8．合作建房的产权全部归土地方是否应当纳税

8．合作建房的产权全部归土地方是否应当纳税

问 ：本公司为房地产开发公司，2010年本公司受让一宗土地，该宗土地与一家国有企业相邻，为了整体开发，与该家国有企业达成合作建房协议，根据协议约定，该家国有企业土地上建造的所有房屋仍归该企业所有，该公司仅支付我公司建造成本。本项目是以我们两家企业名义立项，并且土地使用权仍为该国有企业。请问，对该行为是否存在销售不动产和转让无形资产行为？是否应当缴纳契税？

腾阳房地产开发有限公司 郝丽

答：根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）的规定，“合作建房”分为两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是供地方以土地使用权、出资方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在第一种方式下，合作双方以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

从你们双方所签订的合作开发协议来看，在该国有企业土地上所开发的商品房以及商品房所占土地仍属于该国有企业，该国有企业不存在转让土地使用权行为，同时你公司也不存在销售不动产换取土地使用权的问题，所以，该国有企业不存在转让无形资产行为，你公司也不存在销售不动产行为。

由于该项目是你公司与该国有企业联合立项的，按照合作开发协议，该国有企业地面上建造的房屋初始登记申请人即为该国有企业，为该房屋的所有权人，其行为相当于自建。《财政部、国家税务总局在对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》（财税〔2000〕14号）规定：“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。”因此，该合作建房行为不存在缴纳契税的情形。

李 诚