货币政策对房地产价格传导机制的作用

杨婧媛

摘要：货币政策是我国用来调控经济的主要手段，影响着我国实体经济的发展。作为我国实体经济传导过程的决定性因素，货币政策的好坏将直接影响传导过程是否通顺。近年来，我国的房地产行业迅速发展，其投资比重在全国范围内也不断上升，已经成为了我国经济的支柱性产业，对经济的发展状况有着巨大的影响。随着国民经济的稳步上升和我国对房地产行业的政策扶持，房地产行业在不断发展的同时也涌现出了大量的问题，其中最大的问题就是房价不断上升且高居不下。本文主要从目前我国货币政策对房地产价格传导机制的影响出发，分析货币政策对房地产传导机制的作用，找出现阶段我国货币政策在房地产传导机制上存在的缺陷，并针对目前房地产行业的发展状况，提出合理化建议。

关键词：货币政策；房价；传导机制；缺陷；建议

中图分类号： F031 文献标识码： A

引言：自我国颁布住房改革政策以来，房地产行业的土地供应量不断上升，加之各金融行业对房地产开发商的大力支持，使得房地产行业迅猛发展。随着房地产行业的不断发展，房价也随之上升，导致我国目前的房地产行业膨胀过快。虽然政府为了遏制房价过快增长出台了很多的货币政策进行宏观市场的调控，但是收效甚微，房价依然不断上涨，这也使得人们对货币政策的调控作用产生了怀疑的态度。为了更好的调节房价，满足人们的住房需要，减轻由房价过高带来的生活负担，从而调节我国的国民消费状况。需要我国政府关注房地产市场，依据房地产市场的发展现状，制定有效的房地产传导机制。

1.房地产的特点

第一，实物性。从家庭角度看，房地产为人民提供了必要的居住场所，是家庭的固定资产，也是重要的物质财富；从企业的角度看，房地产为企业提供了办公用地，与企业的其他物资相同，都属于企业资产的重要组成部分。因此，从商品的角度看，房地产具有与其他股票类资产不具备的实物性[1]。

第二，金融性。伴随着社会经济的增长和人民生活水平的提高，很多家庭都选择了在满足了自己的基本生活需要后，将多余的资金用来投资理财方案。继股票和债券之后，房地产投资业成为了另外一个热点投资项目，越来越多的人将投资房地产作为一种资本的积累，这使得房地产继实物性之后又具备了金融性。

2.房地产的问题

2.1房价过快上涨

自进入21世纪以来，我国的房地产行业也迈入了一个新的发展阶段。随着房地产改革的深化和住房的城市化推进，人民平均生活水平的不断提高和我国对外开放政策力度的不断加大，使我国的住房需求量不断增加，我国的房地产行业投资额度和房价也迅速上升。但是房价的大幅度提升超出了大部分居民的承受范围，使得许多城镇地区的中低收入家庭无房可住。而且，在未来的一段时间内，房地产的目标消费者都为刚步入社会的年轻人或者是工薪一族，这类人群的特点是收入低、存款少、对房产的购买能力弱。因此，过高的房价会导致未来市场的波动较大，不但不利于房地产市场的稳定发展，也会打破我国经济的可持续发展模式[2]。

2.2商品房供应不足

目前，我国的房地产开发商大多将目光放在了高端住房建设，小户型和中低价位的商品房建设较少，供应不足。虽然我国政府近几年也出台了一些有关经济适用房建设的相关政策，在一定程度上提高了经济适用房的数量。但是由于经济适用房主要依靠的是政府的支持和投资，很少有房地产开发商建设经济适用房，导致经济适用房出现供不应求的社会现象。而房地产开发商大力建设的高端住房和商用房却由于需求量小而出现供大于求的现象，使得我国目前的房地产结构十分不合理。

2.3金融风险加大

第一，由于房地产开发商自有的资金与房地产建设相比比重过低，其主要经济来源为以土地抵押的方式，如银行贷款，导致在资金上经常会有很大缺口出现。而且我国大部分房地产开发商的负债率都远远高于世界平均的百分之五十负债率的界限，使得其金融风险较高。

第二，炒房现象严重。房地产市场的基础薄弱，但是发展速度过快，且没有按照市场需求进行房屋建设，导致住房的空置率不断上升。由于空置率不断增加，使得越来越多的投机者加入了炒房的行列，导致房价不断上升，同时也加剧了房地产行业金融的不稳定。

3.原有的调控房地产市场的货币政策

第一，二十一世纪之前，为了减轻亚洲金融危机对本国经济的影响，摆脱国内经济不断下滑的状态，抑制国内的通货紧缩情况，进而拉动内需。我国改福利分房制为货币分房制，将房地产行业带入到了市场化的发展阶段。

第二，2003年，为了完善我国的房地产借贷制度，防止房地产投资增长过快，以建立一个健康有序的房地产发展市场，我国提出了“招拍挂”的房地产管理制度。同时，提高对房地产企业的信誉贷款的支持力度，采取提高第二套房首付价格的政策，抑制“买房热”。但是，这一系列的政策却为政府的“圈房”带来了便利，在一段时间内，地方政府不断“圈地”，导致地方房价不断上升。

第三，2005年，这段时期，我国的房价增长速度较快，社会对于房价的关注也不断提高，为了抑制房价的过快增长和过热的投资现象，我国出台了一系列控制房价的政策。在土地、税收和货币方面进行有关改制，使得我国的住房开发结构不断改善[3]。

第四，为了应对全球的金融危机，我国采取了宽松的货币政策。将原来的增加税企业收，改为降低个人买房贷款利率；将提高存款准备金利率，改为降低首付比重。但是，这一次的对房地产市场传导机制的货币调控并没有收到很好的成效，房价依据“稳居不下”。

4.货币政策的作用

4.1利率渠道

作为商品，房地产在利率上存在着较大的弹性，可以通过调节银行的利率来达到调整房价的目的。从开发商的角度讲：银行利率的提高会导致企业融资的成本提高，对于一些实力较小的企业来说，他们为了快速回笼资金，可能会降低房价。从炒房者的角度讲：利率的上升会导致其炒房成本的增加，为了降低风险，他们会选择其他的投资方式，从而减少房地产的市场需求，促使房价降低。所以，利率的上升会导致房价下降[4]。

4.2信贷渠道

现在的房地产开发商的资金来源都是依靠银行贷款，而且大部分的人也是采取按揭的方式购房。所以，从房地产行业来讲：其供需双方都依赖银行贷款。从这一角度来看，中央银行可以通过对房地产行业贷款政策的改革来调整房价，遏制房地产行业的虚假繁荣。货币政策可以通过改变银行货币的供应量，使银行贷款无法被股票和债券等替代，进而对房地产行业投资者的建房行为和消费者的买房行为产生影响[5]。

结论：

房地产行业与我们的生活息息相关，房价过高不但会影响社会经济的平稳发展，还不利于我国发展社会主义和谐社会的目标。作为我国调节宏观经济的重要手段，货币政策应该依据当今房地产行业的发展情况制定相应的调节措施，从而达到抑制房价过快增长，稳定市场经济的目的。

参考文献：

[1]邢时梅.中国货币政策房地产价格传导机制研究[D].安徽财经大学，2013.

[2]张卓然.我国货币政策的房地产价格传导机制分析[D].西南财经大学，2011.

[3]孙红志.我国货币政策的房地产价格传导机制研究[D].安徽工业大学，2012.

[4]韩军.货币政策的房地产价格传导机制分析[D].山东财经大学，2013.

[5]马兴芹.我国货币政策对房地产价格传导机制研究[J].中国房地产金融，2010，05:8-10.