关于混合使用研究的思考

2015-01-01邵宁宁

市场周刊 2015年2期

关键词：用地混合规划

邵宁宁

关于混合使用研究的思考

邵宁宁

本文从混合使用的研究背景出发，总结了近些年国内外学者对混合使用的研究重点。最后针对国内混合使用研究存在的概念不清、政策法规不健全、实践评价等方面的问题，结合国外经验以及国内实情，对未来的深入研究提出建议。

混合使用；研究综述；建议

一、混合使用的研究背景

随着城镇化进程的加快，大城市、特大城市发展迅速。城市作为人类活动的物质载体，必然需要多种功能的混合布局，这也正是城市的天性之所在。现实中，与城镇化快速推进相对应的则是城市建成区的不断蔓延，目前的城市规划以功能分区为主导，而功能区之间缺乏有机的联系。城市空间尺度的增大，城市功能之间的机械分离，使城市居民必须面对长距离的通勤，交通量和通勤时间大大增加，城市拥堵、空气质量下降等问题接踵而来。此外，在一些新区建设以及旧城改造过程中，倾向于建设成片大规模的居住区、工业园区，大型的商业综合体、大尺度的城市广场纷纷出现，但由于与居住区相隔太远，而常有“门前冷落鞍马稀”的情况出现。功能相对单一的城市分区，不仅工作、生活便利性较差，也面临着城市多样性以及活力的缺乏等问题。这种种问题使不少学者开始质疑以往功能分区和单一的土地使用方式，将目光转向混合功能开发和土地的混合使用，以使城市回归多样性的天性。

较早对城市内部功能分区发展提出质疑的是雅各布斯，在她的著作《美国大城市的死与生》中，明确指责了单一的、分离的土地利用方式，并认为这是在扼杀城市的发展，提出多样性是城市的天性。她认为不同功能的适当混合可以创造具有活力的城市社区。而随着西方国家城市更新运动的发展，雅各布斯的观点日益得到人们的认同。1980年代，混合使用成为欧美学术界普遍支持的一种策略，它在提高工业化城市的活力、环境质量、社会效率、维护社会公平，促进城市可持续发展等方面所具有的重要作用都得到认可。

虽然目前对混合使用的研究已经有很长时间，但是对于混合使用的定义学界还未达到完全一致的统一，通过对比国内外有关学者对混合使用的研究，笔者比较认同许思扬等有关混合使用总结：混合使用是在一定范围相对紧凑的土地使用环境中，至少两种功能作为基本功能的混合，这些基本功能既是相互兼容的，又能独立地对外吸引相当的客户群，与从属功能一起，在类别、结构和布局等方面进行协调，使各功能组成部分在物质形态和功能上形成有效的整合，以增加城市的多样性，提高城市的活力。

二、国外混合使用的研究

自雅各布斯对城市功能分区的规划原则提出批判以后，在过去的几十年中，混合使用成为欧洲和北美国家一项重要的规划策略。在欧洲，混合使用成为城市更新、紧凑城市发展的重要组成部分，在美国也被应用于新城市主义的理论之中，被认为在创造和保持有活力、可持续发展的城市环境方面具有重要的作用。

混合使用研究的前些时期，欧美国家的研究侧重于对混合使用理论以及实践的研究。美国土地利用协会对混合使用的概念进行了界定，通过丰富的案例实践，介绍了混合使用运作的经验。Alan Rowley建立了一个混合使用的概念模型，分为建筑、地段、街区和片区四种规模尺度，并认为在城镇中心、内城、郊区和未建设地区都可进行混合使用的发展。Eric Hoppenbouwer和Erik Louw在此基础上建立了混合使用发展的新模型，将混合使用开发分为水平尺度、垂直尺度、共享尺度和时间尺度四个维度。Mike Jenks等对城市较高密度的功能混合进行了研究，认为混合功能是紧凑城市理论的必要组成部分。Peter Jones、Marion Roberts和Linda Morris对街道尺度的混合功能进行了研究，认为街道功能混合的发展与城市社区的可持续发展存在密切联系。Joel Garreau从美国“边缘城市”发展的现象入手，探讨了这些地区购物、工作、娱乐等功能的混合现象，认为大城市边缘地带可开发为混合使用功能中心。

相对于混合使用的理论研究，最近学者更加关注于对混合使用实践成果的评估。以加拿大为例，加拿大规划学者较早认可并在内城再开发和新城建设中推行混合使用发展。有些新城市主义者认为加拿大的混合使用发展处于领先地位。但是也有一些规划者和开发商仍然对混合使用持怀疑的态度，认为尽管混合使用的策略复兴了一些衰落的内城地区为新城建设提供了另外一种方向，但是并不是所有的城市居民和用地都因此而获益。Jill Grant通过对加拿大城市混合使用实践的研究发现，政府通过制定了职住比、居住区所需求的商业活动量等一系列混合使用的目标，使混合的比例得到改善。制度上的壁垒已经解决，但是从市场上来看，仍然需要一定程度的功能分离。加拿大的土地所有权、消费者的选择倾向以及城市居民对私密、稳定居住环境的选择也使得混合使用在实践上受阻。而规划者对混合使用的支持，可能由于他们仅看到混合使用的优势。Jill grant和Katherine perrott之后又对加拿大三个城市郊区通过发展零售业促进功能混合的实践进行了研究，发现规划者和开发商对项目实践结果持不同的态度。规划者将适当的政策支持与房屋出售的成果视为项目的成功，并不考虑经济回报和商业的可行性问题。他们认为人们的交通方式和购物方式会随混合使用的推进而改变。开发商则认为混合使用的成功在于项目被人所认可、房屋出售率高，以及获得预期的经济回报。单一功能开发的成果是可以预期的，混合开发却不能，且存在一定的风险。Eric Hoppenbouwer和Erik Louw从阿姆斯特丹东侧港区的案例中发现就东侧港区商业的数量而言，政府所实施的混合使用的政策是成功的，而且也获得了一些小型商业服务企业的认可。但是，由于港区商业服务部门从业人员数量很少，并没有吸引足够的客户、创造出有活力的临街环境，对公共生活也没有直接的影响。他们指出对混合使用成功与否的不同评价，意味着混合使用开发目前仍然是一个模糊的概念。

三、国内混合使用的研究

相对于国外混合使用的研究，国内起步较晚，对混合发展的探讨处在理论研究、以及经验介绍等方面，本文仅就从以下几个方面来对国内的研究现状进行总结。

相关理论研究。邢琰从政府的角度出发，探讨政府引领混合使用开发的必要性和可能作为，并结合中国实际情况，对政府的引导行为提出具体建议。鲍其隽、姜耀明探讨了中央商务区混合用途的概念及必要性，从土地规划二维层面上和立体空间规划层面上分析混合用途开发在城市中心商务区的运用，并从建筑空间领域出发，总结了商务中心区内的已建建筑、商务区周边的工业建筑和新建的公共建筑等的开发方式。徐轩轩、胡斌认为“混合街区”注重功能混合，在物质形态上表现为形式混合，从而实现使用者的混合，营造多元城市，并分别从功能、形式和使用者的层面介绍了“混合街区”营造的方式和策略。

国内外经验介绍。国内学者对国内外的经验持辩证的看法，认为各地区在借鉴国内外成功经验的同时，应结合本地实情，因地制宜地发展混合功能。刘伯英介绍了国外城市中心区混合功能开发的现状和特点，论述了城市中心区混合使用的概念、特征、实践经验、问题和发展趋势等，认为在城市中心的开发与再开发中，混合使用开发将发挥积极的作用。谢芳对比纽约曼哈顿华尔街地区和洛克菲勒中心夜间所呈现的不同的景象，分析其产生的原因，得出CBD建设必须重视城市生活的多功能性，并对北京CBD的建设提出建议。黄鹭新介绍了在土地资源稀缺、经济快速发展、人口急剧增长的背景下，香港所进行的混合用途发展，着重介绍了其所实行的弹性的区划图则指出其存在的问题，并提出了可能的解决方法。黄毅介绍了中世纪欧洲城市的功能混合以及其产生的原因，并对当今城市多样性的塑造具有借鉴意义。应盛在回顾土地混合使用发展历程的基础上，总结了土地混合使用的定义，并介绍了美英两国土地混合使用规划政策方面的实践，得出对我国土地的混合使用发展的启示。李健、陆伟研究了与保障性住宅用地相适应的混合发展的用地类型，并因地制宜地根据新老城区混合使用的不同特点提出了保障性住宅用地混合发展的策略，认为混合使用可以增加低收入群体的就业机会，并为他们教育、生活、休闲等提供方便，从而也促进了社会公平的发展。

国内实证研究。黄毅较为系统地提出了混合功能城市的概念和特征，分析了当前上海城市混合功能开发所面临的机遇、问题和挑战。此外，他在研究上海混合功能发展历史的基础上，分析了在开发选址、功能构成以及开发的规模和密度等方面的问题，最后概括总结了混合功能建设的方法。翟强系统阐述城市街区混合功能开发规划策略，包括开发选址条件、土地使用和功能布局、街区划分、交通组织、开发强度和空间设计以及建设和管理策略，最后对武汉市二环线武昌段地区的混合开发进行实例研究。

对国内“混合使用”规划政策的研究。近几年，国内比较侧重于规划政策对混合使用引导的研究。王佳宁探讨了《上海市控制性详细规划技术准则》在地块层面上对混合用地的倡导方式，认为它首次明确了混合用地在控制性详细规划中的作用，具有突破性的意义，并认为要在混合比例、具体混合方式、地下空间利用等三个方面进行研究提升。许靖涛等系统地介绍了国内外较为典型的法则对混合使用的引导：美国纽约“区划法”通过“功能组”、设置特别目的区的方式来实现对土地的弹性控制；新加坡通过设立“白色地段”，使开发商灵活选择政府许可的土地利用性质以及各种功能所占比例；香港“法定图则”引入综合发展用地来确保用地的弹性；《深圳市城市规划标准与准则》通过简化分级，拓宽适建范围及比例来对混合使用进行引导；《武汉规划用地兼容性规定》是以用地兼容性来引导混合使用，对兼容类型和兼容度进行了划定；《上海市控制性详细规划技术准则》规定了混合用地的适用区域，并用拆分核算的方法来计算混合度。许靖涛等通过分析混合使用与用地适建性、用地兼容性的内涵，得出混合使用与其他两者有本质的区别，结合《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》引导混合使用的作用，认为用地兼容性难以完全替代设立混合用地的思路。他们还发现有些地区也在相关法规中提出了引导混合使用的一些办法，但大都缺乏统一的规范，而这些内涵不统一的“混合用地”不仅会带来建设上的混乱，还会使环境质量恶化。

四、混合使用研究的思考

综上所述，混合使用是当前增强城市活力、促使城市可持续发展的一项重要的策略，在这方面学术界已经达到了一种共识。国内一些地区也就促进混合使用而制定了相关的政策法规，但是有关混合使用的法规制定和实践上的探讨还需要进一步深化。首先，学界要尽快厘清混合使用这一基本概念，根据其内涵和外延做出精准的统一的定义。根据国外以及国内相关项目实施的经验来看，模糊不清的定义不仅会难以明确混合使用开发的成功与否，更会使各地在制定混合使用相关政策法规时，与其他相似的概念混淆而给城市建设和环境质量带来问题。其次，在制定相关政策法规时，如许靖涛等所说，各地规划人员在规划管理方面有着差异，在制定政策法规时不仅要考虑各地的土地利用、经济发展等的情况，还要考虑规划管理的水平，对混合使用的灵活性进行把握。第三，要加强对混合使用成果的研究，从政府制定的指标、开发商的评价、市民的评价三方面入手，找出混合使用开发的适宜地区以及最优的混合使用开发方案，以丰富混合使用的理论研究。

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