我国房产价格影响因素的分析

丁力人

我国房产价格影响因素的分析

丁力人

文章既研究政府政策、人们预期等要素对房产价格的影响，运用经济学知识和理论，分析客观的经济现象，更多的解释房价背后的主观因素；又研究国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、贷款利率、汇率等经济因素对房价的影响。通过定性与定量分析，找出并解释影响房价的主要因素和次要因素，对房价的走势有一个比较新的认识，有利于政府进一步决策和人们的购房意愿。

房产价格；影响因素；定性研究

一、引言

房产行业是支撑我国经济发展的支柱产业，房产业能否健康稳定地发展关系到我国的国计民生。然而，伴随着房产市场的迅速发展，我国的房产价格开始直线上升，已经远远超过普通百姓的购买能力。世界银行规定，衡量一个国家的住房消费水平时，通常认为房价收入比低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力范围，因此3-6倍之间较为适宜，这个标准也早已成为房价与家庭年收入之间进行分析的重要参照系数。目前，我国几乎所有城市的房价收入比均超过了10，而一线城市大都在20以上。虽然房产业快速发展并且已经成为推动我国经济发展的不可或缺的力量，但是这也造成了房价的高位波动，与此同时，房价波动背后影响其变化的因素也不能被大众很好的理解与熟知。房产的价格是诸多不同却又互相有联系的因素共同作用的结果，比如地域因素、环境因素、政策因素、社会因素、自然因素等，不同因素对房价的影响程度不同。在所有影响因素里面，经济因素对房价的影响作用最大，比如城镇居民人均可支配收入、居民消费价格指数、贷款利率、汇率等。这些不同的因素交织在一起，使得房价呈现出波动起伏的状态，反过来，房价的波动又将影响整个国民经济，因而与其他宏观经济变量之间有着十分紧密的联系。因此，深入研究房产市场的特点，并对影响房价的主要经济因素进行定量实证分析研究，对于保持我国房产市场持续、健康、稳定的发展，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。

二、文献概述

刘晓玲从房产发展和房价变化角度指出，现如今房产价格不断上升且居高不下，是政府政策的推动从而导致房产开发商的跟进以及城市化进程的加快导致对商品房需求增加等因素造成的。郎咸平指出，房产的问题不仅仅在于房地产，也不是所谓的流动性过剩的结果，投资环境恶化的先兆就是楼市泡沫——在“以GDP为纲”的政策指导下所有的资金流向房产业造成楼市泡沫。杜雪君、吴次芳、黄忠华指出：我国房地产税和房价之间存在长期稳定的均衡关系，房价和房地产税存在正相关关系，房产税越高房价越高；在不考虑地方公共支出对房价影响的情况下，房产税的长期影响效应要大于短期影响效应；我国房产税制设置欠完善，房地产税的变化会影响房价，而房价的变化不会影响房地产税。贺胜兵探讨了有关房地产价格的影响因素，通过数据收集和计量实证模型的分析，弥补了我国房产行业研究多而理论少的不足。但是在讨论影响因素时，都是在说某单个因素对房价的影响，计量模型也基本上是一元回归模型，没有建立基于面板数据回归的多元数据模型。杨君伟、胡燕京集中分析自然环境极差与房产价格的相关性，在不同地区选取了典型大中城市为样本进行研究，以平均房价、人均可支配收入、金融参与程度和自然环境级差因素等指标入手，用计量线性方法进行单方程线性回归，回归结果显示自然环境级差因素是影响房产价格的重要因素。

三、房产价格影响因素

（一）替代品市场因素

替代品市场主要指的就是二手房交易市场和房屋租赁市场。众所周知，人们在买东西时，一个重要的参考因素就是其替代品的价格，尤其像买房这样对人生有重大影响的事情，更是再三考虑，仔细比对。当二手房市场或者租赁市场的相对价格升高时，人们倾向于从二手房市场和租赁市场退出，购买新房；当二手房市场或者租赁市场的相对价格降低时，人们倾向于从新房市场退出，购买二手房或者租赁房屋。在我国房产市场上，新房市场和租赁市场间的替代性大，新房市场和二手房市场间的替代性小。原因是，无论是自己置办家产还是买房用作投资，人们第一个想到的仍旧是“新房”。“新”这个概念似乎对人们的影响极其重要，什么都要“新”的好。很多人认为，如果自己手头资金充足，一定是买新房，但在资金不足的情况下，或许考虑一个比较新的二手房或者租赁房屋。然而，相对二手房，当新房价格偏高时，需求者会先选择租房住，静观其变，等待新房市场价格降低时再进入新房市场，而不是立即转向二手房市场，毕竟，一间新房比一间二手房对初次购房者来说吸引力大得多。从全国范围来看，新房始终是住宅市场的主体，二手房市场规模有限。新房市场规模稳步增长，且成交量的波动幅度小于二手房和租房。从2008-2013年销售数据来看，2009年后，全国新房年均成交面积为9亿平方米以上，而同期二手房销售面积仅2亿平方米左右。而且，二手房市场主要集中在一线城市，中西部地区及多数二三线城市，二手房市场占比不高，市场发达程度远不及一线城市。这主要还是因为我国二手房、租房市场发展时间短，规模小、发展极其不完善造成的。这也从侧面反应了为何我国新房价格如此之高。随着更多新房的竣工入住和改善性需求的释放，更多城市的二手房市场和房屋租赁市场将逐渐起步并日趋成熟，它们与新房市场的价格将互为参照，互相影响。

（二）社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市化状况、城市历史、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。一般来说，人口数量多、人口密度大、治安状况好、城市化水平高的地方对住房的需求量也大，价格也相对较高；而一些人口数量较少的偏远地区，房价就会比较低。对于家庭数量和家庭构成，由于计划生育以及人们对于子女观念的改变，使得子女数量减少，家庭规模小型化，家庭单位数量增多，这会导致住房需求的增加，房价的上升。心里预期对房价的影响也很大。老百姓看到房价大涨，形成房价上涨的心理预期，会赶紧入市以免吃亏，房价越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大。当大部分人拥有同样的心里预期并做出同样的买或者不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，不是一言一句就能说清楚，况且它还伴随着一种缓慢的渗透性的历史形成，例如，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、厦门的鼓浪屿等，这些地区的房价就是高值区，这并不是某一个方面的某个特定的原因造成的。这些许多不同的复杂因素共同对房价造成了影响。

（三）自然因素

自然因素主要是指房产开发过程中土地的一些自然条件，包括位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、天然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向及其结构、内部格局、设备、施工质量等。其中，位置是影响城市内部房产价格水平的最重要因素，大家公认的好位置、好环境，往往也是城市建设投资、环境投资长期积累的结果，土地成本自然居高不下，加之购房者对好位置需求热情高，开发商有机会提高利润水平，由此导致好位置房价高出差位置房价几倍乃至十几倍。对于一些地形地貌情况较好，施工难度较小，建造成本较小的地段的房价要比一些地形地貌情况较差，施工难度较大，建造成本较大的地段的房价来得高。而一些交通便利，气候温和，环境质量较高的地段，其房产价格一般比较高。在目前民众普遍追求生活质量，享受生活品质的情况下，自然因素显得越来越重要。

（四）政府因素

在我国这样一个土地、劳动力、货币都由国家宏观调控而非市场化的国家，政府因素对房价有很大的影响程度。我国房产市场的不完全竞争性、外部性和准“公共产品”等属性，使得房产市场本身并不能保证资源的有效配置，政府及时有效的宏观调控能弥补市场本身的不足，防止市场失灵的发生，达到经济的健康运行。

1.税收政策

税收是国家财政收入的最主要来源，房产税是政府调节房价的重要手段之一。“新国八条”中要求指出，各地区加强税收征管力度，完善并调整相关税收政策，加大力度监督检查土地增值税征管情况，对定价明显高于周边房价水平的房产开发项目重点监督检查，并严格执行土地增值税清算和稽查。此外，为遏制开发商之间的垄断竞争以及恶性抬高房价的行为，政策还要求对超出平均商品房水平的项目进行土地增值税清查和稽查。

然而，在房价飞涨的同时，很多地方政府可以享受其带来的“成果”。全国政协委员、河南工商联副会长王超斌曾委托河南房地产协会做了一份“房价清单”。清单显示，政府各种税费占总房价的30%上下，再加上层层“公关费”，房价的一半被政府拿去了。近年来，国家虽然出台很多税收政策来控制甚至是遏制房价，但这些政策的实施力度，传递能力，以及对其的监管力度和效果评估都有待考证与加强。

2.信贷政策

信贷政策是宏观调控房价的另外一个重要手段之一。2002年以前，是信贷政策的快速发展期。期间颁布的主要政策有：1998年4月7日，央行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务；1999年，央行将住房贷款的上限由房价款的70%提高到80%，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%；2002年9月1日起，北京等国内城市相继取消了始于1994年左右的“内”、“外”销商品房的限制。2002年以后，信贷政策逐步紧缩。2002～2003年，央行着重强调了“防止产地产泡沫，防止信贷过度集中房地产业”；2005年3月17日，央行宣布取消住房贷款优惠利率；对房产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；2005～2006年，“国八条”“新国八条”“国六条”相继颁布，提出综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；2006年以后，相关文件的出台，明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数。

纵观十几年来房地产信贷政策的改变，可以清晰的看到政府从支持鼓励买房到限制控制买房的变化过程。房屋作为一种商品，同样满足最基本的微观经济学供求基本定理，如果市场满足完全竞争，房屋价格将会维持在市场出清价格，资源会得到有效配置，也是满足帕累托最优的。同样，如果要对价格进行干预，无外乎是从住房的供给或者需求着手。但是，增加供给是困难的，原因是可供住房的土地有限以及面临通货膨胀的压力。因此，我国政府对房价的抑制，大多是采取抑制需求的方式。信贷政策中的加息、提高首付款比例、项目封顶才能放款等政策都是以增加购买成本，减少有效需求为出发点的。

与其他政策相比，信贷政策效果快，便于执行；但是其做不到区别对待，不论是提高首付款比例还是加息，不仅对炒房者有效，同时也影响到了很多有正常住房需求的消费者。

3.货币政策

当经济过热时，采取紧缩的货币政策；当经济衰退时，采取宽松的货币政策。对于政府来说，它是货币的垄断发行者。如果货币的资源配置是市场化的，那物价不会飞涨，房价不会飞涨，因为老百姓要获得货币，需要提供真实的产品和服务。在一个公平的百姓经济体系中，货币只是在流动中充当媒介手段而已。只有当货币权力被垄断后，才会有所谓的通货膨胀。从货币数量论方面进行考虑，人们持有货币是为了购买产品与服务。他们为进行交易所需要的货币越多，他们持有的货币就越多。M*V=P*T，即货币*货币流通速度=价格*交易量。由于交易次数难以衡量，交易次数T被替换为经济中的总产出Y，M*V=P*Y。如果我们假定货币流通速度V不变，那么货币量决定了名义GDP，所以货币供给M的任何变动都会引起名义GDP同比例的变动。由于生产要素和生产函数已经决定了实际GDP，所以，名义GDP只有在价格水平变动时才会调整，这意味着，价格水平与货币供给成比例。M的百分比变动+V的百分比变动=P的百分比变动+Y的百分比变动，V的百分比变动为0，而Y的百分比变动在短期内也为0，所以中央银行控制的货币量M的百分比变动直接影响着价格水平P的百分比变动，中央银行发行的货币越多，价格越高，通货膨胀率越高，房价越高。其实当今世界的货币量远远超过流动需要量的事实也证明了这一点。

（五）经济因素

影响我国房价的经济因素有很多，一般来说有国内生产总值、城镇居民可支配收入、居民消费价格指数、汇率、利率等。这些因素不仅作为个体对房价产生影响，互相之间的共同作用也对房价产生极其复杂的影响。

1.国内生产总值

国内生产总值，即GDP，是给定时期的经济内生产的所有最终产品和服务的市场价值，它告诉我们一国的总收入及在产品和服务上的总支出。国内生产总值常常被认为是对经济表现状况的最好的衡量，一般来说，GDP的增长会带来经济发展水平的提高和人民生活水平的改善。经济水平的发展，又会导致生活水平、生活成本以及市场需求的增加，并最终导致房价的上升。我国每一年的国内生产总值都要比上一年增长很多，在我国经济保持高速增长的同时，人民收入水平提高了，在温饱问题解决后，人们就要考虑改善住房，住房需求增加，住房品质提高，这会推动房价的增长。纵观我国的经济发展，房价几乎和国内生产总值保持正比例的关系，尤其是进入二十一世纪以来，经济发展水平和房价都显著提高，加之城市化水平的提高，GDP的变化与房价的变化是同方向的。

2.居民可支配收入

居民收入水平是衡量居民购买能力的重要指标，居民收入水平的高低决定着居民购买能力的大小。根据古典理论，我们将居民收入在支付掉税收以后的收入称为可支配收入，人们把他们的可支配收入在储蓄和消费之间进行划分。消费是可支配收入的函数，C=C (Y-T)。而人们将多少收入用于储蓄多少用于消费则取决于边际消费倾向，边际消费倾向是当可支配收入增加一美元时消费的变化量，它是介于0～1之间的一个数字。因此，可支配收入越高，消费越高。居民收入水平的提高，将会增加对房屋的需求，从而使房产价格上升。需要说明的是，对于低收入者，住房是奢侈品，其对房屋的需求弹性很小，可支配收入的增加并不会增加他们对住房的需求，因为他们首先会将这些增加的收入用于满足基本的吃、穿等；对于高收入者，可支配收入的增加也不会明显增加他们对住房的需求，因为他们本身有房；推动房价上涨的主力军是中等收入者，只有他们的收入增加，会大量增加对住房的需求。但总的来说，居民收入的增加对房地产价格产生的总效应是房地产价格上升。

3.利率

利率是持有货币的机会成本，它的大小直接影响着资金借贷的成本。我国的银行利率是由我国的中央人民银行所决定的，是我国政府进行宏观调控的重要手段。对于开发商来说，利率的上升会加大对开发商的成本，因为房产的开发一般都需要巨额的资金，一般都会从银行借贷。贷款利率的高低直接影响为这笔高额贷款所支付的利息，进而影响投资额和供给。一般来说，利率越高，投资意愿降低，供给减少，房价上升；对于需求者来说，利率上升将会使其的购房成本增加，加大其还贷压力，购房意愿降低，需求减少，价格下降。所以说，利率的上升同时压低房地产需求和供给，它对最终房价的影响是不确定的。

4.汇率

汇率是两个国家通货的相对价格。随着人民币的升值，人们的财富和可支配收入会增加，财富的增加会促使公众增加消费，而房屋作为一种商品，对其的需求自然会增加，从而拉高房价；与此同时，人民币的升值，会增加外国资产对中国资本的投资，大家纷纷把手中的其他货币兑换成人民币，希望通过人民币的升值来赚取其间的汇差。外国资金的流入，又会作用于实体经济，房产业作为一种高利润产业，自然成为了这些外资青睐的对象。大量外资的进入，又进一步推高了我国的房产价格。改革开放后，对外国门的打开直接导致了我国融入了世界经济中，金融市场的开放以及世界资本的流动，使得汇率——作为一国货币与外国货币的比价，同时影响到了国内和国外的资产变动和各行各业的投资或需求的变动，当世界资本瞄向中国房产业时，房价自然大幅上升，甚至导致房地产泡沫，这种情况是非常危险的，这也说明实证研究汇率对房价的影响是重要的，宏观调控房价是必要的。

5.价格水平

最常用的价格水平的衡量指标是消费者价格指数。消费者价格指数，CPI，是一篮子产品与服务的价格相对于同一篮子产品与服务在某个基年的价格的比值，CPI把许多产品与服务的价格变成衡量价格总体水平的单一指数。CPI是衡量通货膨胀的一个重要指标，是一个国家经济稳定的温度计。房屋作为一种消费商品，自然被记入CPI内，一般情况下，房屋价格与CPI呈现同方向变动的关系，房屋价格上涨会拉高CPI，CPI的提高也会作用于房价。

四、政策建议

我国房产业快速发展已经成为我国经济的支柱产业，房产业的平稳、健康的良性发展对稳定我国的宏观经济至关重要，然而可笑的是，高房价已经和看病贵、上学难并称新的三大民生问题。房价问题，已经不是一个单纯的经济问题而是一个社会问题。房价的大幅波动以及大肆上涨，不仅阻碍了国家扩大内需、拉动消费政策的落实，更会对宏观经济的波动造成不良影响，使得社会产生严重的问题。2008年美国次贷危机的发生已经充分说明了完全相信并且依赖房地产市场的自我调节是不现实的，政府的有效干预和调控是有必要的，只有通过全方位的包括经济、行政、法律等手段，实施综合系统的调控才能对房价过快上涨起到积极的抑制作用。“无形的手”和“有形的手”完美的结合，房产市场才能有效平稳的运行。对此，本文结合以上对房产市场的理论分析与实证分析，提出一些建议：

第一，进一步修正并且完善我国价格指数的测量方式。房屋作为一种消费者购买的商品应该包括在某些价格指数中，而确定其在所计算的指数中的权数则为重中之重。如果只是针对没有合理包含房产价格的价格指数，甚至是根本没有体现房产价格的价格指数制定相应的政策，那么政策的调控效果就不可避免地会出现顾此失彼的状态。因此，只有制定一个包含有房价的价格指数，使此指数成为宏观政策调控的目标才能凸显调控的作用。对此，可以根据实际情况，采用灵活多变的计算方法，根据房产业不同时期在经济中的重要程度以及对经济的冲击程度来确定其现在价格指数中的权重。

第二，稳定汇率。随着汇率市场的开放以及各国逐渐对固定汇率制度的放弃，汇率——作为国与国之间货币的兑换比率，所扮演的角色越来越重要。由于汇率的市场化，以及近几年中国在国际贸易中的顺差，使得人民币面临着升值的压力。人民币的升值，会吸引大量的外资涌入，其对房地产造成的冲击将是巨大的。其次，由于汇率的不稳定性，也会直接影响到我国房产的价格。因此，稳定汇率变得至关重要，尤其在短期内，汇率的大幅变动将带来大量的投机性资金，资金的涌入或者涌出将会带来房产价格的忽高忽低，从而也会将国民经济暴露在危险之中。

第三，稳定利率。利率的变化会影响房屋的供给与需求，从而影响房屋的价格。在我国，利率由央行决定，在利率未完全市场化的情况下，央行对利率的调控是宏观调控的重要手段。央行因根据市场情况，理论联系实际，在全方位考虑经济运行的情况下，小心谨慎的对利率进行操控，不对利率做大幅调整，从而稳定房价。

第四，积极培育良好的二手房交易市场以及房屋租赁市场。现如今，房价之所以这么高与我国落后的二手房市场以及落后的房屋租赁市场有关。住房者的选择有限，租赁交易成本的昂贵，信息的闭塞都是推动房价上涨的原因。政府可颁布相关政策，大力扶持替代市场的发展，缓解新房市场的压力，以增加对它们对房价的影响力，同时也给政府的调控措施提供了更多的选择。

第五，针对不同地区的不同情况，理论联系实际，根据事实制定不同的地方性政策。我国经济发展地区之间不平衡，房产业的发展亦是如此。受到自然因素，社会因素等许多不同因素的共同影响，地区之间的房价差异很大。针对这种情况，不可搞政策的“一刀切”，让所有地区有遵守统一的政策法规，这样既违背国家利益有违背局部利益。例如，对于一些房价过高城市，政府应予以披露，让社会公众一起对其进行监督，防止房地产泡沫的出现，政府也应对其进行着重监管，采取严厉的紧缩性的调控政策；对于一些房价正在上涨的城市，要采取警示和预防措施，实行温和的鼓励与引导相结合的紧缩性的调控政策；而对于一些房价在合理范围内的城市，则没有必要制定一些特别的政策措施，只要平时加大防范即可。

中央政府的房价调控政策必须要适当考虑地方政府的利益，在满足中央政策执行力度的同时，放权于地方，因地制宜，制定适合调控地方房价的政策。

[1]刘晓玲.2008年后中国房价趋势分析[F].华商,2008.

[2]郎咸平.热点的背后[M].北京:东方出版社,2008.

[3]杜雪君,吴次芳,黄忠华.我国房地产税与房价关系的实证研究[A].技术经济,2008.

[4]贺胜兵.我国房地产价格若干影响因素的实证研究[D].华中师范大学,2006.

[5]杨君伟,胡燕京.我国典型城市房价上涨和自然环境级差因素的相关性分析[J].华东经济管理，2007.

丁力人，南京农业大学金融学院。

F293.3

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1008-4428（2015）05-32-04