绿色保障性住房的经济激励机制研究

2015-01-01蒋黎暄南京工业大学土木工程学院江苏南京211816

江西建材 2015年7期

■刘艳，蒋黎暄 ■南京工业大学土木工程学院，江苏南京 211816

绿色保障性住房自2010年起首先在我国部分省、市作为试点实施，进行了区域式、小规模、探索式的发展。但是，目前的各省市在绿色保障性住房建设中普遍存在以下问题:绿色保障性住房虽然可以提高居住品质，取得社会效益和生态效益，但存在增量成本，增加建设绿色保障性住房的资金投入。地方政府作为绿色保障性住房的建设主体，面临比传统保障性住房更大的资金需求，财政支出压力变得更大，由此导致了建设绿色保障性住房的动力不足。而房地产开发企业作为理性的“经济人”，参建绿色保障性住房无法获得直接收益，缺乏参与绿色保障性住房建设的积极性。所以如果仅靠政府的力量无法形成绿色保障性住房的规模化建设，亟需建立一个行之有效的经济激励机制推动相关主体参与其中。

1 绿色保障性住房建设总体现状

1．1 建设数量

截止到2014年，获得绿色建筑标识的保障性住房项目共有70个，建筑总面积达到2500万平方米。根据国家统计局网站2015年2月26日公布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2014年全年全国城镇保障性安居工程基本建成住房511万套，按照平均每套50平方米的面积来算，仅2014年全年的保障性住房面积就达到25550万平方米，绿色保障性住房的规模只占到传统保障性住房的十分之一。

1．2 建设水平

根据笔者统计，目前只有北京市、福建省、甘肃省、广东省、贵州省、海南省、河北省、河南省、湖南省、江苏省、辽宁省、山东省、陕西省、上海市、浙江省有获得标识的绿色保障性住房，其中江苏省、广东省、上海市三个沿海地区和山东省的项目数量遥遥领先，而中西部数量则偏少，分布明显不均。

1．3 政策法规

2012年4月，财政部和住建部联合颁发的167号文件《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》中提及“引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑，使绿色建筑更多地惠及民生”。

2013年初，国务院办公厅转发国家发改委、住房和城乡建设部联合制定的《绿色建筑行动方案》，要求从2014年起，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准。2013年12月，住房和城乡建设部印发《关于保障性住房实施绿色建筑行动的通知》，并同时发布了配套技术文件《绿色保障性住房技术导则》，于2014年1月1日起施行。

而在激励政策方面，目前中央政府及各省市政府很少有针对绿色保障性住房出台相对应的经济激励政策，而很多省市都参考绿色建筑经济激励政策来执行。

2 绿色保障性住房外部性分析

绿色保障性住房作为满足社会中低人群需求的特殊绿色建筑，具有非盈利性、大投入小产出、投资回收期长等特点，属于公共物品。对于参建的房地产开发企业而言，由于不能从中获得理想的收益，而社会没有花费任何成本的享有了绿色保障性住房所产生的绿色外部效益，导致房地产开发企业缺乏建设绿色保障性住房的内在动力，因此绿色保障性住房的供给低于社会的需求，不能达到帕累托最优。而此正体现出绿色保障性住房的正外部性。

从经济学角度分析，如下图所示:假定房地产开发企业参建绿色保障性住房的边际收益为MR，所花费的边际成本为MC，而通过绿色保障性住房建设带来的社会边际收益为MSR，由于绿色保障性住房具有正的经济外部性，即社会边际收益MSR大于私人边际收益MR，其差额为边际外在收益MER。从图中可以看出，由于个人收益最大化理论，私人边际收益曲线MR与边际成本曲线MC的交点E决定了绿色保障性住房的规模，但是对于社会，最优的均衡量应该是由社会边际收益曲线MSR与边际成本曲线MC的交点F决定，其对应的绿色保障性住房规模为，，没有实现资源的最优配置。

3 绿色保障性住房经济激励机制构建

3．1 经济激励机制构建目标

(1)中央政府对地方政府的激励目标。中央政府对地方政府的激励目标是促使地方政府积极履行绿色保障性住房的建设责任，严格执行中央政府的各项政策，最大限度满足中低收入群体的住房需求并提高居住舒适度。同时采取多种措施，给予房地产开发企业间接盈利模式，以有效激励其参建绿色保障性住房建设，增强社会责任，达到推动绿色建筑发展，实现可持续发展的目的。

(2)政府对房地产开发企业的激励目标。增强房地产开发企业的社会责任与使命感，通过经济激励政策的实施，给予房地产开发企业间接的盈利模式，实现房地产开发企业参与绿色保障性住房建设成本的合理分担，同时积极探索政企合作的其他有效模式，促使房地产开发企业主动参与绿色保障性住房建设行为，分担政府资金财政等方面的压力。

3．2 经济激励主体与对象分析

绿色保障性住房的建设利国利民，但由于存在外部性，资源配置作用不能得到充分发挥。从国外的经验看，只有通过政策，加以充分运用法律、行政及财政税收手段，才能引导、规范并推动绿色保障性住房的建设。这就必须依靠政府的宏观调控与管理。因此政府应该而且有能力作为经济激励的主体。

而房地产开发企业基于建设绿色保障性住房没有直接的成熟的盈利模式而持观望态度，不轻易参与绿色保障性住房建设。加上目前保障性住房处于供不应求的状态，绿色保障性住房尚未达到规模性建设，因此经济激励的客体应从供应方的角度出发，选择房地产开发企业作为重点激励对象，提高他们参建绿色保障性住房的积极性，增加绿色保障性住房的供给数量，降低建设绿色保障性住房的增量成本，满足保障对象的住房需求。

3．3 经济激励机制内容

(1)财政手段。中央财政对地方财政的投入。增加中央财政在绿色保障性住房建设中的投入，改变之前中央政府只提供不到10%的资金支持，而将90%的资金筹集压力转移给地方政府的格局。建议在中央和地方财政设立的绿色建筑专项资金中划分出绿色保障性住房专项资金，将绿色保障性住房列入国家和地方财政预算中，依据每年绿色保障性住房建设工作计划，在财政年度预算中列支，统一划拨到绿色保障性住房专项资金中，作为专项资金的稳定来源。政府对房地产开发企业的财政补贴。就绿色保障性住房而言，其补贴依据应以绿色保障性住房的增量成本为主。增量成本与项目所在地、项目的星级及绿色技术的成熟度相关，不同地点、物价不同，技术水平不同，因此增量成本也就不同。目前对于一星级的绿色保障性住房，政府可以不对其进行补贴，一星级应达到的相关项为强制项;对二星级绿色保障性住房补贴以增量成本的30%左右为宜;对三星级绿色保障性住房补贴以增量成本的35%左右为宜。政府对绿色技术、产品研究单位的财政补贴。在绿色保障性住房增量成本中，技术增量成本占的比重最大，因此需要探索一套低成本的绿色技术体系。这就需要加大对适用绿色保障性住房的绿色技术、产品研发创新的投入力度，设立绿色保障性住房专项技术财政补贴。政府对绿色保障性住房项目的示范与奖励。对绿色保障性住房项目进行示范和奖励，是将外部效应内部化的途径之一。通过对设计单位、施工单位和材料设备供应商等的示范展示，能够提升全社会对绿色保障性住房的认知，具有较强的激励作用。

(2)税收手段。由于公共租赁住房(含并轨后的廉租住房)率先实施绿色建筑行动，在税收激励手段上可以借鉴、引入LIHTC(Low-income Housing Tax Credit)，即“低收入家庭住房建设税收抵免制度”进行税收减免。

参照美国的LIHTC主体及运行机制，建议由我国国税总局负责统筹规划每年全国税收抵免总金额及各省、直辖市、自治区分配额;住建厅、委负责评审、批准绿色保障性住房建设申请，并复审监督，将结果提交国税总局，由国税总局授予或撤销税收抵免权利。住建部负责收集下级单位已统计的相关数据，再次整理分析，并将结果提交国税总局，为其下一步绿色保障性住房建设规划、决策提供依据。

(3)金融手段。包括建立完善的金融市场体系、建立住房公积金投资管理公司、建立住房储蓄金融机构、发展绿色保障性住房信托投资基金等方式，为绿色保障性住房的建设提供长久稳定的资金来源。