房屋土地基础信息中存在的风险与防控浅析

◎文/李金震

房屋土地基础信息中存在的风险与防控浅析

◎文/李金震

近年来，基层税收征管工作中，越来越多的房产税和土地使用税问题浮出水面。纳税人经济类型，房产土地权属，房屋土地面积，土地价格，房产原值，都成为影响房产税和土地使用税税收收入的重要因素。特别是营改增政策实施之后，房产税和土地使用税逐渐成为基层税收收入总量中的重头戏，成为区县级收入的重要组成部分，从而也受到来自区县与镇街政府部门的高度关注。本文就房屋土地基础信息登记过程中的基本要素，发现风险，提出建议，为进一步加强房地信息登记，提高征管质量浅抒己见。

房产税；土地使用税；基础信息规范化

目前，对房产税和土地使用税的征收，主要依赖于纳税人自行申报。在申报期，不论是网上申报还是窗口申报，大量房屋土地信息通过网络数据平台，最终汇成涓涓税款。

海量的信息从何而来？这是基层征管工作人员根据纳税人提供的土地出让（转让）合同、房屋土地权属证明、租赁合同、无偿使用证明，以及地税管理人员实地核查后的结论相结合形成的基础信息。这些信息又有怎样的作用？它们就是地税部门房产税和土地使用税最直接的征收依据。

因此，房屋土地基础信息无疑是影响房产税和土地使用税税收收入质量的关键环节，它与房地两税有着直接必然的关联。

一、基层房屋土地信息登记过程中存在的风险

目前税务部门房屋土地信息登记流程普遍为管理员登记、受理岗登记和行政许可大厅登记等方式。从核查环节、流转过程到最终信息录入，如何保证信息的真实有效，提高信息质量，严控基础信息中的风险，已成为税收执法中重要课题之一。

通过加大执法监察力度，基础数据的真实性已经取得了长足进步，但有效性，准确性仍有待加强。以笔者从事基层征管工作的经历来说，房屋土地信息的录入环节尚存较多风险点。

（一）国有土地受国土局监控，加之以地控税工作的全面推开，给税收工作增加了难度。集体土地、城镇居住用地、农村宅基地的面积和原值尚未确定统一现场测量标准、实测工具及合理计价依据。随着三证合一、一照一码的全面推行，登记门槛的降低，为新注册企业敞开了方便之门，注册经营地的随意性填写，为地税部门土地信息的准确录入更增加了难度。

1.楼房经济不同于楼宇经济。城镇民居民宅可用为注册登记用房产，土地面积的确定成为一大难题。普通住宅产权证书上基本只登记建筑面积或使用面积，如果税务部门不登记土地信息，则形成土地信息缺失，影响征管质量和税收质量。但是与写字楼不同的是，靠管理员确定普通住宅的土地面积难度大，若简单地将某一房产的建筑面积与土地面积划等号，又有违税收公平，可能导致争议。

2.农村房地缺乏价格指导，房产原值的确定人为因素加大，对新旧房屋的确定，适用房屋单价的确定，都无法可依，核定的依据缺乏刚性。就当前农村基建标准而言，即使是新建厂房，在有些地方也难以达到当地房管部门的参考单价，现实情况与理论参考依据之间存在较大差异。

3.农村集体宅基地证明能说明土地面积，却无法说明建筑面积，是否新建旧建考证难度大。加之第三产业户数逐渐增多，基层征管人员力量不足，受地理、交通工具影响不能做到实时监控，新增土地信息更新不及时，往往多是听之信之，录入的房屋土地信息可能小于实际使用面积，相较制造业这类经营场所相对固定的纳税人来说在房屋土地信息录入方面监控力不对等。

（二）土地信息录入难以实现联动机制。国土局、房管局、国税局、镇街税源部门各自掌握不同房产土地信息，没有相关系统数据的比对，对新建、扩建、改建、新购、变卖房产土地行为不能及时发现，对发现的房产土地变更未备案登记的企业只能采取被动处罚的办法，无法形成主动监控的局面。

（三）个别通过招拍挂形式取得的国有土地，因缴纳耕地占用税获得一年土地使用税的政策性减免资格认定。实际上，所有通过招拍挂形式完成的土地交易，肯定已经完成了前期土地整理，尽管耕地占用税多是由获得土地的企业支付，但实际纳税人并非该单位，而是当地政府或政府管理部门。因此，获得土地的企业并不是耕地占用税的纳税义务主体，不具备减免土地使用税的资格。这一细节容易被管理员忽略。

（四）出租行为中，有的出租企业出租的土地面积大于房产面积（平层）数倍或数十倍，但仅以登记的出租房屋面积作为年租金的依据，混淆了租金概念。场地租金往往隐藏在房产租金之后，难以发现。

（五）个别承租单位在企业新办之初规模不大，业务量小，承租场地小，而出租方场地面积与房屋面积巨大，经历若干年后，承租企业发展壮大，继续扩大租赁场地，但未向税务机关备案申报，可能导致税款流失。

（六）个别享受减免房产土地税的困难企业、福利企业，将本企业闲置的厂房场地出租给一些作坊式小企业，或登记的出租面积小，或出租给无税务登记不需要房产租金发票的个体经营户，继续享受减免政策，攫取税收利益。

（七）家族式企业利用法人、股东的直系亲属关系和企业间的关联关系，登记无租使用信息，形成“无租无税”的漏洞。特别是拥有多处宗地信息的企业，往往利用这种方式，只登记一处房产土地信息，其他注册企业的房屋土地信息均以无租使用的形式逃避纳税。

（八）以工程未完工、未验收合格为由，在建工程迟迟不转入固定资产，不登记房产原值，达到不履行房产税纳税义务或少缴税款的目的。以所购置的土地没有土地使用证为由拒绝履行土地使用税纳税义务，或以土地证证载日期为土地使用税计征日期，刻意少缴应纳土地使用税。

（九）异地注册经营。借商贸企业之名，在注册地只登记办公场所房屋土地信息，行制造企业之实，在实际经营地以个人身份租赁巨大经营场地和房屋，达到不缴和少缴房产土地税的目的。

（十）税务代理企业利用虚假房号，为大量企业登记房屋土地信息，一地多用，一房多用现象层出。尽管这些企业绝大多数是商贸类企业，且多数为异地经营，在不占用地方资源的情况下，更能为地方税收收入贡献力量，但长远来看，税法执法刚性在此类企业中受到弱化，房产土地税的税收收入质量受到影响。

（十一）税种限定和房地信息录入的标准化程度不高。个别承租企业未限定房产土地税税种，一些本应为无偿使用房地的企业被误解为自用房产土地，成为纳税义务主体，无偿使用房地的企业在土地信息录入上存在差异，有的是土地使用税的纳税义务主体，有的则录入在承租土地信息中，没有纳税义务。

（十二）个别房屋土地出租方由于承租方更换频繁，租赁合同变动较多，承租人、出租面积、年租金常发生变更，但信息更新不及时，原有自用房产原值的增减不及时，基础信息几经变更后，自用原值加出租原值之和已与账面原值不符。有的出租方可能因管理混乱无意间造成少缴税款，有的则可能因此造成重复缴税的问题。

（十三）对按照房产原值计税的房产，在房产原值的确定上，容易忽略地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。尤其是对于宗地容积率低于0.5的企业，核算房产原值时，因计算不正确加重纳税人税负的可能性较大。

（十四）纳税人在办理注销税务登记证时，如未关注房产土地权属性质与企业房地如何处置等问题，可能形成税收收入最后环节的真空地带。

（十五）受地方税收优惠政策和新的税种限定规定的影响，个体工商户在限定房产土地税税种时，存在新老登记户有无房地两税税种限定的差别，特别是涉及到有自用房屋土地的纳税人时，是否缴纳房产土地税，如何做到登记信息与申报的无风险对接，如何避免新老纳税人在申报房产土地税方面的不平等境遇，有待商榷。

二、加强房屋土地基础信息规范化登记的几点建议

房屋土地基础信息事关房产税和土地使用税的税收收入质量，加强房地基础信息的规范化登记，不仅是提高征管质量的重要手段，也是避免执法风险，体现税收公平的重要保证。那么，如何在房地信息采集、录入、变更、应用等方面，做到规范、准确、及时、有效呢？通过前述各风险点，不难看出，目前困扰房地信息质量的问题主要有三类。一是登记流程不统一，标准不甚规范；二是登记痕迹不清晰，责任不够具体；三是数据共享不通畅，机制尚不健全。具体建议如下：

（一）建立新登记纳税人房屋土地信息登记流程。综合以往房地信息登记的各种流程来看，因受人力、时间、区域限制，无法形成系统全面真实可靠的信息登记程序。结合目前一线征管现状，建议实施受理登记——核查——录入分离的流程体系。即：

1.按照区域划分确定受理岗位（窗口常驻办事），窗口办事人员接到纳税人登记资料后，采集纳税人填写的房屋土地信息采集表，并建立统一预登记电子台账，与新户登记电子台账相统一，登记纳税人名称、编号、税务登记证号、法人姓名、联系电话、坐落地址、限定税种、房地属性、占地面积、房屋面积、房产原值、房产租金等基础信息，形成初步档案后与电子台账一并转至核查岗（外勤核查）。

2.核查岗（外勤核查）按照新户登记台账，进入实地核查阶段。在实地核查的同时，按照统一标准，向新登记纳税人采集营业执照、法人身份证、房产土地相关证明资料的复印件和影像资料。对所登记的内容包括房地信息是否真实，限定税是否规范等进行核实，并修改完善原电子登记台账后打印签字，最后将所采集的电子信息及纸质资料形成档案交主管所长审核签字后，转入信息录入岗位。

3.录入岗按照电子台账内容与纸质件核对后，对该纳税人原始信息进行修改完善，将纳税人原有基础信息逐一进行补充完整。并在流转单页台账上签字，转回受理岗。

4.受理岗将档案归入档案室留存，同时将相关核查结果告知纳税人。

以上环节预计持续时间约在5个工作日，凡纳税人窗口办理登记事项时，能够即时办结的可根据一次性告知和税法相关规定先予办理，如后期核查发现问题再加以改正。这样的新户登记流程，能够最大限度的保证在时间紧、人员少的情况下，高效、分类、准确处理基础数据采集，可有效提高房地信息的准确性，减少人为因素。

（二）房屋土地信息采集表要突出房地信息所涵盖的各个要素。传统房屋土地信息采集表，只列明了地址、用途、面积、原值、租金、出租人、承租人，产权证书号等基本信息。建议添加前述风险点中所涉及的要点，将风险减控至最低。采集的信息至少还应包含以下几点：

1.房屋产权人。这对防止一房多用，防止假出租、假无租使用，提供注销清税依据有实际意义。

2.土地价格、面积、容积率、配套设施价值、辅助设施价值、装修增减价值、评估增减价值、更新改造增减价值等内容。用于准确计算应税房产原值和发生房地信息变更后登记使用。

3.有偿出租房产、有偿承租房产、无偿出租房产、无偿承租房产明细，将出租承租类房屋土地以附表形式细化分类。有助于鉴定承出租行为及无租使用行为的真伪，同时有助于准确估算变更后的房产原值。

4.土地性质、出租土地租金、土地出让（转让）合同号、契税、耕地占用税、土地整理费用。这类信息可有效提升税种限定、土地价格计算、房产原值计算和判断何时开征土地使用税的准确性。

（三）基础信息采集、登记、变更等流转环节应留存痕迹，明确权责。信息变更时每个环节都应有档案留存，做到痕迹清晰。核查人员进行实地核查后，要有电子台账记录与纸质件签字留底记录，并报主管所长审批后，提出变更需求。操作人员也应进行签字留底存档。如发生变更信息与实际不符时，可依据留存痕迹，找出失误环节，明确责任追究。

（四）建立房地信息登记预警机制。“三证合一，一照一码”的实施，惠及广大纳税人，但三证已经合一，经济一体的大数据互联互通尚未跟进。要弥补政策先行制度在后的不足，就应先进行数据定期沟通制度，建立起房地信息登记的预警机制。

受人力资源、地域分布、交通工具等多重因素制约，基层管理人员很难做到对纳税人房地信息的实时跟踪监控。为变被动为主动，可采取以下措施：

1.建立纳税人房地信息按年更新制度。前者所提房地信息采集表，可要求纳税人于每年企业所得税汇缴期时同步报送房地信息采集表，用于更新信息，确认纳税人是否存在信息变动，减少因主动监控力量薄弱造成的税收风险，同时亦可提高纳税人对房地信息应及时备案登记的主动性。

2.与当地政府管理部门、市场监管部门、国税局、国土局等相关机构定期进行数据比对，开展专题通气会，对发现的疑点问题，及时进行清理解决。

3.在本单位建立定期预警机制。利用税收分析、数据比对等形式，对可能出现风险的区域进行重点核查，尤其是要关注企业是否销售额增长较大较快，员工数量是否增加较多，成本费用是否加大等影响房地信息的因素，为管理人员提供预警。

（五）统一执行税种限定制度，规范落实政策。首先，要解决目前在纳税限定中房产税、土地使用税税种限定不统一的问题。要正确认识纳税义务主体与纳税申报的关系。要求企业进行申报，并不意味着认定企业纳税义务主体资格。就这一点来说，笔者倾向不论是自有房产土地或是承租房产土地的纳税人，都有义务进行申报。不论是单位纳税人还是个体工商户，也都有义务进行房地信息登记且按时申报。因此，应该统一对所有类型纳税人限定房产税和土地使用税税种。这也是加强对房地两税进行源头监控的有效手段。

其次，对减免房产税土地税的纳税人应实施重点监控和跟踪管理。对不符合政策要求的要及时清理，防止税款流失。

最后，一些能够影响土地面积、房产原值、租金的因素也不可忽略。比如测量难度大，测量工具少，税务机关是否具备核定纳税人房屋土地面积的资格，同时应如何科学合理测量争议房地面积，这需要多部门联合解决，绝不能以目测估计作为基础数据的来源，以杜绝人为因素对基础数据的影响。

此外，建造单价与地区经济的差异，参考租金价位与本地情况不符等问题，都有待规范政策依据。如建造单价是否应建立弹性原则，租金参考价格是否应更加细化地段位置等。如果在这些问题上实行简单的一刀切，势必有失税收公平，加剧征纳矛盾。

综上所述，房屋土地基础信息采集登记，是直接关系本地区房产税和土地使用税收入质量的基础保障。房地基础信息的采集不仅要做到精细，更要保证信息的规范和真实，从而发挥基础信息的“可用、易用”功能，为准确判断出与房地关联的应税行为，切实体现税法刚性，确保税款应收尽收，贡献出知微见著的深层价值。

责任编辑：解忠艳冯时

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1006-1255-（2015）11-0063-04

李金震（1976—），天津市北辰区地方税务局。邮编：300400