的用于建设的用地，二是用于耕作的用地，这就是所谓的双向储备。其运作过程是这样的:在行政管理和市场调控相结合的方式之下，对可利用的城市用地进行控制、管理以及储备，进而实现城市土地利用持久而又高效的目的。杭州模式同样是在储备土地的模式下，以避免过量的占用土地，进而保持土地占用和储备之间的平衡。另外，这种土地模式还具备一个独特的优势，它通过增加建设用地的利用成本，从而避免城市耕地的过度丧失。综上所述，这种双储双控的土地使用模式，通过提升土地的存量以及保护耕地的方式，以及实现建设用地和耕地之间的平衡，进而实现土地资源各类用途的共同发展，这是一种合理的土地储备模式。

四、结语

根据当前对城市土地的储备制度的研究现状来看，其相关的文章并没有很多。在这方面的研究，相对来说，国外在其实践上是做得比较出色的，也积累了相当的成功经验，这对我国城市土地储备制度模式的发展和研究是具有相当大的指导意义的。近年来，城市土地的监控、管理等得到了很大程度的发展，此方面的研究也越来越多。本文列举了三个主要的制度模式，各有各的优势和优点，其中也不乏一系列的创新。随着土地储备越来越普及，其模式也会越来越多，对城市土地的管理和储备也将越来越高效，这对城市土地的合理利用以及城市经济的发展都具有重要的作用。

[1]盛筠，章智群.城市土地储备制度模式比较研究[J].中国商界(下半月).2010(11).

[2]赵小风，黄贤金，肖飞，中国城市土地储备研究进展及展望[J].资源科学.2008(11).